（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）今日收盤，A股市場滬指報收3083.40點，跌幅0.13%，深指報收11113.46點，跌幅0.24%。房地產(chǎn)板塊迎來史詩級反彈，據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，A股地產(chǎn)125只個股中，有84只收漲，其中6只漲幅達10%，粵泰股份、新城控股、金地集團、三湘印象等多股開盤漲停；港股房地產(chǎn)板塊同樣強勢反彈，截至收盤，德信中國上漲高達110.91%，碧桂園、雅居樂、龍湖集團也分別大漲45.54%、33.92%、16.48%。

消息面上，央行房地產(chǎn)“金融16條”提振了市場信心。央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分會融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項政策措施。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次地產(chǎn)股上漲和央行16條政策有直接關(guān)系。由于地產(chǎn)股屬于持續(xù)低估的概念，所以此類利好政策，確實會助力此類地產(chǎn)股大漲，也總體上符合預(yù)期。

但也有業(yè)內(nèi)人士認為，政策利好有待時間檢驗，說到底還是看銷售，光輸血沒有造血功能，房企也無法正常運作起來?！叭谫Y端的政策看起來挺好的，但對銷售端的利好還不夠，落實后的效果還不清楚，大家可能高興的太早了，而且港股市場本來就是很投機的?！?

存量貸款可展期1年

企業(yè)債務(wù)展期、支持融資穩(wěn)定市場主體、“保交樓”促進購房者信心恢復(fù)、支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復(fù)，這是房地產(chǎn)16條措施的核心邏輯。

對于房企而言，融資端的政策無疑是重中之重?！锻ㄖ分赋?，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

此外，金融機構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團控股公司風(fēng)險，在保證債權(quán)安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。

值得一提的是，《通知》中對房企債務(wù)展期給了明確的答案，支持貸款、信托等存量融資展期1年。

具體來看，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自本通知引發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

中指研究院分析指出，這項措施將極大緩解房企償還債務(wù)壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對于未出險民營房企，將是極大支持。

對于受困房地產(chǎn)企業(yè)，《通知》提出要做好房地產(chǎn)項目并購金融支持。鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目。鼓勵金融資產(chǎn)管理公司、地產(chǎn)資產(chǎn)管理發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險管理等方面的經(jīng)驗和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險化解模式，推動加快資產(chǎn)處置。

對于部分已進入司法重整的項目，金融機構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險、自負盈虧原則，一企一策協(xié)助推進項目復(fù)工交付。支持有條件的金融機構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，支持項目完工交付。

“保交付”新推“免責(zé)條款”

“盡管房企融資端政策利好十足，但目前的問題是購房者對市場失去信心。”有業(yè)內(nèi)人士坦言，今年7月部分城市出現(xiàn)期房項目停工引發(fā)的購房者集體斷供現(xiàn)象，導(dǎo)致購房者的觀望情緒加重。

且在此之后，中央多次出臺相關(guān)政策支持各地加快“保交樓”。8月，住建部、央行等部門出臺政策，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付；9月，全國2000億專項借款資金啟動后，鄭州、沈陽、哈爾濱等城市均有相關(guān)資金到位，在當?shù)亍氨＝粯恰敝邪l(fā)揮了重要作用。

此次《通知》中提到，支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、專項專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。

同樣值得一提的是，此次《通知》罕見的提出了免責(zé)條款，免除了機構(gòu)的后顧之憂。

具體來看，向?qū)ｍ椊杩铐椖堪l(fā)放配套融資，對于新發(fā)放融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)人員已盡職的，可予免責(zé)。對于商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的配套貸款，在鼓勵加大信貸額度的基礎(chǔ)上，特別提出了明確的指導(dǎo)方案：如新增配套融資需投向有明確還款來源的項目，劃分“專項借款配套融資”科目進行專門管理，滿足盡職調(diào)查但仍出現(xiàn)不良的可予以免責(zé)等。

克而瑞地產(chǎn)研究認為，行業(yè)去杠桿主基調(diào)不變但控制節(jié)奏，最終目標引導(dǎo)市場“軟著陸”。鑒于全國性強力政策已經(jīng)到來，疊加缺失的信心底有望出現(xiàn)，年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒁姷讖?fù)蘇，各線城市或?qū)⑤唲有迯?fù)。房企供給側(cè)改革已漸進尾聲，央國企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營將逐漸恢復(fù)穩(wěn)態(tài)，問題房企還將有序出清。

市場修復(fù)需要時間檢驗

但問題是，放開房企融資端、保證新房交付后，房地產(chǎn)市場就會好嗎？

“央行和銀保監(jiān)會的聯(lián)合發(fā)文是對近期市場進一步惡化、企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流進一步惡化、融資進一步惡化、資本市場做空情緒高漲的一次對沖?！笨硕饎⒊抗夥治鲋赋?，利好是實實在在的，但主要是針對了以上的第四點，緩解了第三點。

劉晨光進一步指出，對于第一點、第二點，還是需要銷售市場的恢復(fù)，因此因城施策不僅不能缺失還要趁熱打鐵，“托而不舉”需要繼續(xù)放松以實現(xiàn)以點帶面，否則，利好過去，銷售沒有改善，再出現(xiàn)爆雷和建筑施工企業(yè)糾紛，將再次演變?yōu)槔铡?

中指研究院研究報告顯示，2022年10月，全國100個城市新建住宅平均價格為16199元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個百分點，已連續(xù)4個月下跌。從漲跌城市個數(shù)看，25個城市環(huán)比上漲，54個城市環(huán)比下跌，21個城市持平。

此外，10月全國百城二手住宅平均價格為15945元/平方米，環(huán)比下跌0.16%，跌幅較上月擴大0.03個百分點，已連續(xù)6個月下跌。從漲跌城市個數(shù)看，23個城市環(huán)比上漲，75個城市環(huán)比下跌，2個城市持平。

某資深金融從業(yè)人士向觀察者網(wǎng)表示，出臺房地產(chǎn)16條政策前也陸續(xù)發(fā)布了一些相應(yīng)政策，時間足夠傳導(dǎo)到銷售端，但從數(shù)據(jù)端來看并不理想。從這個邏輯梳理不難理解，銷售不上來，短期房地產(chǎn)16條政策利好刺激的更多只是市場信心層面的東西，很難有基本面的變化。