（文/張玉 編輯/馬媛媛）“三道紅線”政策之下，資金成為考驗(yàn)一家房地產(chǎn)企業(yè)能否可持續(xù)性發(fā)展的重要條件之一。從目前披露的年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，一眾房企“各顯神通”，積極調(diào)整自己的債務(wù)結(jié)構(gòu)。包括旭輝、新力控股、中國(guó)奧園、金科甚至頭部企業(yè)萬(wàn)科等多家房企均表示盡快實(shí)現(xiàn)“三道紅線”達(dá)標(biāo)。

穩(wěn)步邁入千億陣營(yíng)之后，中駿集團(tuán)控股（01966.HK）的“三道紅線”指標(biāo)也成功降至綠檔。

3月30日，中駿集團(tuán)發(fā)布了2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。2020年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1015.37億元，躋身千億房企陣營(yíng)。公司2020年收入為325.73億元，同比增長(zhǎng)52.4%；凈利潤(rùn)44.46億元，同比增長(zhǎng)10.5%。

2020年，中駿集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%，凈負(fù)債率降至59.2%，現(xiàn)金短債比為1.3。三項(xiàng)指標(biāo)均降至“綠檔”。

不考慮三四線城市拿地

千億之后，土儲(chǔ)成為鞏固房企發(fā)展邊界的“護(hù)城河”。2020年，中駿也在不斷加大自己的土地儲(chǔ)備。

截至2020年12月31日，中駿集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司擁有土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積約3768萬(wàn)平方米。其中集團(tuán)應(yīng)占土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積約2566萬(wàn)平方米，分布在62個(gè)城市。

2020年，集團(tuán)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司新增38個(gè)項(xiàng)目；分布在25個(gè)城市，其中14個(gè)為新進(jìn)入的城市。

與此同時(shí)，在集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展模式的主導(dǎo)下，中駿集團(tuán)的“百城計(jì)劃”在2020年全面提速，共新增14個(gè)世界城購(gòu)物商場(chǎng)項(xiàng)目。

中駿集團(tuán)主席兼行政總裁黃朝陽(yáng)表示，中駿通過(guò)“一體兩翼”戰(zhàn)略（“一體”指住宅，“兩翼”分別為長(zhǎng)租公寓和購(gòu)物中心）實(shí)施投資和城市、商業(yè)布局。投資時(shí)，除通過(guò)兩翼勾地外，公司還會(huì)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地，而公開(kāi)市場(chǎng)的拿地需要滿足三個(gè)要求，即核心城市、核心地段、核心項(xiàng)目，以此滿足市場(chǎng)確定性和銷售確定性，若沒(méi)有勾地因素，中駿集團(tuán)基本不會(huì)考慮去三、四線城市拿地。

在勾地方面，長(zhǎng)租公寓主要是一線跟核心二線城市，大概鎖定在8個(gè)城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、武漢。勾地重心下沉二線、三線城市，在廣東、福建、浙江、江蘇的百?gòu)?qiáng)縣，也會(huì)沉淀下去。未來(lái)中駿集團(tuán)買(mǎi)地、城市布局的轉(zhuǎn)型，也會(huì)跟著這個(gè)方向。

擬分拆物管業(yè)務(wù)上市

在2020年的新年賀詞中，黃朝陽(yáng)表示，千億之上，必將面對(duì)更大的風(fēng)浪?！拔磥?lái)，房地產(chǎn)需求將長(zhǎng)期處于飽和時(shí)代下的買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入持續(xù)殘酷競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。中駿面臨著規(guī)模發(fā)展與轉(zhuǎn)型的雙重壓力，未來(lái)的挑戰(zhàn)是巨大的?！庇纱耍仨殘?jiān)定中駿“一體兩翼”的戰(zhàn)略方向。

公開(kāi)資料顯示，中駿集團(tuán)創(chuàng)辦于1987年，總部設(shè)于上海。在住宅開(kāi)發(fā)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，中駿集團(tuán)開(kāi)啟了中駿商管智慧服務(wù)和方隅長(zhǎng)租公寓兩個(gè)新的核心業(yè)務(wù)。

至2020年，中駿集團(tuán)已經(jīng)開(kāi)業(yè)及在建的中駿世界城超過(guò)30座。預(yù)計(jì)到2025年，中駿世界城在建數(shù)量將超過(guò)100座。

在此次年報(bào)中，中駿集團(tuán)管理層指出，集團(tuán)商業(yè)管理及住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)已具備一定的規(guī)模，集團(tuán)力爭(zhēng)在2021年將此業(yè)務(wù)分拆上市。

今年1月28日，中駿商管在港交所遞交招股書(shū)。中駿商管在招股書(shū)中明確表示，建議分拆將有助分拆集團(tuán)建立獨(dú)立上市集團(tuán)身份，并借此獲得獨(dú)立籌資平臺(tái)及拓寬其投資者基礎(chǔ)；將提高分拆集團(tuán)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)的透明度，并讓分拆集團(tuán)直接進(jìn)入資本市場(chǎng)，以進(jìn)行股本或債務(wù)融資，從而為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)及未來(lái)擴(kuò)張撥資。

值得一提的是，近年來(lái)，物業(yè)企業(yè)掀起上市潮，物企跑馬圈地日益激烈。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上市體現(xiàn)了企業(yè)在物業(yè)板塊的能力，有利于此類企業(yè)后續(xù)的融資工作。

從具體收入來(lái)看，年報(bào)數(shù)據(jù)披露，2019~2020年，物業(yè)管理分別為中駿集團(tuán)貢獻(xiàn)了4.58億元及5.32億元收入。

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