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獲上海銀行200億元授信 泰禾高負(fù)債激進(jìn)擴(kuò)張路能走多遠(yuǎn)
關(guān)鍵字: 房地產(chǎn) 負(fù)債率 并購文 | 陳興華 編輯 | 一鳴
近年來,通過并購規(guī)模擴(kuò)張的泰禾,游走在負(fù)債天花板的同時,在極力尋找“血源”。10月9日,泰禾集團(tuán)與上海銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方約定在多領(lǐng)域展開全方位合作。根據(jù)協(xié)議,上海銀行意向為泰禾集團(tuán)提供總額最高不超過200億元人民幣的綜合授信額度。
此前2017年底,泰禾集團(tuán)因董事長黃其森公開宣稱“當(dāng)年實現(xiàn)銷售1000億,第二年再翻番至2000億”而備受資本市場關(guān)注。但在政策調(diào)控疊加因素之下,房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)已悄然發(fā)生改變,而試圖急速奔跑彎道超車的泰禾,是否依然能夠如愿還是一道待解之謎。
激進(jìn)擴(kuò)張 欲進(jìn)房企第一梯隊
2018年9月28日,泰禾集團(tuán)子公司福州泰禾以總對價約為10.3億元的價格完成對南昌茵夢湖項目的全盤收購。這一前后耗資29.3億元的大手筆讓有“并購狂魔”之稱的泰禾集團(tuán)再次被業(yè)界矚目。泰禾能否復(fù)制過去兩年大舉并購的成功,進(jìn)而助力今年2000億元銷售愿景的實現(xiàn),成為業(yè)內(nèi)熱議的話題。
今年上半年,公司便通過并購方式獲得太原晉陽湖項目、南昌御湖半山項目、濟(jì)南院子、杭州野風(fēng)山項目等10個項目,同時因收購股權(quán)新增合并子公司13家。進(jìn)入三季度,泰禾集團(tuán)繼續(xù)新增并購了南京句容項目、廣州增城項目、北京僑禧、閩侯金水湖等項目。
事實上,泰禾的“并購”發(fā)展模式早有跡可循。自2016年10月后,泰禾集團(tuán)幾乎沒有在一二線城市的土地招拍掛市場拿過地,其土地儲備主要通過大舉收購、并購其他開發(fā)公司獲得,而其這一激進(jìn)擴(kuò)張行為也飽受業(yè)內(nèi)爭議。
地產(chǎn)大佬任志強都忍不住在微博上評價泰禾在土地市場上的表現(xiàn):“黃總有點瘋!”
(泰禾集團(tuán)董事長黃其森 圖/視覺中國)
泰禾集團(tuán)在2017年年報中披露稱,隨著土地成本高漲,從2016年開始,公司更多通過收購、參股等多種方式低價獲得土地儲備,公司土地拓展全面轉(zhuǎn)入到以并購為主的階段。
年報顯示,2017年,泰禾集團(tuán)共計獲取36個優(yōu)質(zhì)項目,其中有30個項目是通過并購及購買資產(chǎn)的方式獲取。泰禾集團(tuán)2017年在項目獲取上合計投入資金552.40億元(含土地拍賣和收購資產(chǎn)),獲取土地792.80萬平方米(約合1.19萬畝)。
黃其森曾表示:“泰禾在拿地之前做足了功課,我們拿到地的時候,設(shè)計基本上已經(jīng)完成。泰禾90%以上的項目都基本上做到拿地7到8個月左右就可以開盤銷售。高周轉(zhuǎn),能夠有效地規(guī)避政策風(fēng)險和市場風(fēng)險。所以我們的策略是不捂盤,以抵抗市場波動帶來的風(fēng)險?!?
《經(jīng)濟(jì)參考報》記者注意到,伴隨著收、并購步伐的加快,泰禾集團(tuán)新設(shè)立的子公司也越來越多。2017年財報顯示,泰禾集團(tuán)當(dāng)期新設(shè)立的子公司高達(dá)160多家,其中大多數(shù)為房地產(chǎn)公司。對泰禾集團(tuán)的并購行為,不少業(yè)內(nèi)人士褒貶不一,對其“高負(fù)債、高杠桿、高擔(dān)保”的“三高”模式表示擔(dān)憂和質(zhì)疑。
但泰禾集團(tuán)認(rèn)為,公司通過并購方式獲取土地可以降低拿地成本和風(fēng)險,縮短項目開發(fā)周期,快速擴(kuò)張公司土地儲備規(guī)模,有利于公司快速發(fā)展。2018年,公司將繼續(xù)以“高品質(zhì)下的高周轉(zhuǎn)”為經(jīng)營導(dǎo)向,計劃實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售規(guī)模再上新臺階,力爭早日進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊。
2017年12月22日,泰禾集團(tuán)董事長黃其森對外公開表示,泰禾集團(tuán)2018年的銷售目標(biāo)為2000億元。今年1-9月,泰禾實現(xiàn)合同銷售額1010.9億元。
不過,從逐年攀升的存貨指標(biāo)來看,泰禾集團(tuán)的“高周轉(zhuǎn)”能力尚有提升的空間。2015年末至2017年末,其存貨持續(xù)攀升,分別為580.42億元、888.55億元和1407.13億元。
另外,在泰禾“高周轉(zhuǎn)”的背后,也埋藏著安全隱患。2017年12月1日,泰禾-天津金尊府發(fā)生一場火災(zāi),導(dǎo)致10人死亡,5人受傷。泰禾接此盤3個月即改造完工開售,而這背后,是房地產(chǎn)企業(yè)在高負(fù)債之下急需通過銷售回款來彌補現(xiàn)金流的焦慮。
負(fù)債高企 融資被用于“借新還舊”
頻繁的并購需要大量資金,但經(jīng)營活動未能及時為其“補血”,反而處于“失血”狀態(tài)。泰禾集團(tuán)近年來的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額自呈現(xiàn)出持續(xù)凈流出之勢:2015年、2016年和2017年分別凈流出23.51億元、101.41億元和125.53億元,凈流出額呈現(xiàn)出不斷攀升態(tài)勢。
這種情況下,泰禾集團(tuán)只能通過籌資來滿足其對資金的渴求。而大舉融資的同時,其融資成本也呈現(xiàn)出日趨上升的勢頭。財報顯示,2016年末和2017年末,泰禾集團(tuán)的有息負(fù)債余額總額分別為754.11億元、1354.94億元,期末平均融資成本分別為7.62%、8.10%。而億翰智庫今年5月發(fā)布的相關(guān)報告顯示,前50強上市房企2016年和2017年的平均融資成本分別僅為5.89%和5.45%。
截至2017年末,泰禾集團(tuán)應(yīng)付利息高達(dá)11.23億元,同比2016年末的7.28億元增幅較大。泰禾集團(tuán)解釋稱,應(yīng)付利息較期初增長54.21%,主要是公司融資規(guī)模增加,應(yīng)付利息增加所致。與此同時,泰禾集團(tuán)2017年利息支出高達(dá)8.04億元,而2016年利息支出僅為3.50億元,利息支出高漲也導(dǎo)致其2017年財務(wù)費用較上年同期大增90.50%。
(泰禾金尊府 圖/界面新聞)
從負(fù)債結(jié)構(gòu)來看,泰禾集團(tuán)2017年末1354.94億元有息負(fù)債中,長期借款和短期借款分別為705.25億元和218.16億元,其中一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債高達(dá)212.60億元,比去年同期的43.28億元大增391.22%。而2018年上半年,泰禾的短期借款只有154.88億,一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債額為401.52億。
按照黃其森此前設(shè)想,泰禾集團(tuán)2018年在擴(kuò)張規(guī)模的同時,也要降成本,爭取在上半年將負(fù)債率降低到79%,下半年降低到75%。然而,據(jù)已出的年中報數(shù)據(jù)顯示,泰禾集團(tuán)上半年的負(fù)債總額2017.78億元,負(fù)債率仍高居85.67%,較2017年年末的87.83%僅下降2.16個百分點。
一邊密集并購,一邊高喊降低負(fù)債率,泰禾集團(tuán)的這種做法在外界看來難免自相矛盾。
今年5月,泰禾集團(tuán)遭穆迪投資者服務(wù)公司降級,評級從B1下調(diào)至B2。穆迪稱,“評級下調(diào)反映了我們預(yù)計未來12-18個月泰禾集團(tuán)去杠桿的速度將慢于預(yù)期,而公司到期的境內(nèi)影子銀行貸款及可回售境內(nèi)債券造成的再融資壓力有所增加。”
業(yè)內(nèi)人士分析指出,泰禾有息負(fù)債是剛性負(fù)債,不同于一般的負(fù)債,高企的有息負(fù)債使得房企短期內(nèi)或面臨著較大的償債壓力。在這種壓力下,不少房企不得不通過各種方式去融資,其中很多融資被用于“借新還舊”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房企的債務(wù)壓力說明房企需要研究地產(chǎn)周期,同時積極形成各類戰(zhàn)略合作,尤其是和大型銀行等金融機構(gòu)合作,進(jìn)而形成更為豐富的融資渠道。
值得注意的是,7月12日,證監(jiān)會官網(wǎng)公開披露的《發(fā)行監(jiān)管部再融資審核工作流程及申請企業(yè)情況》信息顯示,泰禾集團(tuán)的再融資非公開融資計劃的狀態(tài)為中止審查,保薦機構(gòu)為國信證券。
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- 責(zé)任編輯:陳興華
- 最后更新: 2018-10-10 18:00:29
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