取消新房毛坯限價

相較于此前的土地出讓方式，南京第三輪集中供地最大的變化是：所有地塊均未設(shè)新房毛坯限價。

事實上，自2020年7月起，南京土地出讓就采取“雙限”政策，即限定好該地塊的最高地價、限定該地塊入市后的最高新房售價，開發(fā)商根據(jù)拿地價和新房售價即可算出該地塊的利潤空間，達到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的目的。

“雙限”政策執(zhí)行一年后，也就是2021年8月南京年內(nèi)第二輪集中供地公告發(fā)布之際，南京將政策升級為“限房價、定品質(zhì)、競地價”，有意在關(guān)注房價、地價的基礎(chǔ)上，向關(guān)注商品房品質(zhì)提升。

與此同時，南京市規(guī)劃和自然資源局對競買人和競買保證金比例設(shè)置諸多限制，比如競買人所屬企業(yè)集團的成員企業(yè)、與該競買人之間存在直接或間接持股關(guān)系的企業(yè)均不得同時與該競買人報名競買（含聯(lián)合競買）同一幅地塊；住宅(商住)用地競買保證金比例由出讓起始價的20%調(diào)整為20%-80%，熱點區(qū)域不低于50%，并要求一個月內(nèi)付清全部土地成交價款。

不過，在2021年底第三輪集中供地遇冷后，南京逐步放松土拍規(guī)則。

在2022年的首輪集中供地中，南京在“限房價、定品質(zhì)、競地價”的出讓方式進行了調(diào)整，首先調(diào)整集中取消了租賃住房的配建要求，除G03地塊外，所有地塊均取消了租賃住房的配建要求；其次，包括南部新城大校場、江北新區(qū)核心區(qū)等區(qū)域在內(nèi)的地塊，競買保證金比例全部下調(diào)至起始總價的20%，支付土地成交價款可延長至6個月或以上。

值得一提的是，雖然2022年首輪集中供地依舊對房價加以限制，但定價較此前同片區(qū)的房價相比有了一定的增長，也就是增加了該地塊的利潤空間。

第二次集中供地的調(diào)整更為明顯。在公布出讓的44宗地塊中，包括老城東（秦淮）、大校場、河西南、燕子磯老鎮(zhèn)在內(nèi)的13宗地塊未設(shè)商品房毛坯銷售均價，而是實行“差異化定房價，按程序報備”的政策。

對此，克而瑞地產(chǎn)研究中心認為，此舉可令房企優(yōu)化項目利潤空間，也為市場帶來更多差異化產(chǎn)品，有利于支持合理的改善性住房需求，促進市場健康發(fā)展。

剩下設(shè)置商品房毛坯銷售均價的地塊中，大多數(shù)也上調(diào)了新房限價。此外，還在土拍規(guī)則方面做了一些調(diào)整，例如，取消“當網(wǎng)上交易達到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%”。

直至本輪集中供地，南京所有地塊全部取消設(shè)置商品房毛坯銷售均價。

“土拍規(guī)則的放松，主要出自于對當下房地產(chǎn)市場環(huán)境的考慮。”盧文曦表示，在現(xiàn)在的大環(huán)境下，房企拿地越多、成本越高、風險越大，因而越來越多的房企選擇躺平，從而走向另一個極端的房地產(chǎn)市場。適當?shù)慕o與開發(fā)商一些利潤空間，不僅有利于房企的發(fā)展，也有利于市場的良性發(fā)展。

“不過，土拍熱度仍沒有明顯改善?！睆垊P表示，即使本次土拍罕見取消了所有地塊的毛坯銷售限價，意在提供給房企更多的利潤想象空間，但由于房地產(chǎn)市場熱度尚未恢復，房企拿地仍然比較謹慎。