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“空心”旭輝:高歌猛進(jìn)背后的規(guī)模注水
關(guān)鍵字: 旭輝 “空心”化導(dǎo)讀在地產(chǎn)圈,來自福建、立身上海的閩系房企旭輝是一個(gè)特別的存在。在地產(chǎn)圈,來自福建、立身上海的閩系房企旭輝是一個(gè)特別的存在。
一方面,作為閩系激進(jìn)派排頭兵,旭輝過去幾年間的規(guī)模躍進(jìn)令人驚嘆,“6 年從 50 億發(fā)展到千億”、“長(zhǎng)期保持年均約53%的復(fù)合增長(zhǎng)率”、“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP15”等光環(huán)加持,也使得其在發(fā)展過程中備受矚目。
但另一方面,在規(guī)模高歌猛進(jìn)的同時(shí),負(fù)債高企、規(guī)模注水、報(bào)表美化等質(zhì)疑也一直伴隨著旭輝的發(fā)展,如影隨形,給旭輝的成長(zhǎng)之路蒙上了一層陰影。
當(dāng)市場(chǎng)行業(yè)好的時(shí)候,行業(yè)往往是一派歌舞升平的景象,很難看出孰優(yōu)孰劣;只有當(dāng)市場(chǎng)行情差的時(shí)候,企業(yè)真正的家底才會(huì)開始顯現(xiàn)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折時(shí)代來臨,我們嘗試還原一個(gè)真正的旭輝。
01 | 規(guī)模一半為水分?
如何快速做大規(guī)模?
房企可能會(huì)給出諸如高周轉(zhuǎn)、加杠桿,而同樣有作答資格的旭輝則演繹出了極致的答案。
數(shù)據(jù)顯示,2014年-2017年期間,旭輝分別實(shí)現(xiàn)銷售額212億元、302億元、530億元和1040億元,“年均約53%的復(fù)合增長(zhǎng)率”讓其在笑傲同行的同時(shí),在規(guī)模上的身位也不斷上升。
2017年,旭輝就以1040億元銷售額位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜第15位。最新數(shù)據(jù)顯示,今年前9個(gè)月,旭輝完成合約銷售額1070.6億元,已超去年全年銷售。
但在銷售金額屢創(chuàng)新高的背后,旭輝給出的做大規(guī)模的藥方,是將合作比重提升到極致。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2014-2017年期間,旭輝的權(quán)益銷售額分別為164億元、201億元、292億元和550億元,權(quán)益占比分別為77.27%、66.49%、55.09%和52.88%,呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。
這也就意味著,在2017年達(dá)成的1040億元年銷售額當(dāng)中,只有一半多一點(diǎn)的比重是來自旭輝自己的銷售,剩下的高達(dá)47.12%比重的合約銷售,均歸屬于旭輝的合作方。
在地產(chǎn)圈,權(quán)益銷售比重堪堪超過50%的情況,可以說除了旭輝之外絕無僅有。
不斷提升的合作權(quán)益比重助力了旭輝在規(guī)模上的“風(fēng)光無限”,但回歸到真正屬于自己的那部分,旭輝將只剩下550億的規(guī)模,幾近腰斬,這也是旭輝在近年來備受規(guī)模注水質(zhì)疑的原因所在。
不僅如此,一點(diǎn)財(cái)經(jīng)(yidiancaijing)還留意到,近年來,在旭輝的土地儲(chǔ)備中,權(quán)益土地儲(chǔ)備所占的比重同樣呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。
年報(bào)顯示,截至2013年底-2017年底,旭輝總土地儲(chǔ)備分別達(dá)到920萬平方米、960萬平方米、1250萬平方米、1750萬平方米和3100萬平方米,權(quán)益土地儲(chǔ)備則分別達(dá)到760萬平方米、740萬平方米、850萬平方米、1050萬平方米和1600萬平方米,權(quán)益占比分別為82.61%、77.08%、68.00%、60.00%和51.61%。
這也就意味著,在未來的發(fā)展階段,旭輝“規(guī)模注水”的局面仍將繼續(xù)維持。
02 | 并表都是好項(xiàng)目?
如果僅僅只是依靠實(shí)施合作來快速做大規(guī)模,操盤或者投資的項(xiàng)目依然是營(yíng)收和利潤(rùn)均有所保障的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,那即便是“規(guī)模注水”,本質(zhì)上來說,這依然是一盤可以持續(xù)的生意。
但旭輝所面臨的另一項(xiàng)質(zhì)疑在于,在合作的前提上,公司或許存在將好項(xiàng)目并表、壞項(xiàng)目出表,從而做高毛利率和凈利率,刻意美化報(bào)表的嫌疑。
2018年中期報(bào)告顯示,2018年上半年,旭輝實(shí)現(xiàn)毛利率23.63%,較2017年全年的27.09%下降3.47個(gè)百分點(diǎn)。
旭輝方面解釋稱,截至2018年6月30日止六個(gè)月,由于將若干項(xiàng)目公司由非綜合入賬合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司重新分類至集團(tuán)附屬公司,故報(bào)表毛利受會(huì)計(jì)處理影響而低報(bào),2017年的報(bào)表毛利并無受到該會(huì)計(jì)影響。
撇除重新計(jì)量相關(guān)已交付物業(yè)的成本公平值的會(huì)計(jì)影響,截至2018年6月30日止六個(gè)月的經(jīng)調(diào)整毛利較2017年同期的毛利人民幣62.02億元增加74.5%。截至2018年6月30日止六個(gè)月的經(jīng)調(diào)整毛利率(不包括因若干項(xiàng)目股權(quán)增加的會(huì)計(jì)影響)維持高水平為33.7%,而2017年同期的報(bào)表毛利率則為31.6%。
一點(diǎn)財(cái)經(jīng)(yidiancaijing)留意到,類似這樣因回購(gòu)合作項(xiàng)目公司股份導(dǎo)致原本非并表項(xiàng)目合并入表而調(diào)整毛利率的情況,在旭輝2015年、2017年、2018年上半年的報(bào)表中都曾經(jīng)出現(xiàn)過。
國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴一點(diǎn)財(cái)經(jīng)(yidiancaijing),基于業(yè)績(jī)管理的目的,很多房地產(chǎn)公司為了維持一個(gè)較高的利潤(rùn)率,一般都會(huì)將一些還沒有成熟的項(xiàng)目或者短期之內(nèi)暫時(shí)無法盈利的項(xiàng)目放在表外,不納入財(cái)報(bào)之中。但由于股東之間的約定、項(xiàng)目到了成熟期或者其他原因,后期又需要回購(gòu)股份將項(xiàng)目重新納入報(bào)表當(dāng)中。
而由于這些項(xiàng)目往往利用了市場(chǎng)上的杠桿進(jìn)行融資,或者本身就是資質(zhì)較差的項(xiàng)目,在毛利率表現(xiàn)上就會(huì)稍顯遜色,那是否能說這部分毛利率不能反映房企本身真實(shí)的毛利率?
對(duì)此,黃立沖并不認(rèn)同。
黃立沖認(rèn)為,在這個(gè)過程當(dāng)中,實(shí)際上是這個(gè)房企歷史上的利潤(rùn)率被高估了,當(dāng)項(xiàng)目被合并進(jìn)來以后,就把以前歷史高估的情況重新打平了,反映的正是房企真實(shí)的毛利率。
03 | 調(diào)控下旭輝轉(zhuǎn)舵
碧桂園前任首席財(cái)務(wù)官吳建斌曾經(jīng)說過,財(cái)務(wù)報(bào)表的適當(dāng)粉飾是必要的,也是常見的做法,但決策者一定要明白真實(shí)的家底。
旭輝是否清楚自己真實(shí)的家底,我們暫且無從得知,但從2018年上半年旭輝中報(bào)上反映的一些數(shù)據(jù)來看,前景或許不容樂觀。
旭輝在中期報(bào)告中也提到,自2018年初至今,中央政府多次重申“房住不炒”的房地產(chǎn)政策主調(diào)。
更多地方政府加碼限購(gòu),限貸,限價(jià)及限售的調(diào)控,特別在熱點(diǎn)城市的調(diào)控明顯升級(jí),與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的銀行流動(dòng)性持續(xù)收緊,影響按揭貸款的放款與增加利息成本,各個(gè)區(qū)域與各級(jí)城市分化加劇。
其中,一線城市成交持續(xù)下降但趨向回穩(wěn),二線及強(qiáng)三線城市整體成交降溫,但視乎地域分化嚴(yán)重;其他三線及低端城市成交上升,但由于房?jī)r(jià)上漲,需求顯露疲態(tài)。
一點(diǎn)財(cái)經(jīng)(yidiancaijing)留意到,盡管上半年依然實(shí)現(xiàn)了660億元的銷售額,完成全年1400億元銷售目標(biāo)的47.14%,但調(diào)控所帶來的影響亦正在旭輝身上顯現(xiàn)。
一方面,旭輝原先所重點(diǎn)布局的一線和熱點(diǎn)二線城市被限得很死,銷售情況并不理想,為了完成銷售目標(biāo),旭輝只能將主力銷售區(qū)域分散至較低層級(jí)城市,受此影響,公司于2018年上半年的合同銷售平均售價(jià)降人民幣15,314元╱平方米,而2017年同期則約為人民幣18,419元╱平方米。
與此同時(shí),為了尋求新的銷售增長(zhǎng)極,旭輝開始調(diào)轉(zhuǎn)舵頭,大舉轉(zhuǎn)向三四線城市拿地。
中報(bào)顯示,于2018年上半年,旭輝共收購(gòu)于67個(gè)新項(xiàng)目的權(quán)益,就此應(yīng)占土地代價(jià)合共為人民幣291.9億元。于2018年7月,集團(tuán)又進(jìn)一步收購(gòu)于5個(gè)新項(xiàng)目的權(quán)益,就此應(yīng)占土地代價(jià)合共為人民幣54.6億元。
2018年前7個(gè)月,旭輝共戰(zhàn)略性新進(jìn)入14個(gè)城市,擴(kuò)大區(qū)域覆蓋及分散至各線城市,從而加強(qiáng)區(qū)域及省域化的滲透。
具體而言,公司期內(nèi)新進(jìn)入的城市包括:長(zhǎng)三角的常州、衢州、徐州、蕪湖、臺(tái)州、南通及南昌;環(huán)渤海地區(qū)的濰坊、淄博及濟(jì)寧;華南的江門及泉州;中西部的貴陽及許昌。
旭輝董事長(zhǎng)林中稱,旭輝原本是以二線、準(zhǔn)二線為主戰(zhàn)場(chǎng),所以原來在三四線的布局太少了,公司希望在強(qiáng)的三四線要增加一些比重,同時(shí)在今年減少了一線城市的拿地比重。希望未來主要是一二線占80%,三四線占20%。
業(yè)內(nèi)人士則指出,新進(jìn)入一批城市,以及在房?jī)r(jià)、地價(jià)均仍處于相對(duì)高位的情況下大舉進(jìn)入三四五線城市,對(duì)于旭輝來說,或許都需要冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。
不過,留給旭輝的選擇空間或許也已經(jīng)不多。
一點(diǎn)財(cái)經(jīng)(yidiancaijing)留意到,于2018年上半年,旭輝錄得了超過80%的合同銷售金額現(xiàn)金回款率,雖然相較投同行仍處于高位,但于旭輝此前相比,已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的下降。
一直以來,依靠高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)回款的策略,旭輝的營(yíng)收、利潤(rùn)及負(fù)債水平一直保持在業(yè)界領(lǐng)先的水平,但一旦周轉(zhuǎn)速度慢下來,諸多的問題就會(huì)顯現(xiàn),比如日益攀高的負(fù)債率。
數(shù)據(jù)顯示,截至2018年6月30日止,旭輝的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了80.66%,為近四年來首次突破80%,凈負(fù)債率也達(dá)到了72%,為近年來最高水平。
事實(shí)上,在合作模式下,旭輝的負(fù)債率本身就有做低的嫌疑,透過明股實(shí)債的合作方式,旭輝得以將報(bào)表上的負(fù)債率和利潤(rùn)率控制在一個(gè)較好的水平。
但伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情出現(xiàn)變化,旭輝原本費(fèi)盡心思打造的“三好學(xué)生”形象,在風(fēng)云變幻面前要想繼續(xù)保持,難度或許已經(jīng)在不斷加大。
04 | 結(jié)語
空心的禾穗高傲地舉頭向天,而充實(shí)的谷穗則低頭向著大地。
山雨欲來風(fēng)滿樓。在這一場(chǎng)行業(yè)周期轉(zhuǎn)折的風(fēng)浪之下,旭輝是會(huì)如空心的禾穗般被風(fēng)吹落,還是如充實(shí)的谷穗般仍壓枝頭,我們?nèi)匀恍枰嗟臅r(shí)間去觀察。
有感于穿越茫茫戈壁的艱辛,旭輝董事長(zhǎng)林中在朋友圈寫下:“旭輝的發(fā)展向走戈壁一樣,只有不停的行走,不停地堅(jiān)持,才能走贏對(duì)手!”
在經(jīng)歷連續(xù)多年的飛速發(fā)展與擴(kuò)張之后,面對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折周期的到來,旭輝或正面臨著與徒步戈壁相當(dāng)?shù)奈kU(xiǎn)和困難,要如何度過艱難時(shí)期,只有堅(jiān)持恐怕還不夠。
作者:丘 衡 編輯:劉 煜
標(biāo)簽 房地產(chǎn)- 原標(biāo)題:“空心”旭輝
- 責(zé)任編輯:陳興華
- 最后更新: 2018-10-10 10:58:28
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