（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）深耕邏輯之下，長(zhǎng)于住宅開(kāi)發(fā)的東原地產(chǎn)也將目光投向了物業(yè)行業(yè)。

這家以社區(qū)運(yùn)營(yíng)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，被行業(yè)內(nèi)很多企業(yè)作為對(duì)標(biāo)公司，所創(chuàng)的原聚場(chǎng)、童夢(mèng)童享等是其知名的創(chuàng)新型IP。不過(guò)，董事長(zhǎng)羅韶穎并不擔(dān)心被模仿或者超越，因?yàn)椤皷|原向來(lái)尊重每個(gè)項(xiàng)目的特質(zhì)，包括土地與地段，在那個(gè)地段上面和周邊的人。”

物業(yè)也是如此。事實(shí)上，和同行相比，東原仁知服務(wù)的規(guī)模并不大，服務(wù)內(nèi)容也比較傳統(tǒng)。唯一不同的是，東原仁知服務(wù)在未計(jì)劃上市之前一直處于非常佛系的狀態(tài)，只在乎做好服務(wù)工作。也因此，在中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)榜單中，東原物業(yè)以94分奪得物業(yè)客戶服務(wù)滿意度行業(yè)第一。

物管規(guī)模競(jìng)賽階段，有了外拓目標(biāo)后的東原仁知服務(wù)同樣具有沖擊力。招股書(shū)顯示，2018年至2020年，東原仁知服務(wù)于中國(guó)管理的物業(yè)項(xiàng)目總在管建筑面積分別約為750萬(wàn)平方米、1190萬(wàn)平方米及2110萬(wàn)平方米。

截至2020年底，東原仁知服務(wù)227個(gè)在管物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅及非住宅物業(yè)，覆蓋國(guó)內(nèi)38個(gè)城市，總在管建筑面積約2110萬(wàn)平方米。其中，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的總在管建筑面積分別為1430萬(wàn)平方米及680萬(wàn)平方米，面積占比為67.8%、32.2%。

三年利潤(rùn)翻近2倍

繼富力物業(yè)、海悅生活和中梁物業(yè)之后，迪馬股份旗下物業(yè)公司東原仁知服務(wù)也于日前赴港提交招股書(shū)。

招股書(shū)顯示，東原仁知服務(wù)主要從物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)三個(gè)業(yè)務(wù)分部產(chǎn)生收入?？傮w收入上，東原仁知服務(wù)的收益由2018年約3.87億元增加約98.2%至2020年約7.67億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為40.8%。

其中，物業(yè)管理服務(wù)是其主要收入來(lái)源。2020年，物業(yè)管理服務(wù)在東原仁知服務(wù)總收入的占比高達(dá)45.6%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.49億元，同比增長(zhǎng)35.79%。

東原仁知服務(wù)表示，物管營(yíng)收的大幅增長(zhǎng)主要是由于在管面積增加及平均物業(yè)管理費(fèi)率增加所致。2018年至2020年，東原仁知服務(wù)收取的平均物業(yè)管理費(fèi)率分別約為每月每平方米2.76元、2.94元及3.38元。

與之相對(duì)，東原仁知服務(wù)利潤(rùn)也得以提升。2018年至2020年，東原仁知服務(wù)的年內(nèi)利潤(rùn)分別約為2910萬(wàn)元、2560萬(wàn)元及8450萬(wàn)元，三年間增長(zhǎng)約190.4%。

同期，東原仁知服務(wù)毛利分別約為0.89億元、1.33億元及 2.16億元，三年間增長(zhǎng)約143.8%；毛利率也穩(wěn)步增長(zhǎng)，分別約為22.9%、23.7%及28.2%。

事實(shí)上，相較于獨(dú)立市場(chǎng)化的物業(yè)管理公司，有開(kāi)發(fā)商背景的物業(yè)管理公司在承接母公司項(xiàng)目方面更具有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，東原仁知服務(wù)就是其中之一。招股書(shū)顯示，截至2020年12月31日，東原仁知服務(wù)管理的物業(yè)項(xiàng)目之總在管建筑面積約52.9%源自迪馬集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司。

不過(guò)，東原仁知服務(wù)早已試圖進(jìn)行第三方外拓。

于往績(jī)記錄期間，源自獨(dú)立第三方的物業(yè)項(xiàng)目總在管建筑面積由于2018年12月31日約10萬(wàn)平方米增至于2019年12月31日約280萬(wàn)平方米，再增至于2020年12月31日約990萬(wàn)平方米，2018年至2020年增加近乎80倍。

兩度更名

東原物業(yè)于2003年成立，并于2004年開(kāi)始為源自迪馬集團(tuán)的住宅物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。

2020年12月7日，迪馬股份發(fā)布公告稱，擬分拆控股子公司重慶東原澄方實(shí)業(yè)有限公司在港交所上市。

一個(gè)月后，迪馬股份再次發(fā)布公告稱，控股子公司重慶東原澄方實(shí)業(yè)有限公司已完成股份制改造，整體變更為“東原仁知城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司”。

至此，東原物業(yè)經(jīng)歷兩度更名，從集團(tuán)物業(yè)附屬公司變成實(shí)業(yè)公司，再更名后，東原仁知服務(wù)最終定位在城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)賽道，意在押注城市服務(wù)的萬(wàn)億藍(lán)海。

有研究數(shù)據(jù)表明，未來(lái)五年全國(guó)基礎(chǔ)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模約為1.2萬(wàn)億元，2020年社區(qū)增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模也將達(dá)萬(wàn)億元，物業(yè)管理行業(yè)將成為萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)藍(lán)海。

而以服務(wù)住宅起家的東原仁知服務(wù)，早已將服務(wù)延伸至日益多樣化的非住宅物業(yè)。羅韶穎此前在接受媒體采訪時(shí)就曾表示，“東原服務(wù)會(huì)承接一些政府、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)航站樓等多元化的機(jī)構(gòu)服務(wù)。”

數(shù)據(jù)顯示，東原仁知服務(wù)非住宅物業(yè)的總在管建筑面積由2018年12月31日的約70萬(wàn)平方米增至2020年12月31日約680萬(wàn)平方米；管理非住宅物業(yè)產(chǎn)生的收益由2018年的約人民幣3950萬(wàn)元增至2020年的約人民幣7730萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為39.9%。

事實(shí)上，東原仁知服務(wù)的多樣化服務(wù)在收并購(gòu)上表現(xiàn)十分明顯。2019年，東原仁知服務(wù)透過(guò)收購(gòu)重慶盛都、湖北中禾的全部股權(quán)進(jìn)一步擴(kuò)張非住宅物業(yè)組合，收購(gòu)原集文化的全部股權(quán)以進(jìn)一步擴(kuò)張社區(qū)增值服務(wù)組合。

例如，收購(gòu)上海原集文化發(fā)展后，東原仁知服務(wù)就可以進(jìn)一步擴(kuò)張社區(qū)增值服務(wù)組合，輸出原創(chuàng)IP；收購(gòu)德國(guó)物業(yè)管理公司皆斯內(nèi)上海的100%股權(quán)后，東原仁知服務(wù)非住宅物業(yè)組合將跨國(guó)公司及政府組織納入其中；收購(gòu)盛康集團(tuán)的51%股權(quán)后，東原仁知服務(wù)的服務(wù)鏈則進(jìn)一步擴(kuò)張至醫(yī)院及醫(yī)療綜合體。

實(shí)際上，城市服務(wù)、商業(yè)管理等業(yè)態(tài)服務(wù)已經(jīng)被市場(chǎng)上的諸多物管公司視為新的物管賽道，東原仁知服務(wù)方面也表示，“未來(lái)，將繼續(xù)投資技術(shù)以進(jìn)一步提高我們的競(jìng)爭(zhēng)力及運(yùn)營(yíng)效率、繼續(xù)沿著價(jià)值鏈擴(kuò)張及多元化我們?cè)鲋捣?wù)類型?！?