中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)靜，無(wú)論是中央的頂層設(shè)計(jì)、地方的政策風(fēng)向，還是房企的一舉一動(dòng)，都牽動(dòng)著國(guó)內(nèi)外的注意力。

其中，“城中村”在本輪房地產(chǎn)改革中爭(zhēng)議頗多，處于什么樣的位置？過(guò)去有關(guān)城中村的研究主要從經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、規(guī)劃學(xué)和管理學(xué)等角度，聚焦戶籍、土地權(quán)屬、農(nóng)民工就業(yè)和社會(huì)保障等問(wèn)題，亟待改造的城中村在中國(guó)發(fā)展中發(fā)揮了什么作用？

廈門(mén)大學(xué)趙燕菁教授對(duì)此作了深入解析。由于篇幅原因，訪談將拆分為三個(gè)部分發(fā)出，本文為第二部分。

第一部分：《千萬(wàn)不要低估城中村，沒(méi)有它就沒(méi)有今天中國(guó)制造業(yè)的地位》

【口述/趙燕菁】

問(wèn)：趙老師您之前談到了中央從戰(zhàn)略角度意識(shí)到城中村的重要性，那么地方政府在具體執(zhí)行時(shí)，該如何平衡原住民和農(nóng)民工的利益呢？

趙燕菁：現(xiàn)在很多人產(chǎn)生這樣的誤區(qū)，認(rèn)為地方政府更維護(hù)本地人，卻不顧農(nóng)民工的利益。其實(shí)事實(shí)并非如此，地方政府一心一意想幫助這些農(nóng)民工留下來(lái)，并讓他們創(chuàng)造價(jià)值。

地方政府現(xiàn)在去改造城中村花費(fèi)了巨大的資金，破房子密密麻麻的，如何去改善這個(gè)環(huán)境？改善的錢(qián)從哪來(lái)？

中國(guó)過(guò)去這40年地方政府的錢(qián)主要是從房地產(chǎn)來(lái)的，正是因?yàn)橛型恋刭I(mǎi)賣(mài)、金融財(cái)政，才有了我們國(guó)家現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施。如果像印度一樣，干脆不發(fā)展、不欠債，就沒(méi)有金融危機(jī)，也沒(méi)有房地產(chǎn)。而我們國(guó)家靠發(fā)展房地產(chǎn)，道路、鐵路、學(xué)校、醫(yī)院全有了。當(dāng)然是后者更好。所以不要怕現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)。

因?yàn)楝F(xiàn)在投入的錢(qián)不是真的資源，而是未來(lái)收益的估值。只不過(guò)估值沒(méi)達(dá)到，資產(chǎn)卻提前創(chuàng)造出來(lái)了。

現(xiàn)在黨中央提出城鎮(zhèn)化改造，我們需要一個(gè)新的路徑，這次7月24日中共中央政治局會(huì)議里面有一句話特別重要：“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。

房地產(chǎn)供求關(guān)系產(chǎn)生了重大改變以后，以前能夠通過(guò)土地來(lái)融資完成的事全都做不到了，包括城中村。

@視覺(jué)中國(guó)

在過(guò)去，假設(shè)原來(lái)城中村的容積率是1，建新的房子，拆是一筆錢(qián)，建是一筆錢(qián)，要使這部分的資金平衡，政府就得把地賣(mài)給另外的人，要把拆的面積與建的面積全覆蓋掉，就會(huì)多建一倍的面積，所以地價(jià)越來(lái)越高。

這個(gè)情況大概從前年開(kāi)始出現(xiàn)了重大的改變，房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，商品房都賣(mài)不出去，更別說(shuō)城中村改造的房子了。城中村改造的拆遷賠償是非常高的，幾百億的一個(gè)村改造，有的時(shí)候甚至更高。

現(xiàn)在深圳是可以賣(mài)地，因?yàn)樯钲诘貎r(jià)很高，但是你要幾百個(gè)村一起賣(mài)，你還能賣(mài)這個(gè)價(jià)嗎？

所以我是覺(jué)得中央這個(gè)判斷是非常準(zhǔn)確的，如果這個(gè)時(shí)候你還要改造，你借幾個(gè)億把城市的村子拆了，然后你賣(mài)的時(shí)候地賣(mài)不出去了，或者你把地賣(mài)出去了，你的開(kāi)發(fā)商的房子賣(mài)不出去了，怎么拿錢(qián)賠？

原來(lái)昆明學(xué)廣州，認(rèn)為城中村改造很簡(jiǎn)單，也不用財(cái)政支出，只要增容就可以解決。理論上講容積率要是一倍不夠你就變成二倍，二倍不夠你就變成三倍，總有一個(gè)數(shù)能夠把你的成本全覆蓋，所以每一個(gè)村都可以平衡。所以當(dāng)時(shí)昆明300多個(gè)村一起改造，然后一起拆，欠了一大筆債把農(nóng)民的房子給拆了，結(jié)果蓋的時(shí)候賣(mài)不出去了，所以就全變成債務(wù)，變成爛尾樓。

政府所有存量的資產(chǎn)負(fù)債表全會(huì)縮水，欠了一大筆拆遷的錢(qián)還不了，抵押在銀行里頭，政府信用就沒(méi)了。越是這個(gè)時(shí)候越賣(mài)地，地就越不值錢(qián)。所有人都想賣(mài)，沒(méi)人想買(mǎi)的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就垮掉了，是非常危險(xiǎn)的。

所以我的想法是由業(yè)主主導(dǎo)進(jìn)行改造。

一個(gè)是必須由業(yè)主自主更新、自主改造，家庭的資產(chǎn)負(fù)債表是能平衡的。

而如果政府大規(guī)模拆遷，債務(wù)全留在政府這一端，最后負(fù)債端會(huì)特別大，可能會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)，是不可持續(xù)的，所以政府千萬(wàn)不能這么干，應(yīng)轉(zhuǎn)移至每個(gè)家庭以維持可持續(xù)性。

此外，要符合租房人的利益。

改造完后租房的這些人就是剛才所說(shuō)的第一代農(nóng)民工，一定要讓他們?cè)诔鞘欣镱^落腳，能讓他們維持生計(jì)，繼續(xù)打工，這樣第二、三產(chǎn)業(yè)才能低成本運(yùn)行，這是我們的一個(gè)目標(biāo)。

綜合上述兩個(gè)要點(diǎn)，政府需要通過(guò)政策上的激勵(lì)與制度上的設(shè)計(jì)，讓這些城中村通過(guò)一定的改善以后，變成城市保障房系統(tǒng)的一部分，讓這些房子的數(shù)量不但沒(méi)減少，還改善了居住環(huán)境。

我們要用一種廉價(jià)的辦法真正解決人家的問(wèn)題，而不是改造完了漲房租，這就是失敗。

廈門(mén)當(dāng)時(shí)舉辦金磚會(huì)議時(shí)，想給城市一個(gè)好的面貌，所以讓很多人臨時(shí)暫住的外來(lái)務(wù)工者先回去。但他們后來(lái)不回來(lái)了，損失非常大。

人口是資源，你千萬(wàn)別嫌棄人家。一個(gè)城市吸引了很多打工人是你成功的表現(xiàn)，城市規(guī)劃搞得好才有這個(gè)結(jié)果，搞得不好人也不來(lái)，城市房?jī)r(jià)也不上去。

房?jī)r(jià)高不是壞事，我們要做的不是給它打下來(lái)，而是要提供廉價(jià)的住房來(lái)滿足不同人的需要。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上升，有人買(mǎi)不起房子，這個(gè)是政府要解決的問(wèn)題。農(nóng)民工也是一樣，城中村也是一樣，有城中村是幸運(yùn)，所以一定不能把這些人當(dāng)做城市的問(wèn)題，而是要把這些人給安頓好，因?yàn)樗麄兙褪浅鞘械牡V。

城中村改造，中央這次提議是和保障房一起提的，先說(shuō)“大力發(fā)展保障房”，緊接著第二句就是“加強(qiáng)城中村改造”。很多人說(shuō)這兩個(gè)是各說(shuō)各的，認(rèn)為保障房是政府要干的，城中村是市場(chǎng)自發(fā)的，但其實(shí)這兩者就是一回事。

城中村就是保障房，如果解決好了，你就四兩撥千斤，能把保障問(wèn)題一起解決。保障房和商品房的差距就是價(jià)格不一樣，保障的意思就是比市場(chǎng)價(jià)低。如果政府不補(bǔ)貼，它肯定和市場(chǎng)價(jià)一樣。

城中村為什么可以便宜？因?yàn)樗鼪](méi)有支付公共服務(wù)的成本。商品房里面，地價(jià)就是公共服務(wù)的成本，城中村并不涉及這部分。

這兩種類型的房子造價(jià)其實(shí)是相似的，勞動(dòng)也沒(méi)變，水泥也沒(méi)變，鋼材也沒(méi)變。而這時(shí)候農(nóng)民工要是租在這個(gè)樓，雖然單價(jià)低，但租的人多了，是很賺錢(qián)的。這也是房東租金低的一個(gè)考量。

但如果把城中村拆得就剩幾棟，供需關(guān)系失調(diào)了，租金也會(huì)變高。這就是邊際問(wèn)題，所以你一定不能給它量減下來(lái)。

另外，政府可以通過(guò)少量的改造，制定房?jī)r(jià)的基準(zhǔn)。比如說(shuō)我只改造原來(lái)計(jì)劃的1/10的房子，將原本用于剩下房子改造的資金去補(bǔ)貼改造了的那部分，讓價(jià)格漲不上來(lái)。只要價(jià)格維穩(wěn)且低于市場(chǎng)，它就是保障房。其余的房東只要敢漲價(jià)，政府就再增加份額。

總而言之，就是通過(guò)一個(gè)價(jià)格調(diào)整一大片房子的租金，用少量的錢(qián)控制一個(gè)市場(chǎng)。

城中村關(guān)鍵是要提供公共服務(wù)，解決公共服務(wù)的收入，優(yōu)化城市煤氣、消防、污水排放，村里組成一個(gè)居委會(huì)，達(dá)到小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，這能大大提升居住品質(zhì)。

我們城市規(guī)劃中有個(gè)詞叫紳士化（gentrification），就是原來(lái)很破很爛，但我住得起，結(jié)果現(xiàn)在一美化我住不起了，那意義何在？

這時(shí)候要通過(guò)一些定價(jià)機(jī)制或者供給的調(diào)整，最后讓雙方都得益。雖然不能變成商品房，但可以把它一定程度地合法化，確保租賃市場(chǎng)有充分的數(shù)量供給和足夠低的價(jià)格。我想這可能是我們下一步城中村改造的主要途徑。

問(wèn)：按照您的觀察，之前哪個(gè)城市的城中村改造做得好一點(diǎn)？

趙燕菁：每個(gè)城市都有好有差的，怎么評(píng)價(jià)好壞是取決于你的改造背景。

現(xiàn)在改造成功的，有的是居民自己改了變得比以前好了，包括廈門(mén)也制定過(guò)一些政策，只要改造符合“五原”標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)不變，老城區(qū)的居民都不要政府出錢(qián)，就自發(fā)改造了。

日本的城市更新為什么很好？每家每戶的房子破了，自己改就完了。但中國(guó)有許多特殊情況，使得我們的城市更新會(huì)比較麻煩。我們國(guó)家在上世紀(jì)七八十年代建了大量的集體產(chǎn)權(quán)房，即一個(gè)屋檐下不是一戶人。這房子是大家公攤的，如果這一大堆人里面有一戶不想改，或者商量得不愉快，你整個(gè)樓就改不了。

另外我們國(guó)家在審批的路徑上面也存在問(wèn)題，比如集體產(chǎn)權(quán)房里好幾個(gè)產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任無(wú)法認(rèn)定，很多事一具體就改不了。每家每戶都有自己的想法，都想自己獲利更多，所以我覺(jué)得能不能通過(guò)一種中介幫助他們?nèi)ソ鉀Q這樣的困境。中介出面去辦產(chǎn)權(quán)、去申報(bào)、去找施工隊(duì)、找方案，住戶只要摁手印等待交房，這時(shí)候就很簡(jiǎn)單了。

如果有一個(gè)中介替大家把所有事辦了，我覺(jué)得大家就愿意了，所以城中村改造不一定要政府花很多錢(qián)，給居民提供便利就好。政府把老百姓最麻煩的事解決了，自主更新就可以解決。