（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“很多地產(chǎn)老板曾說物業(yè)是‘未來’，但當(dāng)企業(yè)遇到危機(jī)時(shí)，先賣了‘未來’?！?

萬物云CEO朱保全此言非虛。據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院統(tǒng)計(jì)，僅2021年，就有33家物業(yè)企業(yè)合計(jì)發(fā)生86起收并購事件，其中經(jīng)企業(yè)明確披露資金及收購信息的事件合計(jì)62起，共耗資347.2億元。

進(jìn)入2022年，物業(yè)收并購依舊火熱。華潤(rùn)萬象生活半個(gè)月內(nèi)先后收購禹洲物業(yè)、中南物業(yè)，分別作價(jià)10.6億元、22.60億元；碧桂園服務(wù)在2021年收購藍(lán)光嘉寶、銀河物業(yè)、富力物業(yè)等幾個(gè)大單后，正在籌劃著收編中梁百悅智佳服務(wù)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，物業(yè)收并購火熱的原因有兩個(gè)，第一，2022年是債務(wù)集中到期的年份，總到期債券約6589.4億元，房企償債壓力特別大；第二，在房企的眾多資產(chǎn)中，物業(yè)較為獨(dú)立，也沒有經(jīng)歷多重抵押，資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)。

為了化解流動(dòng)性危機(jī)，不少房企紛紛將旗下物業(yè)擺上貨架。其中不乏中梁百悅智佳、中南服務(wù)等已通過聆訊的物企，放棄上市融資機(jī)會(huì)選擇變現(xiàn)。

出售物業(yè)，積極自救

“出售物業(yè)，其實(shí)也是一個(gè)很樸素的邏輯，即企業(yè)資金壓力大，通過資產(chǎn)變現(xiàn)能夠更好的促進(jìn)企業(yè)資金面的改善。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說道。

3月8日，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告稱，其與華潤(rùn)萬象生活訂立正式協(xié)議，以最終代價(jià)人民幣10.58億元出售旗下禹洲物業(yè)的全部已發(fā)行股本。

在最新的出售計(jì)劃中，買方共分兩次支付代價(jià)：首期最終代價(jià)（占最終代價(jià)的67%），將由買方于正式協(xié)議生效及一系列條件獲達(dá)成或買方豁免后3個(gè)營業(yè)日內(nèi)向監(jiān)管賬戶支付；最終代價(jià)（剩下的33%余額）約人民幣3.49億元應(yīng)由買方根據(jù)在途面積及合約面積的實(shí)際交付情況，自完成日期后每六個(gè)月分別于6月30日及12月31日結(jié)算。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解到，出售完成后，禹洲集團(tuán)將在2022年內(nèi)獲得出售公司的收益約人民幣6.93億元。這筆資金被禹洲集團(tuán)用作一般營運(yùn)資金或集團(tuán)未來商機(jī)的融資，禹洲集團(tuán)表示，“出售事項(xiàng)將令禹洲能夠?qū)⒏嘭?cái)務(wù)資源重新調(diào)配至其他業(yè)務(wù)及用于本集團(tuán)的未來發(fā)展。”

出售禹洲物業(yè)的同時(shí)，禹洲集團(tuán)對(duì)旗下14支美元票據(jù)交換要約，累計(jì)涉及未償還本金超50億美元，目前14支美元票據(jù)均成功展期。此外，禹洲集團(tuán)在一筆供應(yīng)鏈ABS到期一周前，就將本息全額打款轉(zhuǎn)入債券結(jié)算兌付的指定代理銀行賬戶。

值得一提的是，在被出售的物企中，甚至有企業(yè)已經(jīng)通過港交所聆訊，距離上市融資僅一步之遙，例如中梁百悅智佳、中南服務(wù)。

1月20日，華潤(rùn)萬象生活發(fā)布公告表示，公司擬以不高于22.6億元的價(jià)格收購中南服務(wù)。在此之前，中南服務(wù)曾在2021年11月通過港交所的聆訊，獲得了上市敲鐘的機(jī)會(huì)。

無獨(dú)有偶，兩度沖擊IPO、于2021年12月23日通過港交所上市聆訊的中梁百悅智佳，在2022年2月賣給了碧桂園服務(wù)。公開資料顯示，碧桂園服務(wù)附屬子公司已于中梁百悅智佳股權(quán)所有人訂立具有約束力的股權(quán)收購協(xié)議，將收購中梁百悅智佳服務(wù)合共約93.76%股權(quán)。

觀察者網(wǎng)了解到，截至2月28日，已有6家物業(yè)企業(yè)因被收購或上市時(shí)機(jī)考量等因素主動(dòng)放棄上市。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院表示，中梁百悅智佳的出售與陽光智博服務(wù)、富力物業(yè)、禹佳服務(wù)及中南服務(wù)情況相似，該類物企均在母公司遭遇流動(dòng)性危機(jī)、急需資金的情況下，在IPO與高位變現(xiàn)間進(jìn)行權(quán)衡，最終做出售出抉擇。

“事實(shí)上，不少物業(yè)公司就是抱著為地產(chǎn)融資輸血的目的上市的?！庇袠I(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng)，受如今強(qiáng)監(jiān)管影響，物企上市融資的資金很難直接用于地產(chǎn)公司，加上物企破發(fā)現(xiàn)象頻繁，上市融資已經(jīng)失去了意義。

行業(yè)加速洗牌

眾多房企出售物業(yè)積極自救的同時(shí)，以華潤(rùn)萬象生活為代表的物企拉開行業(yè)盈喜序幕。

其中，新大正預(yù)計(jì)營業(yè)收入同比增長(zhǎng)58.53%-59.29%，保利物業(yè)預(yù)計(jì)2021年度股東應(yīng)占利潤(rùn)同比增長(zhǎng)約25%，華潤(rùn)萬象生活預(yù)計(jì)2021年度股東應(yīng)占利潤(rùn)同比增長(zhǎng)105~115%，建業(yè)新生活預(yù)計(jì)股東應(yīng)占綜合純利增長(zhǎng)不少于45%，新希望服務(wù)預(yù)計(jì)股東應(yīng)占調(diào)整利潤(rùn)增長(zhǎng)58%-63%。

而深究業(yè)績(jī)變動(dòng)原因，“在管面積的大幅增加”都是以上房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因。新大正甚至直言，市場(chǎng)拓展、收并購和合資合作為公司帶來收入增長(zhǎng)，其次才是延伸服務(wù)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)和續(xù)約管理能力提升。

為了抓住行業(yè)的規(guī)模紅利期，不少物管公司制定了高速擴(kuò)張計(jì)劃。以華潤(rùn)萬象生活舉例，到2025年末，公司物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到4億平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大規(guī)模，并將商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)維持在行業(yè)第一的位置。

正因如此，華潤(rùn)萬象生活在通過收購禹洲物業(yè)打響年內(nèi)收購第一槍半個(gè)月后，就開始了年內(nèi)的第二次收并購，以22.6億元收購中南物業(yè)全部股份。

“類似收購行為若增加，確實(shí)是可以補(bǔ)充資產(chǎn)，但也會(huì)增加資金壓力?！眹?yán)躍進(jìn)表示，房企要積極和銀行等合作，充分利用當(dāng)前銀行貸款層面充裕的機(jī)會(huì)，助力此類項(xiàng)目出售或收購的交易加快。

而為了補(bǔ)充收并購資金，1月25日，華潤(rùn)萬象生活與招商銀行簽署了《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，根據(jù)合作協(xié)議，招商銀行將授予華潤(rùn)萬象生活30億元并購融資額度。

事實(shí)上，為保證行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位，碧桂園服務(wù)也在跟進(jìn)，于2月公布了對(duì)中梁百悅智佳的收購計(jì)劃。

“碧桂園服務(wù)在市場(chǎng)擴(kuò)張上不會(huì)停下腳步，并且這種擴(kuò)張不僅僅是收并購，還有通過品牌拓展，通過城市服務(wù)等。”碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江在2021觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)上接受媒體時(shí)直言，碧桂園服務(wù)現(xiàn)在處在高速擴(kuò)張時(shí)期。

另值得一提的是，在上市物企利用上市融資優(yōu)勢(shì)不停買買買的之際，萬物云、龍湖智創(chuàng)生活兩大物企龍頭開始沖擊港交所IPO。若萬物云、龍湖智創(chuàng)生活上市成功，物企在管面積的競(jìng)爭(zhēng)排名有望重新書寫。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，物管行業(yè)集中度提升，一方面可以增強(qiáng)頭部物管企業(yè)的市場(chǎng)份額，同步影響到其估價(jià)或在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，另一方在會(huì)形成一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。而隨著行業(yè)集中度的提升，物管市場(chǎng)的頭部企業(yè)將不斷清晰化。

不過，興業(yè)證券對(duì)物企的高速擴(kuò)張持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，“謹(jǐn)慎”在于大家的業(yè)務(wù)模式比較一致，發(fā)展戰(zhàn)略也比較雷同，未來必然面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；而“樂觀”在于物業(yè)管理行業(yè)正從基礎(chǔ)的物管業(yè)務(wù)向泛物業(yè)管理滲透，龍頭物管公司將繼續(xù)憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)、規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)以及資本市場(chǎng)帶來的金融優(yōu)勢(shì)享受規(guī)模紅利。

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