（文/張玉 編輯/馬媛媛）“2021年是越秀地產(chǎn)十四五戰(zhàn)略規(guī)劃開局之年，也是房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)重大變化的一年?！?月10日，在年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)如是說。

2021年，越秀地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入573.8億元，同比上升24.1%；核心凈利潤(rùn)41.5億元，同比上升3.2%。公司按核心凈利潤(rùn)的派息比率穩(wěn)定維持在40%。

根據(jù)管理層透露，2022年越秀地產(chǎn)可售資源2146億元，“即便行業(yè)比較艱難，越秀地產(chǎn)2022年的派息政策也會(huì)保持在30%～40%之間?！?

大灣區(qū)營(yíng)收占比超六成

2021年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售金額約為1151.5億元，同比上升20.2%；合同銷售面積約為418萬平方米，同比上升10.1%。

具體來看，大灣區(qū)合同銷售金額人民幣713.7億元，同比上升12.1%，其中，廣州合同銷售金額人民幣606.0億元，同比上升8.6%；華東地區(qū)合同銷售金額人民幣259.3億元，同比上升30.1%；華中地區(qū)合同銷售金額人民幣101.7億元，同比上升48.6%。

截至12月31日，越秀地產(chǎn)已售未入賬合同銷售金額人民幣1506.5億元，較年初上升25.9%。

作為越秀地產(chǎn)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，TOD項(xiàng)目始終保持著穩(wěn)健的銷售表現(xiàn)。2021年全年，越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%。其中，星圖TOD實(shí)現(xiàn)35.0億元、星瀚TOD實(shí)現(xiàn)40.0億元、星匯城TOD實(shí)現(xiàn)45.9億元。

對(duì)于2022年的市場(chǎng)形勢(shì)，林昭遠(yuǎn)分析稱：“今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)分化，各級(jí)城市的分化會(huì)更加明顯；在政策端會(huì)趨于穩(wěn)定，不利于行業(yè)發(fā)展的政策應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)，尤其是一批房企出現(xiàn)爆雷之后，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局也會(huì)出現(xiàn)變化，房企會(huì)變得更加理性，整個(gè)行業(yè)會(huì)回到正常發(fā)展軌道?！?

根據(jù)管理層透露，公司2022年的合同銷售目標(biāo)為1235億元，同比增長(zhǎng)約7.25%。林昭遠(yuǎn)解釋稱，這是根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)等因素定的。他同時(shí)提到，2022年以來，各地降低首付比例、下調(diào)住房貸款利率、放開限購(gòu)限貸等政策提振了市場(chǎng)信心，“2月份因?yàn)榇汗?jié)原因，房企銷售下滑比較大，三四月份會(huì)有回暖”。

“有好的標(biāo)的，錢不是問題”

在此次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，讓業(yè)內(nèi)印象最深刻地是林昭遠(yuǎn)兩次提到“只要有好的標(biāo)的，錢不是問題”。

2021年，越秀地產(chǎn)分別在廣州、佛山、東莞、中山、上海、杭州、蘇州、南通、南京、寧波、武漢、襄陽(yáng)、長(zhǎng)沙、郴州、北京、重慶、西安、畢節(jié)共18個(gè)城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬平方米，約56%通過非公開競(jìng)爭(zhēng)模式獲取，其中TOD、城市運(yùn)營(yíng)、國(guó)企合作增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的2.3%、25.5%、9.3%。

2021年，越秀地產(chǎn)成功獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）一個(gè)TOD項(xiàng)目，新增TOD物業(yè)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備21萬平方米。截止2021年12月31日，越秀地產(chǎn)共擁有6個(gè)TOD項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備達(dá)到376萬平方米，約占越秀地產(chǎn)大灣區(qū)土地儲(chǔ)備的25.2%和總土地儲(chǔ)備的13.9%。

2021年，越秀地產(chǎn)持續(xù)鞏固“1+4”全國(guó)性布局，深耕大灣區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西南地區(qū)，新進(jìn)入北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節(jié)、郴州8個(gè)重要城市，實(shí)現(xiàn)一線城市全覆蓋。截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)在全國(guó)戰(zhàn)略布局29個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約為2711萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約55.0%。

越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰表示，2022年公司在拿地方面依然堅(jiān)持“6+1”方式，在節(jié)奏上，按照有質(zhì)量的投資，更多的投向產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、有改善需求的城市，控制投資的節(jié)奏，保證投資的質(zhì)量，更多的關(guān)注收并購(gòu)和合作的機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取獲得質(zhì)量比較好的項(xiàng)目。

在公開市場(chǎng)上，林峰稱，要看機(jī)會(huì)，過于激進(jìn)或地價(jià)偏離土地價(jià)值太多的土拍，越秀地產(chǎn)不一定會(huì)參加，反而會(huì)更加關(guān)注收并購(gòu)的機(jī)會(huì)。

“三道紅線”全部綠檔

當(dāng)前環(huán)境下，財(cái)務(wù)穩(wěn)健是企業(yè)持續(xù)保持行業(yè)地位的關(guān)鍵因素。截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣405.0億元，較年初上升8.6%，資金流動(dòng)性充足。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.1%、47.1%和1.36倍，實(shí)現(xiàn)了“三道紅線零”踩線，全部指標(biāo)維持“綠檔”達(dá)標(biāo)。

在此基礎(chǔ)上，越秀地產(chǎn)還在積極拓展多元融資渠道和方式，強(qiáng)化資金管理，持續(xù)降低融資成本。

2021年，越秀地產(chǎn)于境外成功發(fā)行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%，融資成本創(chuàng)越秀地產(chǎn)境外發(fā)債的歷史新低；于境內(nèi)成功發(fā)行公司債人民幣60億元，平均票面利率為3.29%。越秀地產(chǎn)平均借貸成本同比下降36個(gè)基點(diǎn)至4.26%。越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持穆迪和惠譽(yù)投資級(jí)信用評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。

同時(shí)值得一提的是，越秀地產(chǎn)還在積極通過資本運(yùn)作賦能業(yè)務(wù)。2021年上半年，越秀地產(chǎn)成功分拆越秀服務(wù)于香港聯(lián)交所掛牌上市，所得款項(xiàng)凈額約港幣19.6億元。截止2021年12月31日，越秀地產(chǎn)持有越秀服務(wù)66.9%股權(quán)。

2021年下半年，越秀地產(chǎn)成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，越秀地產(chǎn)—越秀房托“雙平臺(tái)”互動(dòng)模式常態(tài)化。

對(duì)于2022年的經(jīng)營(yíng)策略，林昭遠(yuǎn)總結(jié)表示，政府堅(jiān)持房住不炒、因城施策。越秀地產(chǎn)要在這個(gè)總基調(diào)下加強(qiáng)“一城一策”和“精準(zhǔn)投放”。其中，在投資策略上基于現(xiàn)金流管理的需要，以銷定投，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)收益相匹配的原則；銷售端還是堅(jiān)持一城一策，一項(xiàng)目一策，做到保供貨、保銷售、保回款、保評(píng)級(jí)、保“三道紅線”綠檔，保持平穩(wěn)發(fā)展。

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