（文/張玉 編輯/馬媛媛）物業(yè)行業(yè)的高估值紅利依然在持續(xù)。一位頭部上市房企的內(nèi)部人士向觀察者網(wǎng)坦言，物業(yè)板塊的估值比地產(chǎn)板塊高出不少?！懊看慰吹轿覀兾飿I(yè)板塊估值居于高位，而地產(chǎn)板塊仍在原來位置上下波動，都很羨慕物業(yè)的同事?！?

高估值和高紅利吸引著一大批房企紛紛拆分物業(yè)板塊上市。當(dāng)越來越多的物業(yè)公司奔向赴港上市的大潮，資本市場渴求著新的故事。而如何給資本市場講一個好的故事，對于物業(yè)企業(yè)的上市及后續(xù)的估值表現(xiàn)頗為重要。

5月17日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司建議分拆旗下物業(yè)公司越秀服務(wù)并于港交所主板獨立上市，暫定保證配額的記錄日期為2021年6月2日，買賣合資格享有保證配額股份的最后日期為2021年5月31日。

依托于背后的政府及廣州地鐵的資源，越秀服務(wù)此次帶來的新故事正是“軌交+物業(yè)”的TOD模式。

左手收購右手融資

在物業(yè)公司上市的風(fēng)口之下，2020年，越秀地產(chǎn)也開始為物業(yè)公司上市做準(zhǔn)備。當(dāng)年10月，越秀地產(chǎn)直接全資附屬公司GCD在香港注冊成立越秀服務(wù)。經(jīng)過系列配發(fā)及發(fā)行后，CGD China持有越秀服務(wù)10.18億股份并擁有越秀服務(wù)100%股權(quán)。

地鐵物業(yè)是越秀服務(wù)為自己打出的“新招牌”。2020年11月23日，廣州地鐵、越秀物業(yè)發(fā)展、廣州地鐵環(huán)境工程及廣州地鐵物業(yè)管理訂立一份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)此，越秀物業(yè)發(fā)展收購廣州地鐵環(huán)境工程67%股權(quán)及廣州地鐵物業(yè)管理67%間接股權(quán)。代價為人民幣2.82億元。其中，越秀物業(yè)發(fā)展為越秀服務(wù)主要營運的全資附屬公司。

前腳收購廣州地鐵相關(guān)工程，越秀服務(wù)后腳就通過輸出股權(quán)進(jìn)行“融資”。在收購廣州地鐵旗下兩家公司后，2021年2月8日，越秀服務(wù)、越秀地產(chǎn)、GCD China 及廣州地鐵投融資訂立一份投資協(xié)議。據(jù)此，廣州地鐵投融資同意以3.3億元認(rèn)購越秀服務(wù)9035.97萬股股份。

公開資料顯示，廣州地鐵投融資是一家在香港注冊成立的公司，主要從事投資控股。其是廣州地鐵的直接全資附屬公司。

由此計算，通過這筆“一進(jìn)一出”的生意，越秀服務(wù)僅花費了4800萬元就擁有了對于廣州地鐵環(huán)境工程及廣州地鐵物業(yè)管理的控制權(quán)，同時實現(xiàn)了與廣州地鐵的深度綁定。

越秀服務(wù)方面表示，公司主要通過與越秀地產(chǎn)的控股關(guān)系與廣州地鐵投融資建立關(guān)系。換句話說，越秀服務(wù)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)與廣州地鐵的緊密關(guān)系與控股股東越秀地產(chǎn)的“背景關(guān)系”密不可分。

公開資料顯示，越秀地產(chǎn)的第二大股東為廣州地鐵。背靠廣州地鐵，近年來，越秀地產(chǎn)也不斷拓展自己的TOD規(guī)模。

2020 年，越秀地產(chǎn)成功收購了廣州星樾山畔（水西項目）和廣州星匯城（鎮(zhèn)龍項目）兩個TOD物業(yè)項目，新增TOD物業(yè)項目土地儲備103萬平方米。截止2020年底，集團(tuán)共擁有5個TOD物業(yè)項目，布局廣州黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，總土地儲備達(dá)到388萬平方米，約占集團(tuán)大灣區(qū)土地儲備的28.7%和總土地儲備的15.8%。

不過，地鐵物業(yè)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。在2020年全年業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)曾指出，過去是按照廣州市地鐵的發(fā)展進(jìn)場，優(yōu)選一些站點納入自己的拓展目標(biāo)。不過，由于地鐵牽扯到拆遷等問題，節(jié)奏上可能會有一定的偏差，但是會積極配合廣州地鐵的工作。

同策研究院分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，目前我國城市面積擴(kuò)張明顯，新城區(qū)建設(shè)普遍，在經(jīng)濟(jì)、人口滿足的條件下，地鐵建設(shè)成為重要的公共交通方式，也就是說，未來將會有大量的地鐵站點形成，從而對地鐵站點物業(yè)管理產(chǎn)生需求。需要注意的是，地鐵開發(fā)周期較長，會影響到項目獲取的速度，進(jìn)而影響到此模式獲取項目的規(guī)模量，“住宅物業(yè)還是核心”。

超九成非商營收來自母公司

越秀服務(wù)的歷史可以追溯到1992年，公司在廣州開始提供非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)。

截至2020年9月30日，越秀服務(wù)已經(jīng)將自己的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)拓展到內(nèi)陸9個省份的16個城市及香港，簽約面積達(dá)3770萬平方米，覆蓋181個非商業(yè)物業(yè)（包括162個住宅物業(yè)。）

越秀服務(wù)方面表示，公司的非商業(yè)物業(yè)組合主要包括住宅物業(yè)，其次是工業(yè)園及公建物業(yè)。其中，物業(yè)管理服務(wù)包括清潔、安保、園藝、維修和保養(yǎng)。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場及示范單位管理及交付前的支付服務(wù)、車位銷售協(xié)助服務(wù)、配套物業(yè)租賃服務(wù)、前期規(guī)劃及涉及咨詢服務(wù)。此外，越秀服務(wù)還提供家居生活服務(wù)、空間運營服務(wù)以及裝修、拎包入住服務(wù)。

2018~2019年以及截至2020年9月，非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)收入分別為4.94億元、6.03億元及5.36億元，占同期營業(yè)收入的總額的64.8%、67.3%及68.5%。

進(jìn)一步細(xì)化，從非商業(yè)物業(yè)具體的地域分布來看，越秀服務(wù)多數(shù)貢獻(xiàn)營收的項目來自于大灣區(qū)。2018~2019年及截至2020年9月，來自大灣區(qū)的營收分別為2.12億元、2.25億元及1.91億元，占非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)收入的比例分別為83%、82.4%及79.9%。

主要客戶群體方面，除了依賴越秀地產(chǎn)拓展“地鐵物業(yè)”，從整體營收來看，越秀服務(wù)與母公司的關(guān)系也非常緊密。

招股書顯示，越秀服務(wù)向廣州越秀及越秀地產(chǎn)及其各自的合營企業(yè)、聯(lián)營公司或其他關(guān)聯(lián)方以及獨立第三方提供服務(wù)并產(chǎn)生收入。獨立第三方客戶主要包括業(yè)主、住戶、業(yè)主委員會及房地產(chǎn)企業(yè)。

2018~2019年以及截至2020年9月30日的9個月，從非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)分部來看，來自廣州越秀及越秀地產(chǎn)及其各自的合營企業(yè)、聯(lián)營公司或其他關(guān)聯(lián)方的營業(yè)收入分別為2.37億元、2.57億元及2.23億元，占總營業(yè)收入的比例分別為93.7%、93.8%以及93.3%。來自獨立第三方的營業(yè)收入占比僅在6%左右波動。

“長期依賴母公司項目供給，其成長性是擔(dān)憂的，按照2020年母公司的合約銷售面積379萬平方米來看，1-2年后才能陸續(xù)獲得這些項目?！毙ぴ葡榻ㄗh，公司需要主動拓展第三方市場，特別是在上市后，可將部分所融資金用到橫向收并購當(dāng)中。