（文/張志峰 編輯/馬媛媛）前段時(shí)間高歌猛進(jìn)的農(nóng)產(chǎn)品換房促銷(xiāo)事件，讓地產(chǎn)商與其花式促銷(xiāo)手段一起進(jìn)入公眾視線，這背后傳導(dǎo)的是地產(chǎn)行業(yè)下行的資金窘境。

6月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中有31城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，比上月增加6個(gè)，成都漲幅1.3%領(lǐng)跑，北上廣深4個(gè)一線城市均在其列。

此前發(fā)布的6月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)中，全國(guó)總體環(huán)比漲幅達(dá)到50%。有聲音認(rèn)為，在6月各地穩(wěn)樓市諸多舉措與開(kāi)發(fā)商加大供給等綜合效應(yīng)下，房?jī)r(jià)如同房地產(chǎn)銷(xiāo)售額一樣，市場(chǎng)已經(jīng)有了觸底反彈勢(shì)頭，房?jī)r(jià)與銷(xiāo)售額趨穩(wěn)甚至回暖。

但從同比來(lái)看卻不難發(fā)現(xiàn)，6月銷(xiāo)售額環(huán)比上漲不過(guò)是周期性疊加疫情趨穩(wěn)影響下的正常反應(yīng)；新房?jī)r(jià)格同比下降城市數(shù)量依然在上升，統(tǒng)計(jì)局測(cè)算的70個(gè)大中城市中就有49個(gè)，僅占總數(shù)的70%，房?jī)r(jià)有些許回升的幾乎均為一二線城市。

如湖南岳陽(yáng)、廣西北海、廣東湛江等三西線城市，房?jī)r(jià)降幅同比去年已經(jīng)超過(guò)7%。

花式促銷(xiāo)與穩(wěn)房?jī)r(jià)

事實(shí)上，若將時(shí)間線拉長(zhǎng)則不難發(fā)現(xiàn)，除少數(shù)熱門(mén)地區(qū)之外，在2022年上半年在巨大的銷(xiāo)售壓力下，全國(guó)總體房?jī)r(jià)盡管降幅有限，但下降走勢(shì)已十分明顯。

特別在三四線城市，由于本身缺乏產(chǎn)業(yè)支持、人才流失嚴(yán)重，房企為加快庫(kù)存去化以彌補(bǔ)融資受限帶來(lái)的現(xiàn)金流缺失，只能采取“以價(jià)換量”方式。

傳統(tǒng)的買(mǎi)房送車(chē)位、買(mǎi)房送家電家具等營(yíng)銷(xiāo)方式已經(jīng)不足以刺激購(gòu)房者麻木的神經(jīng)。2022年6月以來(lái)，商丘小麥換房、開(kāi)封杞縣大蒜換房、南京江寧西瓜換房、無(wú)錫水蜜桃換房、廣州增城荔枝換房、“房產(chǎn)置換，以舊換新”等各種花式促銷(xiāo)在各地此起彼伏，有的只是單純?yōu)榱瞬┤搜矍颍嗍峭ㄟ^(guò)變相降價(jià)方式促銷(xiāo)。

有熟知南京樓市的行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)直言，開(kāi)發(fā)商并非要轉(zhuǎn)行買(mǎi)水果，不會(huì)真的收購(gòu)農(nóng)副作物，這一促銷(xiāo)方式完全可以通過(guò)折算差價(jià)方式結(jié)算，最后直接在總購(gòu)房款中扣除。

例如西瓜換房時(shí)收購(gòu)價(jià)為10元/斤，最高抵扣10萬(wàn)元，而西瓜在當(dāng)?shù)氐呐l(fā)價(jià)還不到1元/斤，相當(dāng)于購(gòu)房時(shí)可直接在總價(jià)上下降9萬(wàn)元。

要知道，該樓盤(pán)新房均價(jià)也才1.8萬(wàn)元/平方米，按照75平方米的最小戶型計(jì)算，相當(dāng)于在原有折扣基礎(chǔ)上再打9折。

上述人士認(rèn)為，此類(lèi)變相降價(jià)既向購(gòu)房者讓利，又沒(méi)有過(guò)多影響網(wǎng)簽價(jià)格，這也是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，房?jī)r(jià)并未表現(xiàn)出太大浮動(dòng)的主要因素。不過(guò)此類(lèi)花式促銷(xiāo)不可持續(xù)且額度較小，對(duì)購(gòu)房者吸引力并不大；倘若額度較大或會(huì)招致監(jiān)管部門(mén)處罰。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，新房預(yù)售制度使得開(kāi)發(fā)商要嚴(yán)格按照預(yù)售證一房一價(jià)表上標(biāo)明的價(jià)格來(lái)銷(xiāo)售，這不僅可以用于控制漲幅，同樣可以作用在防止價(jià)格意外下降上。

如上文提到的岳陽(yáng)，6月環(huán)比領(lǐng)跌全國(guó)，跌幅1.6%。且從2021年6月至今的13個(gè)月內(nèi)，除2021年11月環(huán)比微漲0.3%外，其余12個(gè)月環(huán)比均處于下跌趨勢(shì)，如今同比跌幅已經(jīng)達(dá)到7.1%。

也正因此，岳陽(yáng)也是去年首個(gè)出臺(tái)了“限跌令”的城市。此后，“限跌令”以不同形式陸續(xù)在全國(guó)20多個(gè)城市出現(xiàn)，用以約束房企“非合理降價(jià)”。

一二線不是降價(jià)分水嶺

值得注意的是，房?jī)r(jià)下行動(dòng)力不止出現(xiàn)在三四線城市，一二線核心城市較為偏遠(yuǎn)地區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商迫于銷(xiāo)售壓力同樣如此。

除上文提到的南京江寧與廣州增城之外，一直站在樓市巔峰的深圳也同樣如此。

從去年著手處理“打新”“經(jīng)營(yíng)貸”“新房里”等炒房亂象之后，深圳二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的下跌。

根據(jù)本土中介機(jī)構(gòu)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳整體二手房?jī)r(jià)格自2021年7月之后環(huán)比持續(xù)下滑，到2022年6月已經(jīng)回到2020年末至2021年初水平，個(gè)別區(qū)域甚至回到2019年。

二手房成交排名前列的20大熱門(mén)片區(qū)中，過(guò)半數(shù)的片區(qū)價(jià)格出現(xiàn)了下滑。以2022年二季度二手房?jī)r(jià)，對(duì)比2021年四季度，龍崗中心城、大芬、東門(mén)、翠竹等片區(qū)價(jià)格下跌超過(guò)4%，跌幅最多的是羅湖布心區(qū)域，價(jià)格下跌達(dá)6.96%。

相比之下，黃貝嶺、西麗、景田、南頭等核心區(qū)域，則上漲超過(guò)4%。而上半年新房市場(chǎng)中備受關(guān)注的網(wǎng)紅項(xiàng)目，如海德園A區(qū)、招商仕林臻邸、潤(rùn)璽二期、崗廈天元花園等非普宅項(xiàng)目也大都位于這些區(qū)域。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)表示，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房?jī)r(jià)往往與去化速度呈正比，這在全國(guó)性市場(chǎng)下行周期下，自然存在不小的降價(jià)動(dòng)力；相反，如杭州、上海、深圳等地的核心區(qū)域，日光盤(pán)依舊屢見(jiàn)不鮮，一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象并未改變。久而久之，不同量級(jí)的城市之間、同一城市不同區(qū)域之間的價(jià)格分化將越來(lái)越大。

“6月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售行情依舊回暖趨勢(shì)，加之救市政策催化，下半年預(yù)計(jì)市場(chǎng)將逐步回溫，屆時(shí)房?jī)r(jià)下行壓力自然隨之減小?！眹?yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，此輪樓市巨變之后，行業(yè)監(jiān)管和政策逐步成熟，活下來(lái)的房企也將迅速由競(jìng)規(guī)模向競(jìng)品質(zhì)模式轉(zhuǎn)變，有利于行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

不過(guò)，亦有分析人士預(yù)期，此時(shí)距離行業(yè)底部恐怕尚有一段距離，短期內(nèi)市場(chǎng)難言回暖。

在上述人士看來(lái)，上半年政策調(diào)控如此頻繁，依然收效甚微，且調(diào)控只能作為短期刺激手段，并不能從根本上改變購(gòu)房者信心和行業(yè)現(xiàn)狀，因此市場(chǎng)的小幅上揚(yáng)難以持久。加之近期爛尾樓數(shù)量激增，暴雷房企有增無(wú)減，且有向一二線城市蔓延趨勢(shì)，只會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和價(jià)格造成更大壓力。

如6月新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲的成都（環(huán)比1.3%、同比4.5%），二手房漲幅也領(lǐng)先，6月環(huán)比上漲2%、同比上漲5.4%。從一定程度上就是政策短期催生出部分需求的提振作用導(dǎo)致。

公開(kāi)資料顯示，成都在5月份接連發(fā)布了兩次優(yōu)化調(diào)控政策，從降低限購(gòu)門(mén)檻、多孩家庭多購(gòu)一套房、放松限售、增值稅免征期“5改2”、提高公積金貸款額度等方面放松調(diào)控，釋放了前幾年政策嚴(yán)控下抑制的購(gòu)房需求。

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