（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2021年，房地產(chǎn)行業(yè)堅持“房住不炒”的總基調(diào)，“去杠桿”貫穿全年。

市場下行，疊加疫情因素，十余家房企甚至為此發(fā)不出年報。

在延遲了半個月之后，4月12日，大型央企中糧集團旗下房地產(chǎn)開發(fā)平臺大悅城（原中糧地產(chǎn)）終于發(fā)布2021年度報告。

財報數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)大悅城實現(xiàn)營業(yè)收入426.14億元，同比增長10.84%；毛利率27.44%，同比下降4個百分點；凈利潤為11.23億元，同比大幅下降66.7%；歸屬股東凈利潤為1.08億元，較2020年扭虧為盈，同比增長127.79%。

歸母凈利率0.25%

盡管2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的危機，民營房企雷聲不斷，即便“老大哥”萬科也不得不節(jié)衣縮食過冬，但大悅城并未因此停止擴張步伐。

房地產(chǎn)開發(fā)方面，2021年，大悅城完成簽約金額727億元，同比增長5%；簽約面積287萬平方米，同比下降8%。

公司全年新獲取16個項目，土地面積147萬平方米，新增土儲計容建筑面積327萬平方米，土地款總額316億元，平均樓面價為9659元/平方米，平均溢價率為16%。

截至2021年底，大悅城土地儲備可售貨值約2,230億元，覆蓋全國38個城市（含香港），主要分布于京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心都市圈。

商業(yè)方面，2021年，大悅城的購物中心版圖繼續(xù)擴大，實現(xiàn)蘇州大悅春風(fēng)里、長沙北辰三角洲大悅城、重慶大悅城、北京豐臺大悅春風(fēng)里 4個項目開業(yè)，武漢大悅城也將于2022年初開業(yè)。

此外，企業(yè)全年新獲取商業(yè)項目6個，包括重資產(chǎn)1個，為南京大悅城；輕資產(chǎn)5個，分別位于紹興、天津、無錫、眉山等城市。

在諸多房企對今年目標(biāo)避而不談的時候，大悅城表示，2022年將新開工項目19個，新開工面積303萬平方米，力爭實現(xiàn)銷售金額800億元。并且，輕資產(chǎn)商業(yè)項目拓展數(shù)量不低于2021年。

而值得注意的是，企業(yè)各項經(jīng)營數(shù)據(jù)看似華麗，實則多數(shù)資產(chǎn)并不屬于上市公司股東所有，導(dǎo)致企業(yè)少數(shù)股東分潤了絕大部分利潤，因此被網(wǎng)友戲稱為央企“究極打工仔”，白白為他人做了嫁衣。

年報數(shù)據(jù)顯示，公司截至2021年末總資產(chǎn)2,127.27億元，較年初增長6.43%；但歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)188.38億元，占比僅有8.86%。

這也直接導(dǎo)致企業(yè)在獲取了高達(dá)27%的毛利率前提下，歸母凈利率只有0.25%；7.67億元凈利潤中86%歸屬于少數(shù)股東。

腳踩一條紅線

盈利能力難題待解的同時，積極擴張下的大悅城經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流明顯下滑。

截至2021年底，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-84.6億，相比2020年的98.1億，大幅下滑186%。

大悅城在年報中解釋稱，本期新獲取項目土地支出、開發(fā)項目建造支出及稅費支出同比大幅增加，導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流與凈利潤產(chǎn)生較大差距。

需要指出的是，在“降杠桿”背景下，國資房企由于融資渠道和成本上的天然優(yōu)越性，通常并不存在太大阻礙，類似中海、保利、招商蛇口等央企均早早“三道紅線”達(dá)標(biāo)，且手握海量現(xiàn)金活躍于收并購市場，以緩解行業(yè)風(fēng)險。

唯有大悅城截至2021年底依舊腳踩一條紅線。財報顯示，企業(yè)貨幣資金余額248.86億元，現(xiàn)金短債比1.44，凈負(fù)債率90.06%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率70.31%。

要知道，大悅城作為央企巨頭中糧集團旗下唯一的地產(chǎn)開發(fā)平臺，其融資方面的優(yōu)勢不言而喻。

2021年全年，企業(yè)曾發(fā)行多筆ABS、中期票據(jù)。今年1月，作為融資渠道率先解凍的房企之一，再次成功發(fā)行一筆15億元公司債，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本較2021年進一步下降。

至2月14日，大悅城還與招商銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，招商銀行將優(yōu)先為大悅城提供地產(chǎn)并購相關(guān)的綜合金融服務(wù)，專項融資額度為100億元。

4月13日，企業(yè)剛剛在銀行間成功注冊發(fā)行了50億元中期票據(jù)。

從成本來看，2021年大悅城年新增借款平均成本4.63%。截至期末，大悅城有息負(fù)債余額717.98億元，平均融資成本降至4.91%，較年初下降0.19個百分點，雖無法與中海、保利等頭部地產(chǎn)商相比，亦遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

不過，無論是市場下行周期，還是企業(yè)本身的財務(wù)杠桿及低利潤率問題均未能妨礙其擴張意圖。

對于未來，大悅城表示，將會積極應(yīng)對市場變化，秉持“穩(wěn)中求進”的總基調(diào)，聚焦能力提升，深化機構(gòu)改革；堅守“雙輪雙核”戰(zhàn)略定力，加強投資管理，強化投資戰(zhàn)略導(dǎo)向，搶抓機遇贏得發(fā)展主動。

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