（文/張志峰 編輯/馬媛媛）近日，各大城市首批集中供地陸續(xù)開啟，成為一場(chǎng)房地產(chǎn)界的饕餮盛宴。

5月10日-11日，北京土拍兩日攬金981億元，加上此前以低價(jià)成交和招標(biāo)形式出讓的5幅地塊，30宗土地共計(jì)收獲1109億元。

在此之前，長(zhǎng)春、廣州、重慶、杭州、無(wú)錫、沈陽(yáng)等數(shù)個(gè)熱點(diǎn)城市首次集中供地也收獲頗豐，各大地產(chǎn)商火力全開，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，“地王”單價(jià)被不斷刷新。

據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，從4月15日長(zhǎng)春首場(chǎng)，到5月11日結(jié)束的北京土拍，不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)7城共推出261幅土地，土地出讓金總收入4476億元，124家房企各有斬獲。

制表：觀察者網(wǎng)

5月13日，深圳、廈門、福州、青島等四個(gè)城市集中式土拍也已經(jīng)開啟，數(shù)十個(gè)地塊再次入賬數(shù)百億元。且接下來(lái)，上海、天津、南京、寧波等城市也已經(jīng)嚴(yán)陣以待。

在目前已經(jīng)完成首次集中供地的城市中，廣州盡管多為郊區(qū)土地，依然有7幅達(dá)到封頂價(jià)；重慶單個(gè)地塊最高溢價(jià)率達(dá)到130%；北京多宗地塊達(dá)到20%共有產(chǎn)權(quán)比例而進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案申報(bào)流程；杭州競(jìng)標(biāo)自持比例最高達(dá)到40%，可見土地的稀缺及房企對(duì)于土地的追捧。

單個(gè)城市土拍收入最高的城市是杭州，57宗土地全部兜售一空，攬金1178億元，平均溢價(jià)率24.85%，且有41宗進(jìn)入競(jìng)標(biāo)自持程序，有媒體戲稱為“杭州2200多年來(lái)收入最高的一天”。

另外，也有11宗地塊無(wú)人問(wèn)津最終流拍，分別為廣州6宗、沈陽(yáng)3宗、長(zhǎng)春2宗。

北京成“模范”

不同于杭州、廣州和重慶的地王頻出，也不同于長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等地的冷清，擁有超然地位的北京城，受追捧程度最高（超過(guò)200組房企），平均溢價(jià)率卻是最低的，只有6.41%，被業(yè)內(nèi)稱為今后“集中式供地的模范城市”。

究其原因，當(dāng)然不是北京推出的土地“不香”，而是出在此次土拍設(shè)置的、被稱之為“有史以來(lái)最復(fù)雜”的出讓規(guī)則。

簡(jiǎn)而言之，就是先設(shè)定一個(gè)土地溢價(jià)率上限，30幅地塊從4%至25%不等；其次各個(gè)企業(yè)競(jìng)標(biāo)配建公租房面積或者政府持有的共有產(chǎn)權(quán)房比例，依舊設(shè)置最高上限，大約20%上下；最后，達(dá)到上限后，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案申報(bào)流程，各家分別從綠色建筑、裝配式建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用、管理模式等方面的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中申報(bào)方案，最終選取最優(yōu)者獲勝。

此外，多數(shù)地塊對(duì)于配建學(xué)校、醫(yī)院、公路等基礎(chǔ)設(shè)施也附有詳細(xì)指標(biāo)，并且所有地塊在出讓前就已經(jīng)明確了未來(lái)最高售價(jià)。

這一競(jìng)拍規(guī)則被稱為“新三競(jìng)”，以犧牲部分土拍收益為代價(jià)來(lái)限制未來(lái)房?jī)r(jià)，同時(shí)在一定程度上保障了配建設(shè)施的質(zhì)量，也極大地限制了開發(fā)商的利潤(rùn)空間。

以朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)L01地塊為例，起始價(jià)30億元，建筑面積80955平方米，包含8500平方米養(yǎng)老設(shè)施以及3000平方米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心的配建。最終不僅競(jìng)價(jià)達(dá)到上限31.5億元，競(jìng)選公租房面積也達(dá)到上限13900平方米，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案申報(bào)流程，等待意向房企后續(xù)競(jìng)標(biāo)方案決定歸屬。

也就是說(shuō)，這塊“搶手貨”最終溢價(jià)率看似只有5%，但中標(biāo)房企去除了無(wú)償修建的公租房和配建設(shè)施之后，剩余可售部分只有68.6%了，樓面價(jià)達(dá)到5.67萬(wàn)/平方米，而該項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)最高才7.1萬(wàn)/平方米，留給開發(fā)商的建設(shè)成本少得可憐。

此外，未來(lái)北京市場(chǎng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將有所改變。中指研究院認(rèn)為，北京首次集中供地調(diào)整了土地出讓方式，弱化了原有的共產(chǎn)房和限競(jìng)房出讓方式，重啟了競(jìng)配建公租房出讓方式，創(chuàng)新性推出“競(jìng)政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額”和“競(jìng)建高品質(zhì)住宅”等出讓方式。

受此調(diào)整影響，未來(lái)北京商品住宅市場(chǎng)將由原來(lái)的純商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房結(jié)構(gòu)，向純商品房、新型共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

不過(guò)，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，盡管房企利潤(rùn)空間被壓縮，但從大家爭(zhēng)搶力度來(lái)看并非無(wú)利可圖。“之前北京限競(jìng)房地價(jià)與房?jī)r(jià)相差1萬(wàn)的項(xiàng)目就出現(xiàn)不少，此次雖然對(duì)配建質(zhì)量做了要求，但開發(fā)商依然會(huì)想盡辦法降低建筑質(zhì)量、節(jié)約成本，還有車位銷售等方面，不賺錢是不可能的?！?

國(guó)企占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)

除了競(jìng)拍規(guī)則變化之外，如此大規(guī)模集中式土地供應(yīng)對(duì)地產(chǎn)商資金實(shí)力無(wú)疑是巨大考驗(yàn)。因此，資金實(shí)力較為雄厚的國(guó)企、央企天然地占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，拋開北京10宗尚未落地的地塊不談，目前已經(jīng)完成首批集中供地的7座城市中，融創(chuàng)以拿地21宗、金額384億元的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)拔得頭籌。

制表：樂(lè)居財(cái)經(jīng)

而拿地金額占據(jù)前10位的房企均超過(guò)百億，其中融創(chuàng)、龍湖、卓越和融信4家為民營(yíng)房企，其余6個(gè)席位均為國(guó)企，傳統(tǒng)四大國(guó)營(yíng)地產(chǎn)商“招保萬(wàn)金”全部在列，還包括央企華潤(rùn)和廣州國(guó)資委旗下越秀地產(chǎn)。

其中，素來(lái)低調(diào)蟄伏、銷售規(guī)模不到千億的越秀地產(chǎn)突然大舉進(jìn)攻，豪擲將近300億元，在7城拿下9幅優(yōu)質(zhì)地塊，半數(shù)位于大本營(yíng)廣州，拿地金額僅次于頭部房企融創(chuàng)，成為首批集中供地的最大“黑馬”。

此外，中交集團(tuán)、中冶集團(tuán)、中國(guó)旅游集團(tuán)、中鐵建、首開、珠江投資、中鐵置業(yè)、建發(fā)等一系列原本規(guī)模不大的國(guó)資開發(fā)企業(yè)也在本次土拍中表現(xiàn)亮眼，拿地金額從40億到百億不等，將同規(guī)模民營(yíng)房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。

值得注意的是，在部分城市競(jìng)標(biāo)至價(jià)格上限往往需要搖號(hào)確定最終歸屬時(shí)，有錢的房企只需要繳納足額保證金，往往可以無(wú)限制注冊(cè)多個(gè)“馬甲”來(lái)增加中簽率。

國(guó)企、央企的資金實(shí)力再次展露，例如廣州土拍時(shí)，最熱門的黃埔區(qū)HBPQ-A-6地塊參與搖號(hào)“馬甲”超過(guò)300個(gè)。沒(méi)實(shí)力的中小房企中簽率只有0.3%，不差錢如中海，一家就準(zhǔn)備了30多個(gè)“小號(hào)”，硬生生將中簽率提高到10%。

以至于業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如果以后沒(méi)有相關(guān)政策制約，實(shí)力強(qiáng)大的房企拿到優(yōu)質(zhì)地塊的概率更大，小房企只能在一些非熱點(diǎn)城市或普通地塊上“撿漏”，強(qiáng)者恒強(qiáng)、大魚吃小魚的現(xiàn)象將愈加明顯。

例如競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的北京土拍中，報(bào)名參賽的房企和聯(lián)合體共有243家，僅保證金就收了1580億元，而土地只有30塊，最終9成玩家花費(fèi)時(shí)間與精力淪為“陪跑”。

值得一提的是，素有房地產(chǎn)界“利潤(rùn)王”之稱的頭部房企中海以及行業(yè)“老大哥”萬(wàn)科目前也沒(méi)有任何收獲，但卻與其他“陪跑”房企不同，一方面中海與萬(wàn)科在北京的土儲(chǔ)充足，另一方面其拿地策略很明顯——非好地不拿，最終幾乎全部押寶在了10宗高標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)熱門地塊上。

另一家集中土拍中尚無(wú)斬獲的頭部房企是世茂，在多個(gè)參拍城市中寧愿錯(cuò)過(guò)也不錯(cuò)拿，出價(jià)十分謹(jǐn)慎。而正當(dāng)大家都在這些城市“湊熱鬧”時(shí)，世茂卻將目光聚焦在了非集中供地城市，如長(zhǎng)沙、張家港等地，加之企業(yè)較為熟稔的收并購(gòu)、政府勾地、城市更新等拿地方式，截至目前年內(nèi)已獲取土地20余宗，斥資近200億元。

抱團(tuán)取暖vs強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

而民營(yíng)房企中，如果說(shuō)融創(chuàng)與龍湖兩家原本居于頭部的開發(fā)商闖進(jìn)前10尚在意料之中，那么卓越和融信兩家在規(guī)模上一直處于中上游的房企也分別斥資超過(guò)140億元，力壓萬(wàn)科、保利、金地，著實(shí)驚掉了不少人的下巴。

其中，閩系房企融信繼續(xù)延續(xù)重倉(cāng)杭州的作風(fēng)，成為杭州土拍最大贏家，收獲的7宗土地全部來(lái)自這里，斥資142億元；素有“深圳CBD之王”稱呼的卓越地產(chǎn)此次大規(guī)模進(jìn)軍北京，在最終成交的20個(gè)地塊中，拿下4宗，以143億元成為北京本次土拍的頭號(hào)玩家。

要知道，從規(guī)模上來(lái)看，2020年融信合約銷售額才1500億元，卓越更是連1000億門檻都沒(méi)過(guò)。

值得注意的是，規(guī)模和實(shí)力相比頭部房企及大型國(guó)企央企略有不足的融信與卓越也并非盲目擴(kuò)張，而是紛紛開拓自己的“朋友圈”。其中，融信有5宗地塊是與杭州本土房企濱江聯(lián)合競(jìng)標(biāo)，而卓越則抱緊了國(guó)企中交和首開的大腿，聯(lián)合拿下北京三個(gè)地塊。

事實(shí)上，選擇合作開發(fā)的不僅僅是融信與卓越，在本輪集中供地中十分常見。有的是中小民營(yíng)房企間抱團(tuán)取暖，有的是國(guó)企與民企優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，甚至不少大型國(guó)企、央企之間也會(huì)選擇強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

例如北京土拍，大多就是以聯(lián)合體的形式參與。特別是“金地+華潤(rùn)+保利”三大巨頭形成的鐵三角聯(lián)合體，一共30宗地塊金地報(bào)名了24個(gè)，幾乎參與了所有的熱門地塊爭(zhēng)奪，出牌過(guò)程又快又狠，讓不少實(shí)力較弱的中小房企紛紛吐槽“不給活路”。

盡管目前為止，“鐵三角”僅拿到朝陽(yáng)崔各莊一宗地塊，但其策略與前文提到的中海和萬(wàn)科一樣，重頭戲還在于最熱門的10宗高標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)標(biāo)程序。

同時(shí)，亦有分析人士指出，抱強(qiáng)者大腿或者弱者抱團(tuán)盡管是個(gè)不錯(cuò)的取暖方式，但在目前各家參與企業(yè)都進(jìn)入血拼階段，寧肯不賺錢也要拿地賺流量、保障資金周轉(zhuǎn)的時(shí)期，聯(lián)合體的作用被降低了，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者淘汰的時(shí)代依然會(huì)如期而至。

廣州、重慶平均溢價(jià)率就超過(guò)40%的地塊自不必提，杭州競(jìng)標(biāo)自持比例階段最高達(dá)到40%，北京競(jìng)標(biāo)公租房比例最高還要高于40%，而未來(lái)入市以后房?jī)r(jià)卻被限得死死的，如何盈利，是個(gè)未解難題。

那么，為何房企明知是個(gè)“賠錢買賣”卻還要硬著頭皮接下，甚至趨之若鶩呢？

“一切都是為了周轉(zhuǎn)?！庇袡C(jī)構(gòu)分析人士向觀察者網(wǎng)表示，土地對(duì)于房企來(lái)說(shuō)相當(dāng)于面粉之于面包，而現(xiàn)在的房企沒(méi)有了土地卻不僅僅是停止開發(fā)那么簡(jiǎn)單。過(guò)去行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)代，幾乎大家都崇尚“高周轉(zhuǎn)”，拿地-抵押-開發(fā)-銷售，整個(gè)流程走下來(lái)必須保證在一定時(shí)間內(nèi)完成，做到極致可能只有3個(gè)月，一旦無(wú)法如期完成就意味著貸款無(wú)法償還，或者影響到其他項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，從而導(dǎo)致整個(gè)資金鏈斷裂導(dǎo)致破產(chǎn)。

“所以，對(duì)相當(dāng)一部分房企而言，賺不賺錢并不重要，能拿到優(yōu)質(zhì)地塊，保證可以繼續(xù)周轉(zhuǎn)下去，為企業(yè)輾轉(zhuǎn)騰挪留出空間才是最重要的?！鄙鲜鋈耸糠Q。

同時(shí)，亦有上市房企高管告訴觀察者網(wǎng)，從北京及杭州的土拍政策不難看出，未來(lái)民營(yíng)房企轉(zhuǎn)型做城市運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商才是最終歸宿，大量自持面積及極低的銷售利潤(rùn)倒逼開發(fā)商不得不從傳統(tǒng)的開發(fā)銷售中慢慢轉(zhuǎn)變，在物業(yè)服務(wù)及運(yùn)營(yíng)方面獲得新生。

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