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七成房企毛利率降低,開發(fā)商們跨界“養(yǎng)豬”是一門好生意嗎?
(文/張玉 編輯/馬媛媛)經歷過最初的暴利發(fā)展之后,近年來,房地產行業(yè)正在迎來發(fā)展“冷靜期”。克而瑞數據顯示,2020年,66家行業(yè)典型房企中有近7成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降。
而隨著毛利率開始“往10%的方向發(fā)展”,房企也紛紛開始跨界轉型、尋找新的經濟增長點。不過,從目前的發(fā)展來看,熱熱鬧鬧的轉型短期內并未給房企帶來多少真金白銀。
一位行業(yè)排行前50強的上市公司高管黎南(化名)向觀察者網表示,現(xiàn)在整個房地產行業(yè)的集中度越來越高,百強和十強對于行業(yè)的壟斷程度越來越大,可能未來前十強會占整個市場份額的50%。未來重點還是關注一線城市,“有人口導入的地方就會有未來?!?
毛利率走低
“毛利下降是個很正常的事,現(xiàn)在地產就跟白色家電一樣,不賺錢,但又不能不做?!崩枘蠠o奈表示。
一位長期關注房地產行業(yè)的業(yè)內人士也向觀察者網表示,毛利率下降的事情從前兩年就已經開始了,并且一直掉的比較厲害,“基本上毛利率要往10個點的方向去看了。兩年前就有人說,房地產再這樣下去要變制造業(yè)了,就說明毛利率跌的太嚇人了?!?
億翰智庫數據顯示,2020年由億翰智庫選取的50家A+H股極具代表性的標桿房企(以下簡稱“E50房企”)平均ROE(凈資產收益率)為14%,較2019年下降3.5個百分點。其中,2020年ROE高于20%的房企僅占比16%,較2019年下降8個百分點;ROE位于10%至20%之間的房企個數占比52%,較2019年下降10個百分點;ROE低于10%的房企占比32%,較2019年上升18個百分點。
從截至目前已披露年報的66家行業(yè)典型上市房企的營收和利潤規(guī)模來看,2020年整體的營業(yè)收入為4.54萬億元,營收增速的中位值為18.4%,較2019年的28.7%下降10.3個百分點。另據Wind數據顯示,2010年房地產行業(yè)銷售毛利率為38.1%,到2020年,房地產行業(yè)毛利率僅有25.92%,毛利率跌去三分之一。
在2020年全年業(yè)績發(fā)布會上,中南建設副總經理兼財務總監(jiān)辛琦直言,從未來來講,行業(yè)毛利率不太可能逆勢上升,在價格封頂,地價可能略有上漲的前提下,毛利率空間進一步壓縮。
在上海中原地產市場分析師盧文曦看來,近年來調控日益趨嚴,限價政策強行壓縮房價的上漲空間。在土地端,要么就不限價,價高者得?;蛘呦迌r之后自己報自持比例?!斑@個是直接挖企業(yè)肉的,對企業(yè)的殺傷力真的很大?!?
行業(yè)利潤空間的攤薄使得馬太效應加劇?!拔磥淼禺a行業(yè)發(fā)展集中度會更高,最后可能央企國企有個10~20家,民營企業(yè)有個10家,小企業(yè)最后都被合并了?!崩枘媳硎尽?
不過,對于規(guī)模而言,能否持續(xù)盈利是開發(fā)商們最關心的問題。“開發(fā)商不僅面臨市場自然整合、淘汰;還面臨宏觀調控層面整合。規(guī)模重要嗎?肯定重要,不盈利的規(guī)模能持續(xù)嗎,持續(xù)不了,我們肯定需要能持續(xù)盈利的規(guī)模。”黎南說。
轉型道阻且長
地產生意不好做,跨界成為近年來房地產圈的流行詞。
“以后誰再說我們是發(fā)展商我跟誰急!”在2017年舉行的一次媒體活動上,萬科集團董事會主席郁亮如是說。玩笑的背后多少反映出追求“活下去”的萬科對于未來的探索和想象。
2020年5月,萬科官網發(fā)布的招聘信息顯示,旗下食品事業(yè)部招聘豬場拓展經理、聚落化豬場總經理、豬場獸醫(yī)等。對于萬科養(yǎng)豬這件事,郁亮曾公開回應表示,不是因為豬肥房地產瘦,而是因為萬科物業(yè)平臺做得不錯,很多人想到這個平臺賣東西,比如米、面、油等,“我們就說,要不自己來試試看”。
如果說萬科養(yǎng)豬是物業(yè)平臺的拓展,碧桂園則是讓機器人在工地上“搬磚”。在今年3月份的業(yè)績發(fā)布會上,碧桂園集團總裁莫斌表示,有信心建筑機器人和機器人餐廳,在明年全面實現(xiàn)盈利。相信機器人對主營業(yè)務的支持是非常強大的?!靶聵I(yè)務一定會成功,而它們的成功一定會給股東和投資者帶來更多的回報?!?
據悉,碧桂園現(xiàn)有在研建筑機器人46款,絕大多數通用于現(xiàn)澆混凝土工藝與裝配式建筑施工,其中18款建筑機器人已投入商業(yè)化應用。
安永大中華區(qū)房地產主管合伙人湯哲輝日前公開表示,隨著行業(yè)增速的下滑和土地紅利的不再,房企依靠純地產開發(fā)獲得的盈利大幅下滑,規(guī)模增長也遇到瓶頸。在“三道紅線”新規(guī)下,房企不僅面臨著更高的融資成本壓力,而且通過增加財務杠桿實現(xiàn)規(guī)??缭降臋C會更少,故而也迫切需要在差異化競爭中尋找機會。因此,大多數房企積極探索新的利潤增長點,對多元化業(yè)務的重視程度也在上升,即“轉型升級”。
不過,對于當下房企的多元化轉型,盧文曦表示并不看好。“養(yǎng)豬,現(xiàn)在豬價在往下掉;造車屬于跨行業(yè)了。房地產企業(yè)還是應該老老實實地做地產,不要去做很偏的冷門行業(yè)?!?
對于房地產企業(yè)來說,某一時點不恰當的轉型決策可能會給企業(yè)發(fā)展帶來巨大的打擊。2017年,銀億股份進軍汽車制造業(yè),先后通過收購控股比利時邦奇集團、美國ARC等相關資產。不過,大規(guī)模的并購給銀億股份帶來的資金壓力也不容小覷。2019年6月,為妥善解決債務問題,銀億集團、銀億控股向寧波中院提交了重整申請。
關于賽道,湯哲輝建議選擇的順序是物業(yè)、造車、康養(yǎng)和養(yǎng)豬。從幾個角度出發(fā),首選物業(yè)是因為物業(yè)對地產商而言,依舊是一個非常好的切入口。造車是歸為“地產+科技”一類賽道,開發(fā)商不一定要親自去造車,開發(fā)商可以是做投資商的角色??梢灶A見,開發(fā)商、投資商、服務商、運營商等各類力量會集聚在房地產的下半場??叼B(yǎng)和養(yǎng)豬應該歸入“健康中國”產業(yè)。地產企業(yè)要擁護國家大戰(zhàn)略,順勢而為。
本文系觀察者網獨家稿件,未經授權,不得轉載。
- 責任編輯: 張玉 
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