“加大保障性住房建設(shè)和供給”

商品房政策調(diào)整一定會帶來兩個后果，第一是購房者特別是首次購房的“剛需”成本增加了；第二是商品房各地的減少會導(dǎo)致建筑、建材等上下游產(chǎn)業(yè)需求的驟減。這兩點都需要大規(guī)模保障房來接盤。

這就是為什么7月24日政治局會議在“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，緊接著提出要“加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造”。鑒于城中村在城市中事實上起著租賃型保障房的功能，這一條實際上是把保障房從原來的輔助角色，放到了戰(zhàn)略性的位置。

現(xiàn)在多數(shù)城市的保障體系中，保障的范圍主要是本地居民。這部分本地居民真正無房的其實很少，而真正需要保障的“新市民”反而處于保障的盲區(qū)。一旦商品房放開后，保障房就要全面接管無房居民的居住需求。沒有保障房的全覆蓋，就不能有商品房的全放開。

在新的住房體系中，要將局部、定向式的保障，改變?yōu)槿采w式的保障——只要本地有就業(yè)（“五險一金”）、且無房就應(yīng)該納入租賃型住房保障，繳納租金超過一定年限（例如20年），就可以參與“新房改”——補(bǔ)交余額，以成本價買下保障房。

保障房為主，商品房為輔

為了抵消商品房耕地減少導(dǎo)致的建設(shè)萎縮的缺口，維持房地產(chǎn)相關(guān)的的中下游產(chǎn)業(yè)鏈（建筑、鋼鐵、裝修等部門的就業(yè)），要盡快把保障房建設(shè)納入“新基建”，作為拉動固投的重要抓手。

保障房要租購并舉，先租后售。只要商品房市場不倒，即使不賣地、不負(fù)債，也可以實現(xiàn)為保障房全額融資。這是保障房建設(shè)和其它“新基建”最大的不同。

為了防止因為城中村改造出現(xiàn)保障性租賃住房的斷崖式減少，現(xiàn)有城中村改造后的物業(yè)不得進(jìn)入商品房市場，而是要以租賃的形式留在保障房體系內(nèi)。那些依靠商品房市場融資的城中村改造模式，必須立刻停止。

要建設(shè)全覆蓋式住房保障，圖為深圳平山人才小鎮(zhèn)現(xiàn)貌 圖|深圳特區(qū)報

最終的目的，就是要形成類似新加坡那樣的“保障為主，市場補(bǔ)充”的住房結(jié)構(gòu)。確保社會的穩(wěn)定，確保居民的存量財富保值、增值，確保新市民有機(jī)會進(jìn)入財富再分配通道。穩(wěn)定是救市能否成功的前提。在政治局會議的戰(zhàn)略部署中，保障房和商品房一個“圍點”一個“打援”，構(gòu)成一場完整的戰(zhàn)役。如果一個戰(zhàn)場失敗，另一個戰(zhàn)場也不可能成功。

低估風(fēng)險是最大的風(fēng)險

政治局會議提出要“化解金融風(fēng)險”，本身就意味著“金融風(fēng)險”已經(jīng)不再是需要討論的問題。當(dāng)下最大的危險是對風(fēng)險的規(guī)模和強(qiáng)度的低估——中央已經(jīng)拉響警報，危機(jī)已經(jīng)迫在眉睫，但各部門卻依然歌舞升平，遲遲不肯進(jìn)入戰(zhàn)壕。

政治局會議后各部門之所以還行動遲緩，很重要一個原因就是嚴(yán)重低估了房地產(chǎn)崩盤的經(jīng)濟(jì)后果。這種低估會導(dǎo)致無法集中足夠的資源，進(jìn)一步延緩出臺必須的政策。猶疑和觀望正在把中國經(jīng)濟(jì)暴露在巨大的風(fēng)險之中。

由于喪失了最佳的時機(jī)，房地產(chǎn)完全靠自身已經(jīng)無法修復(fù)，很多政策的落地必須靠外部輸血才能完成。如果繼續(xù)逼迫地方政府還債，“誰家的孩子誰抱走”，地方政府只能繼續(xù)賣地，房地產(chǎn)就一定會繼續(xù)下滑，市場主體修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表將會遙遙無期?，F(xiàn)在最令人擔(dān)心的是那些認(rèn)為“中國經(jīng)濟(jì)其實沒問題、挺健康，下降只是一過性的、周期性的”的想法。如果小病拖成大病，搶救需要的劑量只會比現(xiàn)在更大，中國經(jīng)濟(jì)很可能會陷入日本式的中長期衰退。

動用終極國家信用

接替房地產(chǎn)需要巨大的資本。由于不能大規(guī)模新增賣地，負(fù)債累累的地方政府失去還款能力，如果在房地產(chǎn)市場上還要回購超供的土地和爛尾項目，需要的資金就更多。家庭部門、企業(yè)部門的資產(chǎn)負(fù)債表也同樣受到重創(chuàng)。此時，只有中央政府擁有足夠的貨幣工具和政策工具暫緩甚至接手部分債務(wù)。

在宏觀經(jīng)濟(jì)全面衰退的周期，只有中央政府有足夠的信用接手其他部門的所有者權(quán)益。中央政府絕不能作壁上觀，更不能逼迫其他主體拋售資產(chǎn)還債。因為只有貸款才能形成負(fù)債，只有負(fù)債才能生成貨幣，只有貨幣才能創(chuàng)造需求。

現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)的規(guī)模遠(yuǎn)超2008年，沒有中央政府出手，僅靠地方政府捉襟見肘的財政是不可能從房地產(chǎn)信用遷移到股權(quán)信用，中國經(jīng)濟(jì)也不可能完成資本替換和增長轉(zhuǎn)型。

在沒有“土地金融”支持的條件下，救市需要的資金要遠(yuǎn)大于當(dāng)年的“四萬億”。如此規(guī)模的融資只有可能來自于中央政府的國債，這也是宏觀資產(chǎn)負(fù)債表里被歷屆政府謹(jǐn)慎貯藏的一塊巨大信用。現(xiàn)在是拿出來用的時候了！

截至2021年3月底，美國國債總額為28.13萬億美元。2021年財政預(yù)算報告，2020年美國的國債利息支出為3934億美元。中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模超過美國一半，就算收益率高過美債，財政拿出1萬億人民幣支持30萬億人民幣國債付息也是完全有可能的。

趙燕菁教授認(rèn)為，中央財政拿出1萬億人民幣支持30萬億人民幣國債付息也是完全有可能的。2022年中央預(yù)算報告顯示中央財政發(fā)債規(guī)模為9.7萬億，年末國債余額為25.9萬億。地方政府債務(wù)利息支持為1萬億

由于城市化的結(jié)束，大規(guī)模基建已經(jīng)完成，以往國債重資產(chǎn)“鐵公基”的做法已經(jīng)不再有效。這時見效最快的辦法直接“靜脈注射”，將資金注入股票和房地產(chǎn)兩個主要的資本市場：一方面通過ETF（或為養(yǎng)老、社保基金提供擔(dān)保）直接入市；另一方面抄底超供的不動產(chǎn)。待資本市場恢復(fù)，國債再漸次退出。

宏觀管理的核心，就是必須確保市場上有足夠的流動性，其它目標(biāo)和要付出的代價都是次要的，只要市場有充足的貨幣，政府稅收和企業(yè)利潤必然觸底反彈，社會消費和民營企業(yè)信心自然就會恢復(fù)。貨幣是整個經(jīng)濟(jì)最底層的基礎(chǔ)設(shè)施，只有中央政府才能提供，而不能只把危機(jī)責(zé)任和處理下放給地方。

錯誤經(jīng)濟(jì)理論妨礙中央履行職責(zé)

需要指出的是，政策之所以轉(zhuǎn)向是因為“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重大改變”，而不能視作對以前決策的否定?！白詈蟮耐顿Y者”和“最后的貸款者”是中央財政和貨幣當(dāng)局的天然責(zé)任。妨礙中央政府履行其職責(zé)的，是長期主導(dǎo)我們決策的錯誤經(jīng)濟(jì)理論。

按照“市場原教旨主義”的教條，政府是不應(yīng)當(dāng)干擾市場的，一切債務(wù)都是有害的。只有正確理解政府的市場角色，正確理解債務(wù)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中的作用，糾正“債務(wù)厭惡”的陳舊思維，糾正對房地產(chǎn)、資本市場、虛擬經(jīng)濟(jì)的種種妖魔化，政府才能迅速、果斷地履行自己的市場責(zé)任。

任何“急救”都是有代價的，關(guān)鍵是判斷付出的代價是否值得。對于進(jìn)入ICU的經(jīng)濟(jì)，心臟復(fù)蘇是首要目標(biāo)，血壓升高乃是實現(xiàn)這一目標(biāo)的代價。如果中國經(jīng)濟(jì)不能實現(xiàn)V型反彈，不僅國內(nèi)會出現(xiàn)鏈?zhǔn)奖?，國際上的麻煩也會接踵而至。我們的競爭對手絕不會在中國經(jīng)濟(jì)虛弱時手軟，周邊國家則會根據(jù)你是強(qiáng)還是弱決定成為你的朋友還是敵人。

如果不愿付出刺激經(jīng)濟(jì)的小代價，就將付出遠(yuǎn)比經(jīng)濟(jì)更大的代價。反之，只要中國快速增長，很多挑戰(zhàn)、甚至戰(zhàn)爭，都自然會煙消云散。

政治局會議對房地產(chǎn)大勢已經(jīng)做出判斷，執(zhí)行部門出手就要快，要堅決。不能多端寡要，四面出擊；更不能好謀無決，貽誤戰(zhàn)機(jī)。一旦開始行動，就不要怕別人說“大水漫灌”，也不要怕別人說“瞎折騰”。疾風(fēng)知勁草，板蕩識誠臣。只有在危急時刻，才能看出誰是勇于擔(dān)當(dāng)，獨立思考，力挽狂瀾的孤勇者。

【1】：指房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”等去杠桿政策

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