（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2022年全國兩會上，關(guān)于住房問題的熱度不減。

日前國務(wù)院發(fā)布的政府工作報告，重申“房住不炒”的定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

同時，多位全國人大代表、政協(xié)委員聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域建言獻(xiàn)策，主要圍繞商品房公攤面積、現(xiàn)房銷售、租房、保障性住房等相關(guān)話題。

建議取消公攤面積

首先是老生常談的“公攤面積”，3月7日，這一話題甚至沖上了微博熱搜榜第一。

全國政協(xié)委員、寧夏回族自治區(qū)政協(xié)副主席洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。建議取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房。

“公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開發(fā)商‘信口開河’，而業(yè)主毫無申辯權(quán)力?！焙檠蠼榻B，公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)。與此同時，公攤面積既然攤給業(yè)主，所產(chǎn)生的收益（廣告、車位、會所、超市等收益）也應(yīng)當(dāng)攤給業(yè)主。

可事實并非如此，開發(fā)商只將公攤面積數(shù)據(jù)和費(fèi)用攤給了業(yè)主，而公攤面積所產(chǎn)生的收益卻被開發(fā)商據(jù)為己有；住宅物業(yè)費(fèi)按建筑面積收費(fèi)不合理，物業(yè)公司服務(wù)的只是公共面積，而并不入戶服務(wù)，居民室內(nèi)衛(wèi)生和設(shè)施維修都由居民自己承擔(dān)費(fèi)用，為什么物業(yè)收費(fèi)要包含室內(nèi)面積？而公攤面積并不供暖，卻多數(shù)采暖費(fèi)按照建筑面積（包含公攤面積）收取，這樣的收費(fèi)極不合理。

不少網(wǎng)友對此表示贊同，“讓公攤走在陽光下”“支持購房透明化”“讓稅費(fèi)征收變得更合理”。

也有人擔(dān)心，取消公攤面積可能導(dǎo)致房價上漲，對房屋總價影響不大；即便對公攤面積進(jìn)行明示，開發(fā)商仍然可能鉆空子。

不過，有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，從長遠(yuǎn)來看，取消公攤讓房價透明化更為合理。但改變商品房計價依據(jù)，牽一發(fā)而動全身，實際操作下來并不容易，也會受到一些阻力，分步實施、逐步推廣或許更符合實情。

建議現(xiàn)房銷售

與“公攤面積”一樣引發(fā)熱議的，還有關(guān)于“現(xiàn)房銷售制度”的建議。

日前，全國政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會監(jiān)事長周世虹與全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席、明宇集團(tuán)董事長張建明均提出全國范圍內(nèi)取消商品房預(yù)售制度，實行現(xiàn)房銷售的建議。

周世虹表示，預(yù)售制度的實質(zhì)是購房人預(yù)先付款，開發(fā)商后交房，中間交房等待期一般兩年左右，這期間購房人不但要承擔(dān)銀行貸款利息和首付款的收益，還要承擔(dān)逾期交房或不能交房的風(fēng)險；同時，助推了開發(fā)商盲目擴(kuò)張，形成高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，極易引發(fā)開發(fā)商資金鏈斷裂、項目爛尾閑置等一系列風(fēng)險和社會穩(wěn)定問題。

“專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人，有部分開發(fā)商的負(fù)債已經(jīng)上千億甚至達(dá)到萬億以上，隨時都有引發(fā)債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險。如果再有開發(fā)商發(fā)生類似恒大債務(wù)危機(jī)，將對社會穩(wěn)定和系統(tǒng)性金融風(fēng)險構(gòu)成重大危害?！敝苁篮缯J(rèn)為，近期以來，房地產(chǎn)公司債務(wù)危機(jī)及商品房逾期交付對廣大購房群體形成強(qiáng)烈沖擊，導(dǎo)致部分購房人焦慮難安。金融體系和資本市場的發(fā)展，為開發(fā)商提供了多元化的融資方式；經(jīng)過30多年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成了資本積累，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在，商品房預(yù)售制度改革勢在必行。

無獨(dú)有偶，張建明也指出，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的迅猛發(fā)展，預(yù)售制這項原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺的時候，實行現(xiàn)房銷售制度，有助于堅持住房的消費(fèi)屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。

值得一提的是，這已經(jīng)是張建明第三次把取消商品房預(yù)售制的相關(guān)建議帶上全國兩會。

對此建議，網(wǎng)友大都持支持態(tài)度。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)分析稱，全面實行現(xiàn)房銷售制度要避免“欲速則不達(dá)”，留夠窗口期，給相關(guān)市場主體評估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備時間，確保新政有序、穩(wěn)健、高效實施。鑒于近期房企銷售和資金壓力，盲目過渡到現(xiàn)房銷售模式則會進(jìn)一步加大壓力，實際上近期部分地方反而降低了預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)，而不是提高了預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)。

加速發(fā)展租賃市場，推進(jìn)租賃賦權(quán)

隨著高房價時代的到來，越來越多的人開始關(guān)注和討論關(guān)于住房租賃市場改善。

在今年的兩會過程中，同樣有不少代表和委員針對租房領(lǐng)域，特別是保障性租賃住房方面提出自己的建議。

2021年，國家明確支持40個城市開展保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)估“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800—900萬套之間，租賃房源可持續(xù)供給能力得到保障。

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生保障，完善公共服務(wù)政策制度體系。在中央“租購并舉”的頂層設(shè)計和“房住不炒”的總基調(diào)下，“租購?fù)瑱?quán)”政策已經(jīng)具備重要的落地推廣的前提條件。

同時住建部表示，2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間），相比2021年任務(wù)量高出1.5倍，占十四五總目標(biāo)的37%，由此可見，2022年保障性租賃住房將迎來爆發(fā)式增長。

全國人大代表、58同城CEO姚勁波提到，隨著我國城市化進(jìn)程的深入推進(jìn)，住房是人民群眾普遍關(guān)心的民生大事，目前政府已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，將會逐漸解決低收入的基本居住問題。

他建議，住房租金年度漲幅不超過5%?！胺€(wěn)定租房價格，是我國促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要抓手。目前大城市的新市民70%以租房為主，房屋租金占到收入的30%-50%，把年度租金漲幅率控制在5%以內(nèi)，讓新市民和年輕人更安心，提升幸福感?！?

全國政協(xié)委員、房天下創(chuàng)始人莫天全也建議，推動住房模式由“購”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變。大力發(fā)展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。當(dāng)前人口流入量大、新市民和新青年人數(shù)多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛，針對這部分城市加大租賃住房建設(shè)。保障性租賃住房有利于解決新市民的住房問題，公租房保障低收入群體的住房需求。同時，要推動租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。

他認(rèn)為，伴隨著行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)在做好開發(fā)業(yè)務(wù)的同時也需要沿著住房服務(wù)鏈條進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級。一方面，原有開發(fā)業(yè)務(wù)要實現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展，提高運(yùn)營效率；另一方面，在代建、物業(yè)和租賃等服務(wù)領(lǐng)域，向服務(wù)商轉(zhuǎn)型或是房企發(fā)展必然趨勢。但由于過去發(fā)展中的確已積累了一定風(fēng)險，因此房企在轉(zhuǎn)變過程中需要把握好節(jié)奏，避免急轉(zhuǎn)彎。

此外，全國人大代表、建行湖南省分行行長文愛華也從金融領(lǐng)域提出了自己的建議。

首先要加強(qiáng)租賃行業(yè)監(jiān)管。加速推進(jìn)《住房租賃條例》的立法出臺；構(gòu)建全面的網(wǎng)簽備案制度；建設(shè)全國統(tǒng)一的“數(shù)字房產(chǎn)”系統(tǒng)；建立標(biāo)準(zhǔn)化、透明化的租賃合同體系。

第二，大力推進(jìn)租賃賦權(quán)。推進(jìn)租賃賦權(quán)的整體性治理；在基礎(chǔ)公共服務(wù)方面實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)；穩(wěn)步推進(jìn)增值型公共服務(wù)賦權(quán)。

第三，支持鼓勵機(jī)構(gòu)化長租房。加大稅收優(yōu)惠力度；完善長租房商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)；鼓勵專業(yè)化長租機(jī)構(gòu)參與保障性租賃住房的管理和運(yùn)營。

第四，加大金融的支持力度。打造住房租賃價格指數(shù)，合理引導(dǎo)租金價格走勢；加大信貸支持力度；加快住房租賃保險的發(fā)展；積極探索“以房養(yǎng)老”的新模式；進(jìn)一步推進(jìn)REITs等金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

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