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房地產信用危機是機構惡意做空,還是轉型陣痛?
最后更新: 2021-10-19 10:21:46【導讀】 標普認為,當前需求側和供給側融資的共同調控,長期而言將有利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展,但短期內行業(yè)面臨“陣痛期”。在這個過程中,房地產企業(yè)的信用質量將加速分化,行業(yè)出清的過程中,整合步伐或將加速,行業(yè)集中度將有所提升。
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)10月18日早間,國家統(tǒng)計局公布9月份房地產市場宏觀數(shù)據(jù),9月份我國房地產投資額為1.45萬億,同比增速為-3.47%,增速“由正轉負”,進入實質性下降階段。
投資開發(fā)下降的主要因素是土拍市場遇冷及新開工情況的下降。數(shù)據(jù)顯示,9月份土地累計購置面積為1.37億平方米,同比增速為-8.5%;房屋新開工面積15.29億平方米,同比增速為-4.5%。
而上述數(shù)據(jù)背后反映的是房企現(xiàn)金流困局,債務密集違約,多家規(guī)模房企評級慘遭下調。
就在10月18日下午,穆迪一次性下調綠地、陽光城、富力、領地、中梁、祥生、中南、合生創(chuàng)展等10余家內房企評級,再次引發(fā)業(yè)內關注。
圖自穆迪官網(wǎng)
有研究機構統(tǒng)計顯示,截至9月30日,穆迪、惠譽和標普三大國際評級機構共下調了91次中國開發(fā)商的評級,是今年上半年調評級次數(shù)的三倍。如果加上10月初至今的數(shù)據(jù),今年房企被評級機構下調評級次數(shù)已超百次,創(chuàng)下歷年之最。
一只債券引發(fā)的“血案”
有資深投行人士向觀察者網(wǎng)指出,目前的房地產開發(fā)行業(yè)由于短期內頻繁發(fā)生當此類情形,已演變成整個行業(yè)的信用危機。也就是說,只要某一只債券難以如期償付,很容易衍生出擠兌情形,最終導致企業(yè)全面流動性風險,最終導致破產,甚至反過來波及整個行業(yè),使行業(yè)信用危機加深。
以“四川一哥”藍光發(fā)展為例,今年7月11日,企業(yè)一只中期票據(jù)到期未能及時償還,合計本息約9.68億元。
7月13日,標普將藍光發(fā)展長期發(fā)行人信用評級從“CCC-”降至“D”,同時將該公司高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“CC”下調至“D”。
同日,穆迪、中誠信、大公國際、中誠信、東方金誠等在內的多家境內外評級機構,紛紛跟進下調企業(yè)主體信用評級;甚至東方金誠等機構還同時將“19藍光01”、“19藍光02”、“19藍光04”和“20藍光02”等幾乎全部摘取的信用等級全部下調。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱,9億元到期債務對于一家千億房企來說本不算什么,但當市場、媒體、機構紛紛大肆跟進時,就導致企業(yè)股價大幅下跌,金融機構不僅不能提供正常的融資。更為嚴重的是整個產業(yè)鏈條上的服務供應商也開始要求企業(yè)償還欠款。在這樣的情況下,信心的倒塌使得由單只債務違約引發(fā)擠兌情形,任何一家企業(yè)都招架不住。
為此,藍光不惜賣掉了被視為“行業(yè)希望”的物業(yè)平臺藍光嘉寶服務來回血償債,依然顯得捉襟見肘。
目前,目前企業(yè)存續(xù)的3只美元債凈價,都在2-3折不等。
值得一提的是,受到藍光等違約房企影響,中資美元債市場今年以來始終處于低迷狀態(tài),如當代置業(yè)、陽光城、佳兆業(yè)、建業(yè)地產、鑫苑置業(yè)、華南城、融信中國、禹洲集團、榮盛發(fā)展、綠地控股等多家看似“平安無事”的眾多房企現(xiàn)存美元債都開始慘遭拋售,凈值大都跌至5折以下,甚至由此掀起了一股大規(guī)模美元債回購潮。
機構惡意做空?
與藍光不同,部分房企的債務違約實際發(fā)生在機構下調評級之后,因此將危機爆發(fā)的導火索指向“機構惡意做空”。
如最近一次爆雷的百強房企花樣年控股。
10月8日,“國慶節(jié)”剛剛結束,被爆出美元債違約的花樣年就公開披露“流動性困難”的原因,企業(yè)創(chuàng)始人曾寶寶在給全體員工的“家書”中指出,由于9月29日凌晨,標普突然大幅下調公司評級,致使公司境內外融資交叉嚴重受限,流動性出現(xiàn)階段性緊張。
不過,其他機構并未因此“手下留情”,在出現(xiàn)債券違約之后,花樣年連遭惠譽等多家機構下調評級,同時其高級無抵押評級也未能幸免。
與花樣年一樣,將矛頭直指標普等評級機構的還有恒大、禹洲等多家房企。
其中,恒大指向性更為明顯。
今年7月,標普將中國恒大、恒大地產和天基控股的評級從B+下調至B-,展望為負面,稱其流動性收緊。
標普在評級報告中表示,這家開發(fā)商融資渠道的減弱將“打擊其流動性狀況和有序減少債務的能力”,恒大的信用狀況也受到“盈利能力嚴重下降”的拖累。
對此,恒大方面“深表遺憾和不理解”。
企業(yè)表示,境外做空機構頻頻通過內外聯(lián)合反復制造輿情,惡意做空恒大股票,造成資本市場對恒大的極大恐慌。
恒大稱,去年9月24日做空勢力對恒大進行惡意做空,當天做空量高達平常做空量的130多倍。今年5月底以來,又開始內外聯(lián)合持續(xù)惡意做空恒大,制造了七、八輪輿情,僅某個境外媒體兩個月內就撰寫了抹黑恒大、制造輿情的文章41篇。
短期“陣痛” 長期健康
事實上,被降級的確不止有過違約記錄的房企,其中既有民營房企中,也包含部分國資企業(yè)。
如7月9日,標普以“負債率持續(xù)惡化”為由將頭部民營房企世茂房地產的長期企業(yè)信用評級從“BB”下調至“BB-”。
7月11日,標普又將盛高置地的長期企業(yè)信用評級由“B”下調至“B-”,同時將其優(yōu)先無擔保債券的債務評級由“B-”下調至“CCC+”。
國資房企中,綠地控股作為“上海一哥”,同時也是全國頭部房企,在遭到穆迪下調評級前幾天,也遭到標普下調。
具體而言,標普將綠地控股的長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調至“B+”,將該公司擔保的高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“BB-”下調至“B”,并將控股上市子公司綠地香港的長期發(fā)行人評級從“BB-”下調至“B”,評級展望均為“負面”。
此外,房地產開發(fā)上下游行業(yè)亦有國資企業(yè)受到牽連,如江蘇建工今年年中公告稱,中誠信國際在維持公司主體信用等級AA-的同時,評級展望由穩(wěn)定調整為負面,原因是2020年公司新簽合同額大幅下降,影響公司資金回流,且公司短期償債壓力加大,盈利能力弱化等。
標普信評認為,近期房地產企業(yè)信用事件的發(fā)生,主要由于企業(yè)過往的經(jīng)營模式無法適應新的行業(yè)發(fā)展邏輯所致。房地產行業(yè)的監(jiān)管邏輯已經(jīng)發(fā)生變化,由需求側監(jiān)管向供給側和需求側調控并重轉變。
標普指出,在原有市場高速發(fā)展的環(huán)境下,高杠桿高周轉的經(jīng)營策略適應了行業(yè)的發(fā)展,高杠桿帶來的財務風險可以被更高的銷售額緩釋,而更高的銷售額可以實現(xiàn)更大的企業(yè)規(guī)模,進而強化再融資能力。但這一模式在新的監(jiān)管環(huán)境下遇到了明顯的困難,這主要表現(xiàn)為銷售規(guī)模和再融資能力之間的正反饋被打斷,杠桿率過高踩紅線的企業(yè)不論銷售規(guī)模大小均面臨再融資困難,高杠桿需要的持續(xù)再融資難以為繼。
對于未來,標普猜測,當前需求側和供給側融資的共同調控,長期而言將有利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展,但短期內行業(yè)面臨“陣痛期”。在這個過程中,房地產企業(yè)的信用質量將加速分化,行業(yè)出清的過程中,整合步伐或將加速,行業(yè)集中度將有所提升。
相較于“惡意做空論”,對于房地產行業(yè)評級集體遭到下調,更多的業(yè)內人士也認為,評級機構基于行業(yè)流動性和發(fā)展前景判斷,提前給予投資者風險警示無可厚非,最多落井下石,談不上惡意做空。房企更應該從自身財務安全性角度出發(fā),來盡快化解困境。
宋紅衛(wèi)認為,“高杠桿”和“高周轉”是我國房地產市場快速發(fā)展的兩大特征,因此導致房地產開發(fā)企業(yè)負債率普遍較高,高負債就成了我國房地產系統(tǒng)性金融風險的影響因素之一。三道紅線、房地產貸款集中度管理、土地兩集中等政策的主要目的就是給房企“降負債”、“降杠桿”、“降周轉速度”。
日前,中房協(xié)市場與住房保障會副會長陳晟就新力被降級一事公開表示,百強榜單,事實上只能叫“百大”,目前30強房企已有三、四家爆雷,就證明原來的判斷標準有問題。所以判斷一家企業(yè)是不是強,一定要看其金融穩(wěn)定性。倘若完全是通過借債來新增的規(guī)模,是不健康的,譬如用5個蓋子來蓋10個瓶子,總有一天會玩砸。
陳晟認為,對金融穩(wěn)定性的要求關系到整個行業(yè)的穩(wěn)定和健康,因此將會是持續(xù)且必要的。
標簽 房企爆雷- 責任編輯: 張志峰 
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