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多地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市,這次動(dòng)真格了!
最后更新: 2021-03-18 20:54:33導(dǎo)讀“經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差,同時(shí)與銀行在放貸過(guò)程中既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員有很大的關(guān)系。從銀行角度來(lái)說(shuō),經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)而言是高于按揭貸款的,但是經(jīng)營(yíng)貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款,所以在銀行的執(zhí)行層面就出現(xiàn)了動(dòng)作走形,變相鼓勵(lì)了經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市?!?/p>
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)2021年開(kāi)年,熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)再次變得火熱,針對(duì)如假結(jié)婚、茶水費(fèi)等亂象,各地整頓手段也層出不窮,但始終無(wú)法從根本上為樓市降溫,特別是杭州、深圳等地一二手房倒掛現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。
于是,以房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管作為手段再次被重提,這次被推上“浪尖”的是經(jīng)營(yíng)貸。
廣州一地問(wèn)題貸款305戶(hù)
3月16日,廣東銀保監(jiān)局和中國(guó)人民銀行廣州分行發(fā)布了一組數(shù)據(jù),讓人們感覺(jué)到這次樓市整頓的決心。
數(shù)據(jù)顯示,截至16日,廣東轄內(nèi)(不含深圳)銀行機(jī)構(gòu)已完成個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè),排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元、個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元,發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元、920戶(hù),其中廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額1.47億元、305戶(hù)。
對(duì)此,廣東銀保監(jiān)局已要求銀行限期整改問(wèn)責(zé),目前銀行機(jī)構(gòu)采取了終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施,對(duì)存在違規(guī)問(wèn)題的內(nèi)部員工開(kāi)展了警示告誡、通報(bào)批評(píng)、積分扣減、經(jīng)濟(jì)處罰等問(wèn)責(zé)。
從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和銀行自查的情況看,銀行機(jī)構(gòu)暴露出授信調(diào)查未充分了解客戶(hù)財(cái)務(wù)狀況、貸后管理不到位導(dǎo)致信貸資金被違規(guī)挪用于購(gòu)房等問(wèn)題,反映了銀行機(jī)構(gòu)在信貸管理的制度和執(zhí)行上存在不足。
事實(shí)上,從今年2月初,廣東銀保監(jiān)局就已下發(fā)《關(guān)于組織轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)排查的通知》,部署全轄銀行機(jī)構(gòu)從授信調(diào)查、審查審批、貸后管理以及第三方機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作等方面開(kāi)展全面自查。
不過(guò),直到此時(shí)驟然通報(bào)排查結(jié)果,才令人們意識(shí)到,這次再也不是“說(shuō)說(shuō)而已”。
觀察者網(wǎng)從多位廣州有經(jīng)營(yíng)性貸款的市民處得知,現(xiàn)階段接連收到銀行工作人員電話,排查貸款資金用途是否與合同約定相吻合,“這次不像以往的抽查模式,幾乎是逐個(gè)排查,詢(xún)問(wèn)的也十分仔細(xì),一旦發(fā)現(xiàn)貸款資金用作買(mǎi)房、還貸等用途,沒(méi)有任何商量余地”,不同的是,在抽貸方式上,有的要求一次性全額結(jié)清,有的要求分期提前還款。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái),最近排查經(jīng)營(yíng)貸的力度非常大,這對(duì)于能夠抑制市場(chǎng)過(guò)熱意義重大。同時(shí)也讓經(jīng)營(yíng)貸回歸到它的本質(zhì),有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng),能夠一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展。
北上廣深同步展開(kāi)
所謂經(jīng)營(yíng)貸,即銀行面向企業(yè)發(fā)放的一種貸款產(chǎn)品,以企業(yè)需要資金為由,向銀行申請(qǐng)貸款,以企業(yè)法人或者股東名下房產(chǎn)抵押獲取資金的一種方式,一般情況下可以貸出評(píng)估值的70%,因此,也被稱(chēng)之為“房抵經(jīng)營(yíng)貸”。
張大偉分析稱(chēng),2019年之前購(gòu)房是不太可能用經(jīng)營(yíng)貸的,因?yàn)闊o(wú)利可圖。經(jīng)營(yíng)貸一般1-3年歸本,利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按揭貸款。這種情況下,大部分人不會(huì)用經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房,得不償失。
不同的是,自去年開(kāi)始,為支持中小企業(yè)的發(fā)展,多地出臺(tái)了降低經(jīng)營(yíng)貸利率,乃至于直接貼息的優(yōu)惠政策,不少銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率降低到3.85%上下,甚至更低。經(jīng)營(yíng)貸周期也逐漸拉長(zhǎng),最高可以做到20年還款。這個(gè)利率與房貸利率相比,可以說(shuō)極具吸引力,所以不論是購(gòu)房者還是銀行,都有了動(dòng)經(jīng)營(yíng)貸入樓的心思。
央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示,2020年末,銀行本外幣住戶(hù)經(jīng)營(yíng)性貸款余額為13.62萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)20%,全年增加2.27萬(wàn)億元。
盡管在增加逾2萬(wàn)億元的數(shù)字背后,經(jīng)營(yíng)性貸款資金違規(guī)流入樓市股市的數(shù)額尚不得知,但從貸款中介們的實(shí)際成交熱度來(lái)看,違規(guī)流入樓市股市的經(jīng)營(yíng)貸資金并不少,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,這部分貸款主要集中在北上廣深及杭州等樓市持續(xù)火熱的城市。
而此次嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸城市當(dāng)然也不只廣州,北京、上海、深圳另外三個(gè)一線城市的行動(dòng)幾乎同步展開(kāi)。
觀察者網(wǎng)從北京、上海、廣州等地多家銀行處得知,目前各家銀行幾乎都在嚴(yán)查,一旦發(fā)現(xiàn)利用經(jīng)營(yíng)貸資金買(mǎi)房,將立即讓其還清貸款。監(jiān)管新規(guī)下,想要用經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房炒房的可能性,將被大大降低。
同時(shí),一名在深圳長(zhǎng)期幫助客戶(hù)辦理貸款的中介經(jīng)理也向觀察者網(wǎng)表示,自上月開(kāi)始,用新的房本為新注冊(cè)公司辦理經(jīng)營(yíng)貸,幾乎不可能完成,各家銀行都追加了不少“硬指標(biāo)”,比如要求房本滿(mǎn)2年,要求公司具備一定期限的經(jīng)營(yíng)流水,對(duì)資金用途的說(shuō)明需更加詳細(xì)等等。
而對(duì)于各地排查嚴(yán)格程度,眾人說(shuō)法不一,因?yàn)榻刂聊壳?,僅廣東一地通報(bào)了排查結(jié)果,還特意把深圳排除在外。
如上海早在1月29日,就由銀保監(jiān)局印發(fā)了《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》,明確提及要是2月底完成。如今3月已經(jīng)過(guò)半,結(jié)果如何尚未可知。
再如深圳,早在2020年4月就已經(jīng)由中國(guó)人民銀行深圳市中心支行通報(bào)過(guò)一次“關(guān)于經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的初步排查情況”,明確表示只是個(gè)別情況,規(guī)模占比很小,要求全面排查后,深圳市中小企業(yè)服務(wù)局表示,不存在貸款貼息資金進(jìn)入樓市的情形。
而此次廣州率先發(fā)布排查結(jié)果,在張大偉看來(lái),結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的將了上海、深圳一軍。
如何根治經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)
張大偉表示,從銀行的信貸大數(shù)據(jù)看,深圳、上海的經(jīng)營(yíng)貸投放量要遠(yuǎn)超廣州,從房?jī)r(jià)漲幅上來(lái)講,廣州也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及深圳、上海,所以從邏輯上,深圳、上海利用經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房的人數(shù)要超過(guò)廣州。
不過(guò),亦有分析人士向觀察者網(wǎng)指出,廣州一地此次排查出的300余戶(hù)總資金不過(guò)1.47億元,相較于經(jīng)營(yíng)貸整體規(guī)模占比不足0.1%,幾乎是九牛一毛,因此具有很大偶然性,無(wú)法進(jìn)行比較。
他認(rèn)為,北上廣深具體能排查出多少違規(guī)使用的經(jīng)營(yíng)貸,主要還是看當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行力度,其次,銀行系統(tǒng)是否配合也十分重要?!袄缛绻皇菍彶樽儑?yán)格了,風(fēng)口一過(guò)很容易復(fù)蘇,而假如添加責(zé)任追查制度就會(huì)不同;再如對(duì)已發(fā)放的違規(guī)貸款篩選和追查方式、力度等都會(huì)對(duì)結(jié)果造成很大影響?!?
前文所述中介經(jīng)理告訴觀察者網(wǎng),此前經(jīng)常幫助買(mǎi)房客戶(hù)辦理經(jīng)營(yíng)貸,幾乎房本一到手,注冊(cè)一家新公司,立刻就可以去銀行辦理貸款,且對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),明知這部分資金是用來(lái)買(mǎi)房的,反而更加受歡迎,因?yàn)橄鄬?duì)于用貸款做生意,用來(lái)買(mǎi)房顯然風(fēng)險(xiǎn)要低得多。
因此,張大偉認(rèn)為,經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差,同時(shí)與銀行在放貸過(guò)程中既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員有很大的關(guān)系。從銀行角度來(lái)說(shuō),經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)而言是高于按揭貸款的,但是經(jīng)營(yíng)貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款,所以在銀行的執(zhí)行層面就出現(xiàn)了動(dòng)作走形,變相鼓勵(lì)了經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市。
一位工商銀行上海分行工作人員對(duì)觀察者網(wǎng)表示,對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),有了合規(guī)的抵押品和公司,就意味著在賬面上是合規(guī)的,銀行的利益也能夠得到保障,自然達(dá)到放貸標(biāo)準(zhǔn)。但對(duì)于已發(fā)放貸款的逐個(gè)排查,看似簡(jiǎn)單實(shí)則工作量巨大,銀行也沒(méi)有完全足夠的人力去做100%的貸后資金用途監(jiān)管,因此能做到什么程度自己暫時(shí)也不清楚。
此外,據(jù)AI財(cái)經(jīng)社報(bào)道,在近期全國(guó)各地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)氣下,已經(jīng)有多家銀行開(kāi)始按照“經(jīng)營(yíng)貸后是否有按揭”的篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行甄別。但對(duì)于銀行自查的有效性,業(yè)內(nèi)不少人依然持有懷疑態(tài)度。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為:“經(jīng)營(yíng)貸流入樓市實(shí)踐中是很難監(jiān)管的。在房貸額度和占比受到管控的情況下,銀行更有動(dòng)力去發(fā)放房產(chǎn)抵押變相進(jìn)入樓市的經(jīng)營(yíng)貸,緩沖房貸下降造成的利潤(rùn)的損失。所以,依靠銀行內(nèi)部的貸后檢查,不會(huì)有太大的效果?!?
李宇嘉建議:“未來(lái)的做法,更多是地方銀監(jiān)部門(mén)和人民銀行聯(lián)合檢查,以及商業(yè)銀行總行審計(jì)部門(mén)的貸后檢查。從近期的地方動(dòng)態(tài)來(lái)看,各地銀監(jiān)部門(mén)都在加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)貸貸后的資金流向檢查。包括交易背景的真實(shí)性,受托支付的流程是否合理,是否存在大額提現(xiàn),是否存在借款人及直系親屬在近半年購(gòu)房的情況?!?
標(biāo)簽 嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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