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借貸成本居高難下,當(dāng)代置業(yè)的“融資怪圈”與“土儲難題”
最后更新: 2021-03-18 18:43:02導(dǎo)讀“越是排名靠后的中小房企,其融資成本越高。這就陷入了一個怪圈悖論。所以,企業(yè)要降低融資成本還是要靠自身,排名靠前了,成本自然而然會降下來的?!?/p>
(文/張玉 編輯/馬媛媛)2020年,經(jīng)濟在疫情重?fù)粝仑?fù)重前行。金融層面,國家出臺“三道紅線”和“兩道紅線”的政策新規(guī),形成監(jiān)管閉環(huán)。疫情和市場的波動對房企管理效益和經(jīng)濟效益形成新的考驗。
3月17日晚間,當(dāng)代置業(yè)發(fā)布2020年全年業(yè)績公告。集團2020年實現(xiàn)合約銷售額422.11億元,較2019年增長約16.6%;公司營業(yè)收入為157.4億元,較2019年增長8.2%;凈利潤為11.17億元,同比增長19.5%。
業(yè)績增長背后,當(dāng)代置業(yè)更為引人關(guān)注的是其高昂的借貸成本。截至2020年12月底,當(dāng)代置業(yè)加權(quán)平均借貸成本約9.9%,凈負(fù)債比率約為95.7%,逼近“三道紅線”中“凈負(fù)債率不得大于100%”的紅線。
非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全線下滑
當(dāng)代置業(yè)設(shè)立于2000年,總部位于北京。2013年在香港聯(lián)合交易所上市。公司號稱始終傾注于“綠色科技+舒適節(jié)能+數(shù)字互聯(lián)的全生命周期產(chǎn)業(yè)家園”。截至目前,公司代表作品有北京·當(dāng)代MOMΛ、通州·萬國城MOMΛ、合肥·空港當(dāng)代閱MOMΛ、武漢·英赫當(dāng)代城MOMΛ等。
從公司業(yè)績情況來看,2020年除了房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù),當(dāng)代置業(yè)其他業(yè)務(wù)營收均處于下降的狀態(tài)。具體來看,集團房地產(chǎn)銷售收入為154.03億元,較2019年增長9.9%。截至2020年12月底,當(dāng)代置業(yè)平均售價為1.05萬元/平方米,車位平均價格為12.51萬元/個。
與房地產(chǎn)行業(yè)的良好表現(xiàn)相對,集團物業(yè)投資收益為人民幣5350萬元,較2019年同期下降約5.8%。房地產(chǎn)代理服務(wù)(主要是為客戶提供量身定做的全過程委托開發(fā)及運營管理解決方案)收益約為人民幣2.02億元,較2019年同期的3.7億元下降約45.5%。
當(dāng)代置業(yè)擁有的自行運營的精品酒店蔓蘭酒店,分布在北京及太原。截至2020年12約底,酒店收益約為5140萬元,較2019年同期的7110萬元下降約27.7%。當(dāng)代置業(yè)方面解釋稱,主要受疫情影響,全年入住率同比下降。
此外,截至2020年12月底,當(dāng)代置業(yè)其他服務(wù)的收益為3100萬元,2019年同期則為3520萬元。
不難看出,當(dāng)代置業(yè)2020年的業(yè)績增長基本上全靠房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)帶動。而如果要維系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)高增長,關(guān)鍵的一步便是拓儲。
不過,從目前的表現(xiàn)來看,當(dāng)代置業(yè)在土儲方面并不十分理想。中指研究院日前發(fā)布的2020年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜TOP100中未見當(dāng)代置業(yè)的身影。
公告顯示,截至2020年12月底,當(dāng)代置業(yè)及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司在中國的土地儲備合計為1475.81萬平方米。2020年,公司共購入24個新項目,獲取總建筑面積462.6萬平方米。
對于資金并不寬裕的當(dāng)代置業(yè)來講,通過合作和收購公司獲取土地是一個不錯的選擇。2020年6月,當(dāng)代置業(yè)間接全資附屬公司南昌新建與江蘇珍投及連云港天行健訂立合作協(xié)議。南昌新建同意與江蘇珍投在江蘇連云港連云區(qū)的三塊土地合作開發(fā),并向江蘇珍投收購連云港天行健的51%股權(quán),同時清償相關(guān)抵押債務(wù),總代價為7.83億元。
2020年9月15日,當(dāng)代置業(yè)間接全資附屬公司當(dāng)代節(jié)能與深圳市人間花海訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。當(dāng)代置業(yè)通過向深圳市人間花海收購重慶康佳49%股權(quán)。重慶康佳間接持有位于重慶市璧山區(qū)總占地面積13.33萬平方米的地塊。上述收購代價為3.52億元。2020年11月20日,當(dāng)代置業(yè)1.3億元收購重慶康佳18%股權(quán)。交易完成后,重慶康佳成為當(dāng)代置業(yè)間接 非全資附屬公司。
此外,2020年11月24日,當(dāng)代節(jié)能同意向江西君健收購重慶程遠(yuǎn)49%股權(quán),層層穿透之下,重慶程遠(yuǎn)間接持有位于重慶市璧山區(qū)的另一塊土地使用權(quán)。當(dāng)年12月,當(dāng)代置業(yè)間接全資附屬公司重慶綻藍置業(yè)向康佳收購重慶程遠(yuǎn)18%股權(quán)。重慶程遠(yuǎn)成為公司間接非全資附屬公司。
高息發(fā)債之痛
土儲乏力的背后多少凸顯出當(dāng)代置業(yè)在財務(wù)方面的局促。而高企的融資利率,正是讓當(dāng)代置業(yè)頗為頭疼的事情。
數(shù)據(jù)顯示,2020年,當(dāng)代置業(yè)融資成本由2019年的4.2億元減少2.4%至4.1億元。截至2020年12月底,當(dāng)代置業(yè)年度加權(quán)平均借貸利率約為9.9%,與2019年底的9.9%持平。
具體來看,2018年2月當(dāng)代置業(yè)連同若干附屬公司(以下統(tǒng)稱“當(dāng)代置業(yè)”)與國泰君安、德意志銀行香港分行、香港上海匯豐銀行、交銀國際證券等訂立于2021年到期的優(yōu)先票據(jù),以年息率7.95%發(fā)行3.5億美元優(yōu)先票據(jù)。
2019年2月,當(dāng)代置業(yè)發(fā)行2020年到期的優(yōu)先票據(jù),本金為2億美元,年息為15.5厘。2020年2月19日,當(dāng)代置業(yè)發(fā)行于2022年到期的優(yōu)先票據(jù),年息率為11.8%,本金總額為2億美元。當(dāng)年2月26日,當(dāng)代置業(yè)按年息率11.95%發(fā)行本金總額為1.5億美元并于2024年到期的優(yōu)先票據(jù)。當(dāng)年7月,當(dāng)代置業(yè)發(fā)行于2022年到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù),年息率為11.5%。2020年8月,當(dāng)代置業(yè)再度發(fā)行相關(guān)票據(jù),本金總額為1億美元,發(fā)行利率為11.5%。
此外,當(dāng)代置業(yè)部分到期票據(jù)未能如期歸還。根據(jù)公告,截至2021年3月17日,當(dāng)代置業(yè)尚未償還的2018年系3月票據(jù)本金總額為2.2億美元。此外,公司于2021年3月8日到期的利率為12.85%的優(yōu)先票據(jù),尚未償還的本金總額為2.5億美元。
克而瑞數(shù)據(jù)指出,2020年房企的新增債權(quán)類融資成本為6.13%,同比下降0.95個百分點。其中境內(nèi)債券加權(quán)平均融資成本為4.41%;境外債券融資成本為7.89%。與之相比,不難看出當(dāng)代置業(yè)的融資成本處于較高水平。
“融資成本這個事情,本來對于中小房企就不太友好?!鄙虾V性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示,越是排名靠后的中小房企,其融資成本越高。這就陷入了一個怪圈悖論。“排名靠前的企業(yè)不用談,利率都是很低的。所以,企業(yè)要降低融資成本還是要靠自身,排名靠前了,成本自然而然會降下來的?!北R文曦表示。
克而瑞2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示,2020年當(dāng)代置業(yè)全口徑銷售金額為422.1億元,位列排行榜第76位。
值得一提的是,在主席報告中,當(dāng)代置業(yè)主席張雷表示,2021年,公司會繼續(xù)創(chuàng)新全方位、全鏈條以及全生態(tài)的資本合作戰(zhàn)略,進一步拓寬融資來源,平衡標(biāo)準(zhǔn)化融資和非標(biāo)準(zhǔn)化融資的比例,充分借用安全的資本杠桿獲取授信。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張玉 
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