（文/張玉 編輯/馬媛媛）發(fā)布盈利警告5天后，首創(chuàng)置業(yè)提交了自己上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告。

2021年上半年，首創(chuàng)置業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入110.13億元，較去年同期的增長(zhǎng)19.46%。不過，公司凈利潤(rùn)僅有4.22億元，較去年同期大幅減少了58.63%。

更為蹊蹺的是，上半年，首創(chuàng)置業(yè)歸母凈利潤(rùn)僅為2.26億元，與去年同期相比減少幅度超過七成；而公司少數(shù)股東損益卻同比增加了2700萬元。

對(duì)于業(yè)績(jī)發(fā)展中的相關(guān)問題，8月5日，首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)觀察者網(wǎng)表示，公司位于北京、成渝等地的低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策影響，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)未及預(yù)期。此外，出于謹(jǐn)慎性考慮，公司轉(zhuǎn)讓禧瑞都5號(hào)樓資產(chǎn)收益權(quán)所產(chǎn)生的利潤(rùn)，并未在2021中期業(yè)績(jī)中體現(xiàn)。

“銳減”的投資收益

具體來看，首創(chuàng)置業(yè)在聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)方面的投資收益共有4.1億元，去年同期則僅有1913.8萬元。

可以說，首創(chuàng)置業(yè)上半年在聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)投資方面收入頗豐。不過，詭異的是，公司總的投資收益卻只有6億元，較去年同期的11.47億元相差5.47億元。

那么，首創(chuàng)置業(yè)“消失”的投資收益都去哪兒了？

首創(chuàng)置業(yè)方面表示，上半年公司未通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式銷售項(xiàng)目，故未產(chǎn)生相應(yīng)的投資收益，因而投資收益較去年有所減少。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌向觀察者網(wǎng)表示，投資收益應(yīng)該是屬于參與的地產(chǎn)項(xiàng)目的少數(shù)權(quán)益，而當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目完成銷售等原因，可能就不再列入投資收益科目。

投資收益的減少也導(dǎo)致了公司利潤(rùn)的減少。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)凈利潤(rùn)為4.22億元，去年同期則為10.2億元。由此計(jì)算，公司今年上半年的凈利潤(rùn)僅占去年的41.37%。

此外，上半年，首創(chuàng)置業(yè)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)僅為2.26億元，去年同期則為8.5億元，減少73.41%；而公司少數(shù)股東損益卻較去年的1.69億元增加至1.96億元，增加了2700萬元。

就此，沈萌表示，地產(chǎn)企業(yè)在聯(lián)營(yíng)或合資企業(yè)中，存在不以股權(quán)比例進(jìn)行收益分配的情況，但多數(shù)都僅限于地產(chǎn)行業(yè)。

對(duì)于少數(shù)股東損益增加的原因，首創(chuàng)置業(yè)方面表示，主要由于2020年旗下子公司發(fā)行少量永續(xù)債，2021上半年支付子公司永續(xù)債利息，導(dǎo)致少數(shù)股東損益同比有少量提升。公司目前正持續(xù)推進(jìn)減債計(jì)劃，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，截至2021年中期，公司永續(xù)債規(guī)模已顯著下降，未來其對(duì)公司利潤(rùn)的影響亦將持續(xù)減小。

在沈萌看來，這可能涉及到明股實(shí)債，“因?yàn)樯贁?shù)股東并不負(fù)擔(dān)相關(guān)利息的支付”。

能否借私有化突圍？

公開資料顯示，首創(chuàng)置業(yè)成立于2002年，董事長(zhǎng)為李松平，公司控股股東為北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司，是北京市國(guó)資委所屬的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)；公司戰(zhàn)略合作伙伴新加坡政府投資公司（GIC）由新加坡政府全資持有。

公司以住宅開發(fā)、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體、土地一級(jí)開發(fā)為四大核心業(yè)務(wù)線，并以高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)租業(yè)務(wù)為三大創(chuàng)新板塊。除自身上市平臺(tái)外，首創(chuàng)置業(yè)擁有一家香港上市公司首創(chuàng)鉅大（1329.HK），業(yè)務(wù)集中于發(fā)展奧特萊斯綜合物業(yè)項(xiàng)目及商用物業(yè)項(xiàng)目。

上半年凈利潤(rùn)大幅下滑的背后，也突顯出了近年來首創(chuàng)置業(yè)所面臨的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)困境。

比如，集團(tuán)截至2020年底的凈利潤(rùn)為12.7億元，較2018年及2019年分別下降50.5%及47.4%。此外，首創(chuàng)置業(yè)2019年及2020年的營(yíng)業(yè)收入分別較2018年下降10.6%及8.6%。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力的同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)也面臨嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)壓力。半年報(bào)業(yè)績(jī)顯示，截至2021年上半年，首創(chuàng)置業(yè)負(fù)債總計(jì)1730.97億元，較2020年底增長(zhǎng)了6.05%。

另據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2018~2020年，首創(chuàng)置業(yè)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.97%、74.64%及74.32%，均超過70%；公司凈負(fù)債率分別為170.66%、159.28%及126.84%，均超過100%。公司現(xiàn)金短債比分別為0.96、1.1及1.13。

由此來看，首創(chuàng)置業(yè)踩中“兩道紅線”，被歸為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。

事實(shí)上，首創(chuàng)置業(yè)也在積極采取措施“突圍”。在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)管理層表示，要嚴(yán)控成本費(fèi)用，新增的融資原則上用來償還存量的債務(wù)，債務(wù)規(guī)模只減不增，同時(shí)不斷優(yōu)化公司債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)和渠道結(jié)構(gòu)。

今年7月9日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告，公司控股股東首創(chuàng)集團(tuán)的全資子公司北京首創(chuàng)城市發(fā)展將對(duì)首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)行私有化。私有化完成后，首創(chuàng)置業(yè)將成為首創(chuàng)集團(tuán)全資持有的非上市公司。

而在更早之前，今年3月底，首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)鉅大曾聯(lián)合公告稱，首創(chuàng)置業(yè)將向首創(chuàng)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)（包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)項(xiàng)目之首創(chuàng)鉅大及首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)其他奧特萊斯項(xiàng)目）。

8月4日，首創(chuàng)鉅大也發(fā)布上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入為6.83億元，較2020年增長(zhǎng)73.35%；歸屬于控股股東的凈利潤(rùn)為1980.3萬元，較去年同期大幅下滑81.66%。

同時(shí)值得一提的是，7月8日，首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)鉅大雙雙停牌。業(yè)內(nèi)猜測(cè)，這或許與公司此前披露的奧特萊斯業(yè)務(wù)重組有關(guān)。

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