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中南建設(shè)疑涉“明股實(shí)債”,“房二代”陳昱含的“杠桿挑戰(zhàn)”
最后更新: 2021-03-19 10:26:15導(dǎo)讀頻繁為子公司提供擔(dān)保的背后,這些以股權(quán)投資為名義的融資,多數(shù)都設(shè)置了回購(gòu)期限。中南建設(shè)明確指出,到期后轉(zhuǎn)讓方會(huì)回購(gòu)股權(quán)。有業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人士向觀察者網(wǎng)表示,這種操作疑似涉及“明股實(shí)債”。
(文/張玉 編輯/馬媛媛)三道紅線的政策之下,現(xiàn)金流成為房地產(chǎn)企業(yè)“擴(kuò)充陣營(yíng)”、“招兵買馬”的法寶。能否持續(xù)獲得低利率的穩(wěn)定融資,是擺在房企面前的一道考驗(yàn)。
3月17日,中南建設(shè)發(fā)布公告表示,公司發(fā)行不超過人民幣20億元公司債券獲得證監(jiān)會(huì)許可核準(zhǔn)。中南建設(shè)此次發(fā)行的2021年第一期債券規(guī)模不超過10億元,共分為4年期和5年期兩個(gè)品種。在向?qū)I(yè)投資者進(jìn)行網(wǎng)下票面利率詢價(jià)后,最終確定以票面利率7.3%發(fā)行債券品種一,品種二未發(fā)行。
此次公開發(fā)債前兩天,中南建設(shè)剛剛發(fā)布為公司全資子公司中南新世界提供擔(dān)保的公告。截至3月16日,提供有關(guān)擔(dān)保后,中南建設(shè)對(duì)外擔(dān)保余額為677.67億元,占公司最近一期歸屬上市公司股東權(quán)益的316.09%。
值得一提的是,觀察者網(wǎng)注意到,頻繁為子公司提供擔(dān)保的背后,這些以股權(quán)投資為名義的融資,多數(shù)都設(shè)置了回購(gòu)期限。中南建設(shè)明確指出,到期后轉(zhuǎn)讓方會(huì)回購(gòu)股權(quán)。有業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人士向觀察者網(wǎng)表示,這種操作疑似涉及“明股實(shí)債”。
而隨著2020年初陳凱卸任中南置地董事長(zhǎng),中南集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席陳錦石之女陳昱含接棒中南控股集團(tuán)董事局副主席,中南置地董事長(zhǎng)、總裁。從目前的發(fā)展來看,未來留給陳昱含的挑戰(zhàn),依然不小。
對(duì)于業(yè)績(jī)及企業(yè)發(fā)展相關(guān)問題,3月16日,中南建設(shè)方面向觀察者網(wǎng)表示,公司會(huì)盡快組織回函。截至發(fā)稿,觀察者網(wǎng)未收到回復(fù)。
蹊蹺的回購(gòu)計(jì)劃
近年來,中南建設(shè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)增速顯著。從歷年來的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看,2015年,公司營(yíng)業(yè)總收入為204.5億元,到2019年,公司營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)攀升至718.3億元。另據(jù)中南建設(shè)日前發(fā)布的2021年2月份經(jīng)營(yíng)情況,2021年1~2月,公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計(jì)合同銷售金額247億元,比上年同期增長(zhǎng)126.3%;累計(jì)銷售面積181.8萬平方米,比上年同期增長(zhǎng)116.7%。
與公司規(guī)模擴(kuò)張相伴隨,公司負(fù)債規(guī)模也在不斷增加。2015年,公司一年到期的非流動(dòng)負(fù)債只有50.08億元;2019年,上述數(shù)字已經(jīng)攀升至111.3億元。
截至今年三季度末,中南建設(shè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.5%,凈負(fù)債率為136%,現(xiàn)金短債比為1.15,前兩項(xiàng)均踩線。
此外,觀察者網(wǎng)研究發(fā)現(xiàn),中南建設(shè)疑似存在“明股實(shí)債”問題。3月16日,中南建設(shè)發(fā)布為全資子公司中南新世界提供擔(dān)保的公告,為促進(jìn)南通海門朗園項(xiàng)目發(fā)展,公司全資子公司南通中南新世界持股50%的子公司南通鼎嘉通過增資2.93億元的形式由民生信托取得51%股權(quán)。民生信托將進(jìn)一步投資不超過3.64億元。中南新世界承諾在18個(gè)月投資期內(nèi)支付投資回報(bào)。
股權(quán)投資約定投資期,這在中南建設(shè)的眾多擔(dān)保中并不罕見。3月6日,中南建設(shè)發(fā)布為湖州奧盛等公司提供擔(dān)保的公告。公告稱,為促進(jìn)德清云錦天樾項(xiàng)目發(fā)展,公司持股75%的子公司嘉興錦發(fā)及獨(dú)立合作方浙江奧盈房地產(chǎn)有限公司分別以892.5萬元和857.5萬元平價(jià)向獨(dú)立第三方杭州城銘轉(zhuǎn)讓其持有的浙江城銘轉(zhuǎn)讓其持有的浙江奧臻17.85%和17.15%股權(quán)。有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方同意6個(gè)月后按約定公允值回購(gòu)其轉(zhuǎn)讓股權(quán)。
2月24日,中南建設(shè)在為莆田悅誠(chéng)提供擔(dān)保的進(jìn)展公告中提到,為了促進(jìn)莆田瓏禧臺(tái)項(xiàng)目發(fā)展,公司全資子公司莆田悅誠(chéng)以13億元向五礦信托轉(zhuǎn)讓其持有的莆田瓏禧臺(tái)項(xiàng)目收益權(quán),期限18個(gè)月,到期后按約定公允價(jià)值回購(gòu)。
公開資料顯示,自2019年起,中南建設(shè)通過五礦信托為旗下多個(gè)項(xiàng)目融資,包括莆田瓏禧臺(tái)、溫州梧田項(xiàng)目、福州樾庭、泉州中南濱江銘悅等。而五礦信托與中南建設(shè)合作的信托計(jì)劃存續(xù)期最長(zhǎng)兩年,短則一年,有的實(shí)際期限甚至不足半年。在有的擔(dān)保公告中,五礦信托雖然以入股方式進(jìn)行投資,但中南建設(shè)明確指出,到期后轉(zhuǎn)讓方會(huì)回購(gòu)股權(quán)。
既然是股權(quán)投資,為何有回購(gòu)約定?一位財(cái)務(wù)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士向記者表示,這可能會(huì)牽涉到“明股實(shí)債”的問題。在實(shí)踐中,資金缺乏方與其他融資性公司(主要是基金公司、資產(chǎn)管理公司、信托投資公司)通過新設(shè)公司或增資的方式簽訂明面上的《股權(quán)投資協(xié)議》獲得一筆出資資金,另外還配套補(bǔ)充協(xié)議(主要為《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》)以實(shí)現(xiàn)一段時(shí)間后資金的退出。
在“明股實(shí)債”的投資模式中,融資方一方面可以滿足自身融資需求,另一方面可以在賬目上擴(kuò)大自身的股本金,不占用授信額度。同時(shí),此投資模式也可以有效降低資產(chǎn)負(fù)債比;其次,投資方一方面可以規(guī)避自身不存在放貸資質(zhì)的法律規(guī)定,另一方面可以在較低風(fēng)險(xiǎn)前提下獲得相應(yīng)收益。
多地項(xiàng)目遭通報(bào)
規(guī)模上的高速擴(kuò)張需要資金“解渴”,另一方面,過快的奔跑速度也會(huì)帶來質(zhì)量上的“危機(jī)”。
日前,根據(jù)山東農(nóng)科頻道報(bào)道,淄博中南·樾府負(fù)一層滲水不斷,業(yè)主多次反映未解決。上述漏水區(qū)域正是業(yè)主地庫的大堂。某建筑行業(yè)高級(jí)工程師分析指出,如果水汽導(dǎo)致旁邊電梯控制面板受潮失靈,會(huì)造成電梯驟停或緊急迫降,后果將會(huì)非常危險(xiǎn)。
此外,有業(yè)主反映,中南·樾府14號(hào)樓的沉降觀測(cè)點(diǎn)一拔就出。業(yè)主質(zhì)疑沉降觀測(cè)點(diǎn)造假。據(jù)悉,一般沉降觀測(cè)點(diǎn)的設(shè)置是固定在主體結(jié)構(gòu)上,通過持續(xù)或周期性對(duì)建筑物沉降觀測(cè)點(diǎn)進(jìn)行觀測(cè),來分析樓房的沉降情況。驗(yàn)房師通過現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)該小區(qū)14號(hào)樓的沉降觀測(cè)點(diǎn)僅僅是插在了保溫層里,并未與樓棟的主體結(jié)構(gòu)相連,是后做進(jìn)去的。而后期如果一旦出現(xiàn)不均勻沉降,未能及時(shí)監(jiān)測(cè),樓房將會(huì)存在一定的安全隱患。
淄博市桓臺(tái)縣建設(shè)工程安全保障服務(wù)中心監(jiān)督二科工作人員隨后表示:沉降觀測(cè)點(diǎn)是用來測(cè)標(biāo)高、沉降,正常應(yīng)該是固定的,會(huì)馬上聯(lián)系沉降變形觀測(cè)單位。
事實(shí)上,在此之前,中南·樾府相關(guān)問題已經(jīng)露出端倪。
公開報(bào)道顯示,2020年10月30日,淄博市桓臺(tái)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下達(dá)一份《停工整改通知書》,由中南旗下的淄博錦琴房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的桓臺(tái)中南樾府19號(hào)住宅樓,因工程存在隱患被停工整改。
根據(jù)通知顯示,中南樾府19號(hào)住宅樓工程,存在西單元樓梯間剪力墻不順直;西側(cè)墻體不順直等隱患。被責(zé)令立即停止施工,從危險(xiǎn)區(qū)域撤出與整改無關(guān)的其他作業(yè)人員。停工期間應(yīng)積極采取有效措施,防治發(fā)生生產(chǎn)安全事故。
此外,在杭州市蕭山區(qū),中南·君奧時(shí)代項(xiàng)目被反映存在質(zhì)量缺陷問題。2020年10月30日,杭州市蕭山區(qū)住建局回應(yīng)表示,經(jīng)了解得知,中南君奧時(shí)代項(xiàng)目由杭州中南錦望置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè),目前該項(xiàng)目尚未交付。針對(duì)業(yè)主反映的質(zhì)量缺陷問題,蕭山區(qū)住建局質(zhì)檢部門將督促開發(fā)公司積極做好與業(yè)主的溝通解釋工作。
除了產(chǎn)品質(zhì)量被曝存在缺陷,中南建設(shè)安全管理問題也有待加強(qiáng)。2月3日,合肥市應(yīng)急管理局發(fā)布對(duì)2020年典型事故案例通報(bào)。其中就包括高新區(qū)中南·樾府項(xiàng)目工地“3?11”高處墜落事故。
通告指出,2020年3月11日17時(shí)45分,高新區(qū)方興大道與彩虹路交口中南樾府項(xiàng)目二標(biāo)段工地12#樓發(fā)生一起高墜事故,造成1人死亡。直接原因是臨邊洞口無安全防護(hù),施工人員未戴安全帶高處墜落。管理原因是分包單位未嚴(yán)格落實(shí)安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)責(zé)任,未向從業(yè)人員如實(shí)告知作業(yè)場(chǎng)所和工作崗位存在的危險(xiǎn)因素、防范措施以及事故應(yīng)急措施,未認(rèn)真開展隱患排查工作;總包單位未認(rèn)真落實(shí)安全管理職責(zé),未認(rèn)真落實(shí)生產(chǎn)安全事故隱患排查治理制度;監(jiān)理單位未嚴(yán)格履行監(jiān)理職責(zé),未及時(shí)發(fā)現(xiàn)洞口無安全防護(hù)的隱患,對(duì)施工單位未嚴(yán)格落實(shí)安全教育培訓(xùn)及安全技術(shù)交底相關(guān)要求的問題失察。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張玉 
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