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“提前還貸”不易,警惕經(jīng)營(yíng)貸等套路
滿足這些條件可以提前還貸
事實(shí)上,早在去年12月,銀保監(jiān)會(huì)就發(fā)布過(guò)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示,提醒廣大消費(fèi)者應(yīng)警惕部分不法中介推介的“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸”背后存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患,包括高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等。
銀保監(jiān)會(huì)還提醒,消費(fèi)者應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí),維護(hù)自身合法權(quán)益。
在行業(yè)人士看來(lái),提前還貸之所以盛行,完全是樓市下行周期下的市場(chǎng)行為,手中握有現(xiàn)金又缺乏穩(wěn)定投資渠道的金融消費(fèi)者,完全可以提前還貸,銀行方面也不應(yīng)設(shè)置障礙。
舉例而言,A銀行賬戶有50萬(wàn)元存款,銀行利息可以忽略不計(jì);同時(shí),A又背負(fù)了100萬(wàn)元房屋貸款,每月都需要按時(shí)向銀行支付高額利息,妥妥的“大冤種”。
特別是貸款的前幾年,假設(shè)每月需要向銀行支付1萬(wàn)元等額本息,其中近9成均為利息,只有1成本金,因此提前歸還50萬(wàn)元貸款就可以少支付一半利息,且越早還貸越好。
但假如貸款已經(jīng)還了10年,每月在向銀行支付的1萬(wàn)元等額本息中,就有絕大部分為本金,利息占比很少,提前還貸意義不大。
有投資者告訴觀察者網(wǎng),過(guò)去幾年由于各種理財(cái)渠道盛行,收益高于房貸利率且較為穩(wěn)定;或者房?jī)r(jià)上漲,準(zhǔn)備將手中現(xiàn)金加杠桿繼續(xù)投資房地產(chǎn),收益更是遠(yuǎn)超房貸利息,自然沒(méi)人選擇提前還貸。
現(xiàn)在則不然,在缺乏可靠收益投資渠道的前提下,用手中現(xiàn)金提前歸還房貸被認(rèn)為是“及時(shí)止損”的最優(yōu)選擇。
而近期之所以“過(guò)橋貸”等違規(guī)操作盛行,也與過(guò)往房屋商業(yè)貸款利率與近期落差較大有關(guān)。
以一線城市為例,2019-2020年期間,主流銀行商業(yè)貸款利率普遍在6%左右,最高甚至超過(guò)7%;而2022年底已經(jīng)下降到3.7%,部分地區(qū)甚至更低,相差近一倍,購(gòu)房者自然心理不平衡。
另一方面,在央行政策支持下,經(jīng)營(yíng)貸與信用貸利率不斷下降、房貸條件隨之下降,這就為手中余額不足,但又想減少利息支出的購(gòu)房者提供了“過(guò)橋貸”的可能性。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),即購(gòu)房者辦理經(jīng)營(yíng)貸,再把所得提前歸還房屋貸款,將原本按月支付的房貸用來(lái)歸還經(jīng)營(yíng)貸。
由于房貸數(shù)額動(dòng)輒上百萬(wàn)元,其間利益牽扯巨大,于是一些違規(guī)從事代辦服務(wù)的中介人員“應(yīng)運(yùn)而生”。
銀行也要節(jié)衣縮食
值得一提的是,上述違規(guī)辦理“轉(zhuǎn)貸”之所以能夠形成一種“中介服務(wù)”,與部分銀行有意無(wú)意地縱容不無(wú)關(guān)聯(lián)。
在行業(yè)人士看來(lái),去年下半年起,從央行到地方樓市政策頻發(fā),從供給端到需求端都在不斷刺激樓市回暖,但從結(jié)果來(lái)看事與愿違,非但樓市不見好轉(zhuǎn),反而將銀行“拖下水”。
央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2022年末全國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)1.2%,增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。
要知道,自1998年從福利化到商品化的住房改革正式開啟,一直到2020年,個(gè)人房貸一直保持著中高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì);除2008年受金融危機(jī)影響增速為10.3%之外,其他各年度同比增速均在12.9%以上,而且其中8個(gè)年度增速超過(guò)30%(最近的較大值為2016年的37.4%)。
至2020年末,個(gè)人住房貸款余額增至34.44萬(wàn)億元,在全部人民幣貸款中占比提高到19.9%,成為各項(xiàng)貸款中非常重要的組成部分。
2021年末,個(gè)人住房貸款余額為38.32億元,同比增長(zhǎng)11.4%,是2008年以來(lái)的最低增速。
但到了2022年,這一增速直接呈現(xiàn)出斷崖式下降,連個(gè)零頭都沒(méi)能保住,幾乎難以保持正增長(zhǎng)。
相比之下,2022年盡管全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)同樣急速下降,但也至少保持了上年50%以上的銷售額。
因此在行業(yè)人士看來(lái),個(gè)人住房貸款余額幾乎不變的原因,只能是購(gòu)房者大面積提前還貸導(dǎo)致的。
一位上海工商銀行信貸部門工作人員向觀察者網(wǎng)分析稱,站在銀行角度來(lái)看,去年下半年開始,放給房企的貸款收不回來(lái),小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸與信用貸利息低、風(fēng)險(xiǎn)高,而最為穩(wěn)定的個(gè)人住房貸款又放不出去,銀行的日子已經(jīng)很難過(guò)。
這時(shí)候,銀行大幅縮表,資金要么貸不出去,要么有去無(wú)回,大面積提前還貸潮的出現(xiàn)無(wú)異于雪上加霜。
“事實(shí)上,早在2021年開始,已經(jīng)有不少銀行開始主動(dòng)增加還貸門檻,減少網(wǎng)絡(luò)端入口,增加線下排隊(duì)時(shí)間。只不過(guò)過(guò)去提前還貸人數(shù)并未形成規(guī)模,因此并未引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注罷了?!鄙鲜鲢y行工作人員表示,隨著關(guān)注度越來(lái)越高,提前還貸勢(shì)不可擋,與其將資金貸給小微企業(yè),不如睜只眼閉只眼,貸給用來(lái)還房貸的普通居民風(fēng)險(xiǎn)更低。
標(biāo)簽 提前還貸- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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