（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2020年，疫情沖擊、三道紅線(xiàn)、房住不炒給地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了極大挑戰(zhàn)，“城市更新”在房企業(yè)績(jī)會(huì)上頻頻被提及，成為下階段眾多玩家口中的肥肉。

不過(guò)，對(duì)于出生自帶舊改基因的佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，這方面早已進(jìn)入“收獲期”，文旅休閑、水路客運(yùn)、健康產(chǎn)業(yè)與科技產(chǎn)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)才是企業(yè)下一步加速擴(kuò)張的領(lǐng)域。

佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，在“十四五”新的發(fā)展階段，堅(jiān)持長(zhǎng)期看好中國(guó)新型城鎮(zhèn)化前景，集團(tuán)將發(fā)揮城市更新領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)，服務(wù)國(guó)家發(fā)展大局，全面提升競(jìng)爭(zhēng)力。

銷(xiāo)售目標(biāo)1300億

3月25日，佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入558億元，同比增長(zhǎng)16.1%；毛利潤(rùn)為159億元，同比增長(zhǎng)15%；凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別為52.8億和54.5億元，較上年分別增長(zhǎng)26.8%和18.6%。

銷(xiāo)售指標(biāo)方面，2020年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1069億元，同比增長(zhǎng)21%，其中粵港澳大灣區(qū)表現(xiàn)最為突出，銷(xiāo)售金額占比達(dá)58%，結(jié)轉(zhuǎn)收入占比達(dá)71%。

需要指出的是，粵港澳大灣區(qū)也是佳兆業(yè)重要的糧倉(cāng)。

截至2020年末，佳兆業(yè)于全國(guó)51個(gè)城市合共擁有217個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備約2880萬(wàn)平方米；其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備約1590萬(wàn)平方米，占集團(tuán)整體土地儲(chǔ)備的55%。而大灣區(qū)城市中，深圳及廣州作為佳兆業(yè)多年來(lái)深耕的重點(diǎn)市場(chǎng)，土地儲(chǔ)備占比達(dá)大灣區(qū)市場(chǎng)的36%。

而在這些儲(chǔ)備中，佳兆業(yè)在最拿手的城市更新領(lǐng)域擁有儲(chǔ)備項(xiàng)目201個(gè)，占地面積超5000萬(wàn)平方米，絕大部分位于大灣區(qū)。其中深圳120個(gè)項(xiàng)目，可售面積達(dá)3000萬(wàn)平方米；廣州26個(gè)項(xiàng)目，可售面積4700萬(wàn)平方米。

在集團(tuán)新增土儲(chǔ)方面，城市更新也在持續(xù)發(fā)力。

年報(bào)顯示，2020年佳兆業(yè)成功轉(zhuǎn)化9個(gè)城市更新項(xiàng)目，可售面積近180萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)化面積同比大幅增長(zhǎng)152%，對(duì)應(yīng)可售貨值約640億元。伴隨著深圳城市更新新政的落地實(shí)施，集團(tuán)城市更新轉(zhuǎn)化再提速，預(yù)計(jì)2021-2022年轉(zhuǎn)化可售面積約420萬(wàn)平方米，可售貨值超過(guò)2000億元。

手中有糧，心中不慌。

佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席兼總裁麥帆表示，2021年將加快供貨推貨，集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)估可售貨值為1912億元，可售面積1074萬(wàn)平方米，全年供貨均衡。

對(duì)于未來(lái)銷(xiāo)售目標(biāo)，郭英成2021年直接劍指1300億元，且每年增長(zhǎng)不低于20%。

有信心提前“轉(zhuǎn)綠”

“三道紅線(xiàn)”之下，如何駕馭規(guī)模增長(zhǎng)和安全運(yùn)營(yíng)的新平衡，成為擺在所有房企面前的考驗(yàn)。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)指出，政策環(huán)境變化導(dǎo)致近年來(lái)房企投資策略的改變，“降速提質(zhì)”口號(hào)喊得尤其響。房企紛紛入局城市更新，就是看中了其盡管開(kāi)發(fā)難度大、投資周期長(zhǎng)，但利潤(rùn)率高，同時(shí)有益于企業(yè)降負(fù)債、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的特征。

從這方面來(lái)看，佳兆業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。

上世紀(jì)90年代末的房地產(chǎn)黃金年代，當(dāng)絕大多數(shù)房企傾向拿凈地、高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式時(shí)，佳兆業(yè)便拿下深圳布吉龍泉?jiǎng)e墅爛尾樓，經(jīng)過(guò)運(yùn)作使其成為龍崗布吉樓王。

因此，早期的佳兆業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模增速相對(duì)較低，但隨著近幾年眾多城市更新項(xiàng)目收獲期來(lái)臨，企業(yè)不僅銷(xiāo)售規(guī)模、營(yíng)收利潤(rùn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)取得大幅增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健程度在同規(guī)模房企中也極為少見(jiàn)。

截至2020年末，佳兆業(yè)擁有現(xiàn)金儲(chǔ)備約471億元，較2019年增長(zhǎng)27.4%，全年銷(xiāo)售回款率約80%，較2019年增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)。

“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)中，企業(yè)凈負(fù)債率降至97.9%；現(xiàn)金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，僅有剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%，略微踩線(xiàn)。

佳兆業(yè)集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官吳建新表示，按照監(jiān)管要求，到2023年完成降負(fù)債目標(biāo)，這給企業(yè)留下緩沖的空間，更有利于行業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡。集團(tuán)始終堅(jiān)持“提利潤(rùn)、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略，有信心大幅提前實(shí)現(xiàn)由“黃”轉(zhuǎn)“綠”的負(fù)債控制目標(biāo)。

圍繞城市更新加速多元化

值得注意的是，除了重倉(cāng)城市更新之外，佳兆業(yè)在多元化布局方面也涉獵廣泛，文旅休閑、水路客運(yùn)、健康產(chǎn)業(yè)與科技產(chǎn)業(yè)都是郭英成試圖做大的領(lǐng)域。

其中，文體科技集團(tuán)已運(yùn)營(yíng)全國(guó)超25個(gè)文體場(chǎng)館，規(guī)模國(guó)內(nèi)第一；航運(yùn)集團(tuán)高速客運(yùn)船隊(duì)規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，已形成從船舶到碼頭、從航運(yùn)到旅游的完善產(chǎn)業(yè)鏈；商業(yè)集團(tuán)也已在全國(guó)布局項(xiàng)目64個(gè)，培育了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)孵化、輕資產(chǎn)管理三大核心能力。

在佳兆業(yè)的議事日程上，商業(yè)、文旅分拆上市已被列入。

“關(guān)于地產(chǎn)以外的板塊，我們希望做點(diǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的事，無(wú)論是醫(yī)療、教育、科技產(chǎn)業(yè)都能找到與地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合的點(diǎn)，尤其是城市更新項(xiàng)目。”郭英成解釋稱(chēng)。

以佳兆業(yè)打造的深圳城市廣場(chǎng)為例，其建筑面積達(dá)到了100多萬(wàn)平方米，但佳兆業(yè)除打造住宅外，還裝進(jìn)了科技、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)。

郭英成對(duì)于這些板塊的投資并不吝嗇。在整合了包括文體、旅游、酒店、餐飲的佳兆業(yè)大文化集團(tuán)中，近年來(lái)就有多筆投資。

“我們希望今明兩年在健康領(lǐng)域也能取得一些突破，在過(guò)去投資生物科技過(guò)程中已經(jīng)嘗到一些甜頭。在行業(yè)當(dāng)中，我們一邊學(xué)習(xí)，一邊發(fā)展；在社會(huì)當(dāng)中，也能做一些貢獻(xiàn)?！惫⒊杀硎?，未來(lái)，佳兆業(yè)將繼續(xù)圍繞城市更新開(kāi)展多元化業(yè)務(wù)，包括科技產(chǎn)業(yè)、大健康、文旅等幾個(gè)方面。

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