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地產(chǎn)下行,房租普降
保租房進(jìn)一步促進(jìn)降價
值得一提的是,從2020年疫情伊始,就不斷有房產(chǎn)中介公開表示,疫情之下,租金下降的只是個例,中高端租房市場依舊火熱、價格上漲、供不應(yīng)求。
但在上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來,房租的價格變化總體來說與房價呈正比,前兩年豪宅市場的確火了一段時間,但自今年下半年開始幾乎腰斬,成交量和成交價格降幅甚至高于剛需房。
“租房市場與之類似,雖說有租戶傾向于更換更好品質(zhì)住宅,但豪宅和改善樓盤的原有租戶也有降級消費,甚至離開一線城市的,或者部分外籍人士離開中國,加上二手房交易市場遇冷后,更多的房源被釋放到租房領(lǐng)域,供需關(guān)系與中低端市場幾乎同步,總體上均呈現(xiàn)下降態(tài)勢?!北R文曦告訴觀察者網(wǎng)。
在中原地產(chǎn)統(tǒng)計的上海房租指數(shù)中,上海整體房租從2022年8月開始直線下降,且降幅遠(yuǎn)超上年同期水平。
上海房租指數(shù)變化,數(shù)據(jù)來源于中原地產(chǎn)
盧文曦預(yù)計,2023年疊加更多廉租房、保租房的釋放,市場供求關(guān)系預(yù)計更加向供大于求傾斜,特別是一線城市和熱點二線城市,整體房屋租金將進(jìn)一步下降,利好相對弱勢的租房群體。
事實也的確如此,隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸松綁,各地政府在租房領(lǐng)域的扶持政策也明顯加速,保租房REITs(住房租賃基金)迅速成為行業(yè)熱點。
2022年11月8日,我國首個REITs在北京正式設(shè)立,這個住房租賃基金由建設(shè)銀行負(fù)責(zé)運作,募集資金規(guī)模為人民幣300億元。收購了部分存量辦公和商業(yè)房產(chǎn),將改造成出租住房,投入長租房市場。
此后不到2個月內(nèi),就有深圳、廈門和上海3個城市火速跟進(jìn),4只公募REITs申報到審核通過時間最慢54天,最快只有7天。
2022年12月8日,證監(jiān)會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上指出,加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房領(lǐng)域。
年輕一代租房意愿大增
無獨有偶,克而瑞租售統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明,重點城市中高端住宅空置率下降明顯。
以集中式公寓而言,2022年8月-11月北京整體出租率分別為92.33%、90.84%、89.74%;上海整體集中式公寓出租率盡管略高于北京,但同樣表現(xiàn)出明顯下滑趨勢,分別為94.07%、93.27%、92.35%。
克而瑞研究認(rèn)為,不僅保租房等中低端市場供應(yīng)量逐年加大,個人房源以及品牌公寓房源供應(yīng)量同樣如此。
以集中式長租公寓為例,2022年上半年TOP30長租公寓企業(yè)開業(yè)規(guī)模超過88萬間,同比2021年第三季度上漲23.76%,盡管供應(yīng)規(guī)模增速明顯低于此前幾年,但依舊在不斷增長。
2022年第三季度開業(yè)規(guī)模榜中,萬科泊寓、龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模均突破11萬間,其中萬科泊寓以17萬間的成績遙遙領(lǐng)先,位居榜首。
圖片來源于丁祖昱評樓市
與之相反的是,近年來一線城市和熱點二線城市人口凈流入正在逐年減少,其對于人才吸引力下降明顯。
日前,中國建設(shè)銀行原副行長、中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員黃毅在展望2023時公開表示,隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的深入實施,人們對到一線和新一線城市的工作生活會有所改變,人口流動和就業(yè)可能出現(xiàn)內(nèi)遷化與城鎮(zhèn)化。
他表示,這種變化已經(jīng)有了苗頭: 核心城市的虹吸現(xiàn)象減弱,一線城市和新一線城市在近兩年平均人口凈流入43萬和150萬人,較2009年減少了11萬和34萬,而四線城市和五線城市近兩年平均人口凈流出規(guī)樓“從城市化走向城鎮(zhèn)化的趨勢迅速擴(kuò)大,內(nèi)遷化和城鎮(zhèn)化將會給中國經(jīng)已較2019年收窄3.7萬和18.6萬。
即便如此,行業(yè)普遍認(rèn)為,熱點城市供求關(guān)系將在2023年下半年隨著樓市恢復(fù)穩(wěn)定健康發(fā)展而重新回歸平衡,其中一個很大因素來源于年輕一代租房意愿大幅增強,以及對于租房品質(zhì)的要求提升。
國家統(tǒng)計局公布的《中國人口普查年鑒-2020》數(shù)據(jù)顯示,從中國城市家庭住房來源來看,約有四分之一的家庭租房居住。一線城市租房比例更高,比如北京租房家庭比例已經(jīng)超過了40%。
同時,租房的主力人群已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)?0后和95后的年輕一代,占比達(dá)到了68%。年輕一代對長租的意愿增強,且他們更加注重生活品質(zhì)和儀式感,更愿意為各項增值服務(wù)及居住體驗買單。
克而瑞租售發(fā)布的調(diào)查問卷顯示,與2021年相比,2022年愿意租房的人群比例提升了約10%,大多數(shù)城市房價進(jìn)入下行通道,更多的人愿意選擇租房來滿足居住需要。
其中,在一線及新一線城市,28%的租客接受租房5年以下,52%接受租房5-10年;而能夠接受租房10年以上的租客比例已經(jīng)達(dá)到20%,且這一比例仍在增加。
克而瑞認(rèn)為,未來隨著醫(yī)療、教育、戶口等各項城市資源逐步與房屋等固定資產(chǎn)剝離,將會有越來越多的年輕人加入租房行列。同時,保租房與集中式長租公寓市場的成熟,總體租金水平將維持在較低且可控水平,租房品質(zhì)與類型也更加細(xì)分。
標(biāo)簽 租房市場- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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