取消新房毛坯限價(jià)

相較于此前的土地出讓方式，南京第三輪集中供地最大的變化是：所有地塊均未設(shè)新房毛坯限價(jià)。

事實(shí)上，自2020年7月起，南京土地出讓就采取“雙限”政策，即限定好該地塊的最高地價(jià)、限定該地塊入市后的最高新房售價(jià)，開發(fā)商根據(jù)拿地價(jià)和新房售價(jià)即可算出該地塊的利潤(rùn)空間，達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的目的。

“雙限”政策執(zhí)行一年后，也就是2021年8月南京年內(nèi)第二輪集中供地公告發(fā)布之際，南京將政策升級(jí)為“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”，有意在關(guān)注房?jī)r(jià)、地價(jià)的基礎(chǔ)上，向關(guān)注商品房品質(zhì)提升。

與此同時(shí)，南京市規(guī)劃和自然資源局對(duì)競(jìng)買人和競(jìng)買保證金比例設(shè)置諸多限制，比如競(jìng)買人所屬企業(yè)集團(tuán)的成員企業(yè)、與該競(jìng)買人之間存在直接或間接持股關(guān)系的企業(yè)均不得同時(shí)與該競(jìng)買人報(bào)名競(jìng)買（含聯(lián)合競(jìng)買）同一幅地塊；住宅(商住)用地競(jìng)買保證金比例由出讓起始價(jià)的20%調(diào)整為20%-80%，熱點(diǎn)區(qū)域不低于50%，并要求一個(gè)月內(nèi)付清全部土地成交價(jià)款。

不過(guò)，在2021年底第三輪集中供地遇冷后，南京逐步放松土拍規(guī)則。

在2022年的首輪集中供地中，南京在“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式進(jìn)行了調(diào)整，首先調(diào)整集中取消了租賃住房的配建要求，除G03地塊外，所有地塊均取消了租賃住房的配建要求；其次，包括南部新城大校場(chǎng)、江北新區(qū)核心區(qū)等區(qū)域在內(nèi)的地塊，競(jìng)買保證金比例全部下調(diào)至起始總價(jià)的20%，支付土地成交價(jià)款可延長(zhǎng)至6個(gè)月或以上。

值得一提的是，雖然2022年首輪集中供地依舊對(duì)房?jī)r(jià)加以限制，但定價(jià)較此前同片區(qū)的房?jī)r(jià)相比有了一定的增長(zhǎng)，也就是增加了該地塊的利潤(rùn)空間。

第二次集中供地的調(diào)整更為明顯。在公布出讓的44宗地塊中，包括老城東（秦淮）、大校場(chǎng)、河西南、燕子磯老鎮(zhèn)在內(nèi)的13宗地塊未設(shè)商品房毛坯銷售均價(jià)，而是實(shí)行“差異化定房?jī)r(jià)，按程序報(bào)備”的政策。

對(duì)此，克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，此舉可令房企優(yōu)化項(xiàng)目利潤(rùn)空間，也為市場(chǎng)帶來(lái)更多差異化產(chǎn)品，有利于支持合理的改善性住房需求，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

剩下設(shè)置商品房毛坯銷售均價(jià)的地塊中，大多數(shù)也上調(diào)了新房限價(jià)。此外，還在土拍規(guī)則方面做了一些調(diào)整，例如，取消“當(dāng)網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價(jià)須通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人的地塊，對(duì)商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%”。

直至本輪集中供地，南京所有地塊全部取消設(shè)置商品房毛坯銷售均價(jià)。

“土拍規(guī)則的放松，主要出自于對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的考慮?！北R文曦表示，在現(xiàn)在的大環(huán)境下，房企拿地越多、成本越高、風(fēng)險(xiǎn)越大，因而越來(lái)越多的房企選擇躺平，從而走向另一個(gè)極端的房地產(chǎn)市場(chǎng)。適當(dāng)?shù)慕o與開發(fā)商一些利潤(rùn)空間，不僅有利于房企的發(fā)展，也有利于市場(chǎng)的良性發(fā)展。

“不過(guò)，土拍熱度仍沒有明顯改善?！睆垊P表示，即使本次土拍罕見取消了所有地塊的毛坯銷售限價(jià)，意在提供給房企更多的利潤(rùn)想象空間，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚未恢復(fù)，房企拿地仍然比較謹(jǐn)慎。