（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2020年的房企年報(bào)季上，“三道紅線”和“降費(fèi)增利”成為所有玩家共同關(guān)注的重點(diǎn)。這一點(diǎn)，在融信業(yè)績(jī)會(huì)上表現(xiàn)得尤為明顯。

3月31日下午，融信中國(guó)2020全年業(yè)績(jī)。

一方面，在全行業(yè)普遍“降杠桿”的大趨勢(shì)下，公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健程度表現(xiàn)亮眼。尤其是監(jiān)管部門(mén)設(shè)置的“三道紅線”核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)——凈負(fù)債率83%，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.08，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.9%，均達(dá)到監(jiān)管要求水準(zhǔn)，這在規(guī)模增長(zhǎng)較快的各個(gè)中型房企中，實(shí)屬罕見(jiàn)。

要知道，即便素來(lái)在業(yè)內(nèi)以穩(wěn)健著稱(chēng)的“老大哥”萬(wàn)科，至2020年末仍有一條紅線未達(dá)標(biāo)。

另一方面，在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上，2020年公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售1552億元，營(yíng)業(yè)收入483.02億元，毛利潤(rùn)53.12億元，毛利率僅11%，在行業(yè)中處于中等偏下水平。

值得注意的是，在毛利率本就不高的前提下，企業(yè)通過(guò)多維手段加強(qiáng)管理能力，將營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和管理費(fèi)用壓縮到了極致，最終實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)34.95億元，凈利率尚能達(dá)到7.24%。

而如何提升管理能力，壓縮成本、降低兩費(fèi)也是如今各大房企爭(zhēng)相討論的熱門(mén)話題之一。

因此，財(cái)務(wù)穩(wěn)健與盈利能力下降兩個(gè)矛盾點(diǎn)，也成為融信業(yè)績(jī)會(huì)上討論的焦點(diǎn)。

4月1日，融信中國(guó)股價(jià)先揚(yáng)后抑，最終報(bào)收5.35港元，微降0.37%。

全線轉(zhuǎn)綠，新增融資成本5.3%

事實(shí)上，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)在中央號(hào)召之下開(kāi)始緩緩“降杠桿”。

不過(guò)，剛剛經(jīng)歷過(guò)爆炸式增長(zhǎng)的房企們?cè)跊](méi)有真正被掐中命脈之前，顯然參與度并不積極，直到去年下半年“三道紅線”驟然降臨，以三項(xiàng)關(guān)鍵性債務(wù)指標(biāo)將房企劃分為“紅、橙、黃、綠四檔”管理，不達(dá)標(biāo)的企業(yè)將直接收到融資方面“制裁”，才令大家切實(shí)感受到了危機(jī)降臨。

不過(guò)，短短2個(gè)多月時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)不是一件容易的事。就目前而言，定檔綠線的多為世茂、龍湖等本身對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)需求不大，且素來(lái)財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健的頭部企業(yè)，絕大多數(shù)全線轉(zhuǎn)綠仍需要未來(lái)1～2年時(shí)間。

因此，融信三道紅線全部轉(zhuǎn)綠出人意料。

要知道，在過(guò)去幾年中，融信一度是以“跨越式”高增速的“激進(jìn)派”房企出現(xiàn)在人們視線中?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2014年企業(yè)合約銷(xiāo)售額僅有167億元，排在44位；至2018年這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到1219億元，排名躍居第25位，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到64%。

直到2019年，在規(guī)模步入千億之后，融信才開(kāi)始大幅放緩擴(kuò)張速度，將主要精力轉(zhuǎn)向降低負(fù)債和增加現(xiàn)金流之上，企業(yè)凈負(fù)債率也是在這一年首次下降至100%以內(nèi)。

管理層認(rèn)為，“三道紅線”更多考驗(yàn)的是房企的現(xiàn)金流與融資能力，邁入“綠檔”之后，融信本身在融資空間上便擁有了一定的優(yōu)勢(shì)，加上對(duì)內(nèi)生潛力的不斷挖掘，以及持續(xù)深耕與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品帶來(lái)的利潤(rùn)空間，將更有益于公司未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

值得一提的是，持續(xù)改善的財(cái)務(wù)指標(biāo)，使融信越來(lái)越多地受到資本市場(chǎng)認(rèn)可。2020年，公司于去年先后獲納入恒生大中型股價(jià)值偏向指數(shù)及恒生大中型股（可投資）指數(shù)，境內(nèi)外信用評(píng)級(jí)也繼續(xù)保持高水平。公司平均融資成本降至6.55%，2020年新增融資平均利率為5.3%。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，杠桿的運(yùn)用從來(lái)都不是越高越好，也非越低越好，而是隨著市場(chǎng)環(huán)境始終在變化。融信過(guò)去在樓市大爆炸的年代用高杠桿發(fā)展，2019年前后又果斷降杠桿力保現(xiàn)金流，對(duì)市場(chǎng)節(jié)奏和融資環(huán)境地把控十分到位。

“極致深耕”挖掘長(zhǎng)期盈利空間

無(wú)論如何，降杠桿不能成為毛利率下降的主要原因。

融信執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官?gòu)埩⑿略跇I(yè)績(jī)會(huì)上表示，主要原因是今年?duì)I收中38%來(lái)自上海和杭州，在上市之時(shí)面臨嚴(yán)格限價(jià)，產(chǎn)品去化非常快，但是價(jià)格都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。還有一部分是來(lái)自于收并購(gòu)，綜合起來(lái)占總營(yíng)收的50%左右，拉低了整體毛利率，明年開(kāi)始逐步回升至行業(yè)平均水平的狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，公司新增土地項(xiàng)目50個(gè)，新增權(quán)益土地儲(chǔ)備約402萬(wàn)平方米，其中一二線城市權(quán)益拿地金額占比達(dá)88%。公司拿地也向長(zhǎng)期聚焦深耕的優(yōu)勢(shì)地區(qū)傾斜，長(zhǎng)三角與海西地區(qū)權(quán)益拿地金額占比分別為77%與14%。

截至2020年末，融信在全國(guó)共計(jì)擁有247個(gè)項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)52座城市，總土儲(chǔ)面積約2871萬(wàn)平方米，其中約82%位于一二線城市核心地段。

對(duì)于2021年初的“集中供地”政策，歐宗洪認(rèn)為，集中供地勢(shì)必會(huì)提高房地產(chǎn)集中度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力會(huì)比較高。融信項(xiàng)目大都集中于長(zhǎng)三角，所以在銷(xiāo)售回款上會(huì)更快。并且三條紅線均達(dá)標(biāo)，財(cái)務(wù)杠桿和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也比較健康，因此未來(lái)投資靈活性上會(huì)比較好。

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，目前一二線熱點(diǎn)城市作為調(diào)控重點(diǎn)，加之囤地捂盤(pán)等操作也被禁止，限價(jià)政策之下利潤(rùn)率下滑是意料之中的事情。但之所以各大房企還是要爭(zhēng)相“深耕一二線城市”，根本原因還是這些城市利于去化、便于高周轉(zhuǎn)，也就不存在庫(kù)存壓力，對(duì)企業(yè)快速回籠資金、降杠桿意義重大。

此外值得關(guān)注的是，在行業(yè)發(fā)展的新起點(diǎn)上，各大房企除了更加注重存量運(yùn)營(yíng)、不斷挖掘管理紅利外，也更加注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)，而ESG作為國(guó)內(nèi)外投資者關(guān)注的熱門(mén)領(lǐng)域，自然引起了越來(lái)越多房企的重視，融信也不例外。

管理層表示，近年來(lái)公司通過(guò)在綠色建筑、城市更新、公益活動(dòng)、員工關(guān)懷等多方面的活躍表現(xiàn)，持續(xù)從環(huán)境、社會(huì)、管治三大維度踐行社會(huì)責(zé)任，提升自身可持續(xù)發(fā)展能力。

據(jù)了解，2021年初，位于上海閔行區(qū)的融信旭輝世紀(jì)古美項(xiàng)目，剛剛通過(guò)了上海市住建委超低能耗方案評(píng)審，成為上海市首個(gè)超低能耗住宅項(xiàng)目。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。