（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）生活遠(yuǎn)比戲劇更加荒誕。

在上?？胤績r(jià)這一幕戲劇中，各種魔幻劇情紛紛上演。如果不是因?yàn)橘彿咳速I下上海近千萬房產(chǎn)后身亡無人償還房貸，銀行將其“假結(jié)婚”的妻子告上法庭，大家都不知道買房者為了買房竟然能努力到如此程度。

積分制的出現(xiàn)更是將“魔幻劇情”推向了高潮。購房者重新洗牌后，滿分人群熱衷于跑贏大盤，見兔放鷹；60-70分的高分人群，只要踩穩(wěn)基本不會(huì)踏空；50-60分大基數(shù)人群，需要使用更多巧勁，才能走的更加輕松；40-50分?jǐn)?shù)人群尷尬，只能說隨著一波波認(rèn)購去化，積分持續(xù)下滑，手握房票和鈔票總能買到房。

此外，“上海父母”一詞也頻繁出現(xiàn)在購房者口中。據(jù)了解，“上海父母”指的是那些為子買房，賣掉旗下房產(chǎn)，拿滿積分后沖入上海網(wǎng)紅盤的群體。有網(wǎng)友表示，現(xiàn)在變成上海市區(qū)熱盤都是中老年人，郊區(qū)才是青年軍。

這就是魔都，魔幻而又現(xiàn)實(shí)。

認(rèn)購一個(gè)項(xiàng)目，放棄“整片森林”

2月6日，上?！?21”新房積分認(rèn)籌細(xì)則正在通過閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”、寶山區(qū)“經(jīng)緯城市綠洲家園三期”、嘉定區(qū)“峰范嘉苑”3個(gè)項(xiàng)目揭開面紗。

簡單來說，此次政策對于優(yōu)先購房政策采取積分制原則，相關(guān)評(píng)分分為兩部分。第一部分為基礎(chǔ)分，滿分為60分，其中記分項(xiàng)為家庭情況、戶籍情況、房產(chǎn)情況、5年內(nèi)購房情況。第二部分為繳納社保年限動(dòng)態(tài)分，從2003年1月開始計(jì)算，每繳納一月，動(dòng)態(tài)分加0.1-0.24分，滿分21.7分。

觸發(fā)積分搖號(hào)制度也是有條件的。按照規(guī)定，新房認(rèn)籌比率超過1:1.3的樓盤，才會(huì)實(shí)行積分搖號(hào)。觸發(fā)積分搖號(hào)的樓盤會(huì)在正式搖號(hào)前進(jìn)行一次，買家按分?jǐn)?shù)從高到低進(jìn)行排序，排名在1.3倍以內(nèi)的買家將獲得搖號(hào)資格。

按照計(jì)算規(guī)則，上海居民張穎在認(rèn)籌新城千禧公園項(xiàng)目時(shí)總積分為63.6，距離最終入圍分僅差2.6分。

公開信息顯示，新城千禧公園二期位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)板塊，此次供應(yīng)房源328套，登記用戶1180組，認(rèn)購率360%，觸發(fā)積分搖號(hào)制度，最終計(jì)算入圍分?jǐn)?shù)線為66.2分，入圍客戶427組。

值得注意的是，“滬七條”樓市調(diào)控政策落地后，上海首次以集中批量供應(yīng)的方式推出房源。截至目前，首批33盤集中入市，迄今已逐漸步入尾聲。

按照規(guī)定，入圍新城千禧公園二期失敗的購房者張穎，在約一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)無法認(rèn)籌另外32個(gè)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士表示，“滬七條”的出臺(tái)確實(shí)可以分流部分高分人士，但另一方面也減少了剛需的搖中幾率。也就是說，大部分熱門網(wǎng)紅盤，還是會(huì)被“精英人士”搖中。

開發(fā)商“勸退”購房者

“大部分開發(fā)商并不想觸發(fā)積分制?！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士說道。

一旦觸發(fā)積分制，按照計(jì)分搖號(hào)規(guī)則選定的房源及選剩的房源，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓出售，大大降低了該項(xiàng)目的市場流通性?！半m然限售政策確實(shí)能勸退部分投資客，利好剛需；但另一方面，開發(fā)商打開門做生意，當(dāng)然是希望賣房的現(xiàn)金回報(bào)越高越好。”相關(guān)人士表示。

為了避免“五年鎖定期”的出現(xiàn)，不少網(wǎng)紅盤開始“花式勸退購物者”。

封鎖認(rèn)購消息是開發(fā)商最常用的套路之一。閔行星河灣三期第二批次于3月16日下午14點(diǎn)起開始認(rèn)籌，直至3月20日下午14點(diǎn)結(jié)束。就在認(rèn)籌開啟前晚，閔行星河灣發(fā)布內(nèi)部通知表示，認(rèn)籌當(dāng)天關(guān)閉樣板房間，且不接受新增客戶，并要求銷售、中介不要將認(rèn)籌信息轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈。

最新信息顯示，閔行星河灣推盤套數(shù)246套，認(rèn)購人數(shù)239人，認(rèn)購率97%，沒有觸發(fā)積分制。

此外，千萬豪宅尚海灣豪庭砸掉售樓處，在毛坯水泥房內(nèi)設(shè)置臨時(shí)接待地；萬達(dá)鉆石灣購房者在認(rèn)籌前日12點(diǎn)收到銷售通知等等現(xiàn)象不勝枚舉。

事實(shí)上，這套“組合拳”在過去并不少見，但往往集中在中高端項(xiàng)目上。例如，2018年推出的高端項(xiàng)目中，均價(jià)11.5萬/平的中梁前灘海景壹號(hào)認(rèn)籌信息撲朔迷離，均價(jià)超8萬/平的前灘東方逸品未開盤先拆售樓處，均價(jià)9.23萬的徐匯公園道認(rèn)籌三天未開售樓處等等。

只是這一次，“勸退”購房者的項(xiàng)目更多、范圍更廣。

樓市新政推出之后，大家重新感受到了高考時(shí)期“一分壓倒一批人”的重量。開發(fā)商也利用這一點(diǎn)，在項(xiàng)目認(rèn)籌前傳出高分入圍的信息。大虹橋網(wǎng)紅盤招商虹橋公館此前網(wǎng)傳70分入圍，經(jīng)查，此次推出272套房源，入圍客戶356組，入圍分?jǐn)?shù)線65.39分，降低了4.61分。

“前期網(wǎng)傳高分可能是為了勸退部分猶豫的客戶，現(xiàn)如今買房也要打一場心理戰(zhàn)了?！辟彿空咧芾蛘f道。

臨時(shí)加碼在售樓處也不少見。新城千禧公園認(rèn)籌前，購房者張穎得到銷售通知，按要求準(zhǔn)備好戶口本、80萬認(rèn)籌金等認(rèn)籌所需材料。

新城千禧公園認(rèn)籌時(shí)間段為星期一到星期五，由于周一例會(huì)，張穎決定星期二前往項(xiàng)目中心。誰知在星期一晚上12點(diǎn)多，銷售向張穎提出需要追加兩份材料，分別是銀行征信報(bào)告（銀行柜臺(tái)蓋章版）、首付款活期的全額證明，并要求在第二天認(rèn)籌時(shí)帶到項(xiàng)目中心。

“首付款活期全額高達(dá)幾百萬，一般人根本來不及準(zhǔn)備。此外，新城千禧公園沒有任何線上官方認(rèn)籌信息，只有線下公示，臨時(shí)通知+材料不足的問題就只能由消費(fèi)者買單。”張穎對開發(fā)商臨時(shí)改動(dòng)游戲規(guī)則抱有很大不滿。

如果不是家人勸導(dǎo)，張穎就成為新城千禧公園成功勸退的那群人?！霸谌ネ?xiàng)目的路上，父母立馬將手中基金賣出了，只希望可以和項(xiàng)目方有一個(gè)回旋余地，連基金收益也沒考慮過。得到的卻只是銷售的一句‘不行’?！?

張穎決定多付點(diǎn)首付，來爭取認(rèn)籌材料的準(zhǔn)備時(shí)間。這次銷售很快就答應(yīng)了，還聲稱，如果多交點(diǎn)首付，這些材料可以不交。

在售樓處現(xiàn)場，張穎還注意到，第一天認(rèn)籌結(jié)束的客戶不用準(zhǔn)備追加材料，有全款買房客戶根本不用交這些所謂的公司規(guī)定的認(rèn)籌資料。

購房者各顯神通

“主要還是資金問題?！?

談及開發(fā)商為何挑客，一位不愿意具名的房地產(chǎn)從業(yè)人士向觀察者網(wǎng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)早就不是隨行就市的行情，但開發(fā)商的資金是有成本的，是否全款和全款支付時(shí)間對房企有很大的區(qū)別。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，觸發(fā)積分制的樓盤也就是所謂的“網(wǎng)紅盤”，認(rèn)籌人數(shù)較多，但是按照積分規(guī)則來看，積分高的群體一般支付能力較弱，更多的依賴銀行貸款，而目前銀行受信貸額度的限制，貸款周期比較長，提高首付比例等方式可以增加房企回籠現(xiàn)金流。

此外，隨著土地集中制的逐漸落地，開發(fā)企業(yè)對于現(xiàn)金流的需求超過以往任何時(shí)候，因此 ，對于資金實(shí)力較強(qiáng)的全款客戶，或者首付比例較高的客戶是有所傾斜的。

中原高級(jí)分析師盧文曦表示，開發(fā)商其實(shí)還是為了回籠資金。在此基礎(chǔ)之上，一次性全款的購房者是受市場歡迎的。而對于開發(fā)商來說，賣給誰都是賣，關(guān)鍵是誰出的第一筆資金多、快、好。

辦法總比困難多。其中，舉報(bào)不公平現(xiàn)象也不失為一個(gè)良方。

因在認(rèn)購期間“只接待預(yù)約客戶，其他客戶一律不得進(jìn)入”，嘉定南翔融信海納印象被購房者舉報(bào)，成為今年以來首個(gè)被約談的新盤項(xiàng)目。

隨后，融信海納印象拿出整改方案，表明凡符合本市購房資格的認(rèn)購人，均可在4月8日10時(shí)至14時(shí)到項(xiàng)目售樓處先行等級(jí)，相關(guān)認(rèn)購材料可于4月11日17時(shí)前補(bǔ)齊。

約4小時(shí)的時(shí)間內(nèi)，有上百組購房者趕上了認(rèn)購的末班車，融信海納印象的認(rèn)購人數(shù)也漲至500多組，觸發(fā)積分制。

另外，為了提高入圍率，不少購房者都在努力抬高分?jǐn)?shù)。從相關(guān)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中可以看出優(yōu)先次序，即家庭戶比單身者購房更有優(yōu)先權(quán)、上海戶口比外地戶口更有優(yōu)先權(quán)、無房戶比有房戶更有優(yōu)先權(quán)、近5年無購房記錄也將享受更大優(yōu)先權(quán)。

“先按照序列一個(gè)個(gè)來解題，未婚的可以變身已婚，或者找直系親屬代買房產(chǎn)；條件優(yōu)秀的可以辦理落戶；社保按時(shí)繳納，不斷繳?！币晃簧虾７慨a(chǎn)中介人士表示，想要買房的客戶早早準(zhǔn)備好充足的現(xiàn)金應(yīng)對一切變動(dòng)。

據(jù)媒體報(bào)道，上海市場上有一批高分選手集中入場，超65分的客戶基數(shù)很大，超70分、甚至滿分的客戶都要比想象中多出得多。

在這批高分選手中，上海父母再度為子女挺身而出。中介人士表示，“所謂的無房戶，有相當(dāng)多的人是將名下房產(chǎn)低價(jià)轉(zhuǎn)給子女，繼而成為了無房戶?！?

“你永遠(yuǎn)不知道買房者有多努力，就像你永遠(yuǎn)不知道生活和戲劇哪個(gè)更荒誕一樣?！敝芾蛘f道。

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