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“撤離上海之心”?真實的陸家嘴和上海辦公樓出租率不支持這個判斷!
關鍵字: 上海市中心本文轉(zhuǎn)自:上觀新聞
通過“空置率”唱空經(jīng)濟的自媒體文章并不罕見。包括此次,這些不定期出現(xiàn)的文章有的刻意放大渲染微觀數(shù)據(jù),有的在不實數(shù)據(jù)基礎上想象臆測,最終從“江湖傳言”出發(fā)的所謂“調(diào)查報告”,依舊淪為“江湖傳言”。
“撤離上海之心,陸家嘴空置率超20%”……昨天,一篇以“江湖傳言”開頭的文章在某知名微信公眾號上發(fā)布,引起一定關注和議論。
目前,這篇核心數(shù)據(jù)與實際情況不符的文章已經(jīng)被該公號刪除。但“空置率”這個熱詞仍為公眾關注,如今在上海、在陸家嘴,真實的辦公樓市場究竟是什么情況?
解放日報·上觀新聞采訪了權威部門和全球知名房地產(chǎn)咨詢機構了解到,目前包括陸家嘴區(qū)域在內(nèi)的上海辦公樓市場總體穩(wěn)定,雖受經(jīng)濟增長放緩影響出現(xiàn)一定壓力,但沒有所謂“空置率大幅上升”、“超過20%”的情況,并且隨著擴大開放政策和新舊動能轉(zhuǎn)換,國內(nèi)外新興業(yè)態(tài)企業(yè)對上海辦公樓需求旺盛。
通過“空置率”唱空經(jīng)濟的自媒體文章并不罕見。包括此次,這些不定期出現(xiàn)的文章有的刻意放大渲染微觀數(shù)據(jù),有的在不實數(shù)據(jù)基礎上想象臆測,最終從“江湖傳言”出發(fā)的所謂“調(diào)查報告”,依舊淪為“江湖傳言”。
陸家嘴樓宇依然廣受青睞
相關“唱空”市場預期的文章中稱,某地產(chǎn)租賃行業(yè)創(chuàng)業(yè)公司對小陸家嘴30棟辦公樓的調(diào)研發(fā)現(xiàn),目前該區(qū)域平均空置率已經(jīng)超過25%。
然而,記者核實后發(fā)現(xiàn),各大海外地產(chǎn)咨詢機構發(fā)布的上海二季度地產(chǎn)報告的數(shù)據(jù)均與該企業(yè)調(diào)查結果相去甚遠。第一太平戴維斯報告顯示二季度陸家嘴區(qū)域辦公樓空置率為9.4%,由于采集樣本不同,仲量聯(lián)行和世邦魏理仕等機構的數(shù)據(jù)在10%以上,但處于行業(yè)正常范圍內(nèi),遠低于“20%以上”的判斷。
記者從陸家嘴金融城樓宇發(fā)展服務辦公室了解到,經(jīng)統(tǒng)計,近期在陸家嘴金融城范圍內(nèi)采樣的88幢樓宇中,上海國金中心、金茂大廈、東方金融廣場等55幢樓宇出租率超過90%,其中26幢樓宇接近滿租。
第一太平戴維斯二季度報告中指出,目前上海甲級寫字樓最集中的三大中央商務區(qū):小陸家嘴、南京西路和淮海中路之中,小陸家嘴作為上海國際金融中心的窗口,承租客戶約60%為金融企業(yè),該區(qū)域租金居首,且可租賃面積有限。
“從當前情況看,陸家嘴依然是金融公司最青睞的板塊?!敝倭柯?lián)行在二季度報告中指出,從去年下半年到今年上半年,新一輪對外開放政策刺激金融服務業(yè)需求,雖然浦西核心中央商務區(qū)和北外灘吸引非銀行類金融企業(yè)集聚,但陸家嘴金融中心的地位依然穩(wěn)固。
“去年我們經(jīng)歷過一陣明顯的出租率下降,但今年已經(jīng)回暖,目前穩(wěn)定在93%左右。”金茂大廈辦公樓總經(jīng)理陸敏告訴記者,當時一家租賃面積1萬平方米的大客戶搬離,拉低出租率近十個百分點。然而這家企業(yè)之所以搬家,是因為在前灘自建了2.8萬平方米的全新總部。
“這家企業(yè)走了,我們壓力很大,但由租改建,說明企業(yè)自身發(fā)展好、對上海信心強,這當然是一件好事?!标懨艚榻B,在該企業(yè)搬離后,大部分騰出面積就被金茂大廈內(nèi)其他有擴張需求的大客戶鎖定。
陸家嘴金融城樓宇發(fā)展服務辦公室相關負責人介紹,目前陸家嘴金融城已經(jīng)成為全球樓宇經(jīng)濟密度最高的區(qū)域之一。在陸家嘴金融城的250多幢商辦樓宇中,2018年共有稅收億元樓97幢,并產(chǎn)生滬上首幢稅收50億元的樓宇——上海國金中心,常年滿租的國金中心也成為陸家嘴和全上海最受歡迎的辦公樓之一。今年,陸家嘴金融城將力爭實現(xiàn)稅收億元樓突破100幢,其中10億元稅收樓預計將達到24幢左右。
新需求在全市加速形成
透過陸家嘴看上海全市,整個辦公樓市場也在承受一定壓力的同時,顯示出總體穩(wěn)定并企穩(wěn)回升的走勢。
滬上星羅棋布的寫字樓里,企業(yè)搬家、選擇性價比更高的樓宇很常見,但并沒有出現(xiàn)“企業(yè)紛紛撤離”的情況,相反,在消費市場旺盛、科技創(chuàng)新活躍等因素帶動下,上海辦公樓市場新需求正在加快涌現(xiàn)。
戴森、安德瑪、阿迪達斯、唯品會、喬治·阿瑪尼……第一太平戴維斯在二季度報告中細數(shù)了眾多近期在滬有擴張動作的知名零售品牌。報告中指出,由于寫字樓的吸納能力較一季度回暖,二季度上海全市核心商務區(qū)甲級寫字樓空置率環(huán)比下降0.5個百分點至11.9%。其中國際品牌零售業(yè)務在滬積極擴張,驅(qū)動了其對寫字樓的需求。繼今年一季度安德瑪在中海國際中心承租了三個整層后,瑞士蓮在浦東泰康保險大廈承租約800平方米面積;阿瑪尼自恒隆廣場遷至同樣位于南京西路板塊的會德豐國際廣場,承租約1500平方米;此外據(jù)稱歐萊雅也在尋找擴租。
仲量聯(lián)行則發(fā)現(xiàn)了寫字樓市場背后上海另外兩大方面的新需求增長。其一是首屆進博會的舉辦推動了上海制造貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展,該領域的國內(nèi)外企業(yè)總部落地需求強勁,虹橋和前灘區(qū)域的新增寫字樓供恰好滿足了這些新需求。
其二是科技新媒體行業(yè)正在成為上海辦公樓需求最重要的來源之一,正在引領上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓的租賃需求,而一些非中央商務區(qū)正吸引大量游戲、媒體類等特定領域公司的需求。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務辦公樓部主管張越表示:“G20峰會釋放的積極信號將增強全球市場信心,特別是中美重啟貿(mào)易談判將帶來正面影響,直接利好科技領域、制造業(yè)、貿(mào)易,航運等等行業(yè)。同時增設上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū),將促進港口、交通、物流行業(yè)的快速發(fā)展。雖然下半年上海仍有近百萬平方米的寫字樓新增供應,但在全球經(jīng)濟釋放新動能的影響下,我們預期租賃活動將重現(xiàn)活躍跡象?!?
第一太平戴維斯方面認為,科創(chuàng)板將為中小創(chuàng)新型企業(yè)打開融資大門,尤其像人工智能、生物醫(yī)藥、新能源汽車等高新技術和新興產(chǎn)業(yè)將加快發(fā)展。這些都將推動上海辦公樓市場的需求增長。
仲量聯(lián)行方面認為,雖然受外部環(huán)境影響,當前市場存在不確定性,但近期相關政策密集出臺,將提振市場信心和市場需求。比如在擴大開放領域,中國提前一年取消外資在金融領域持股比例限制;《外商投資準入特別管理措施(負面清單)》和《鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》將進一步擴大鼓勵外商投資;合格境外機構投資者(QFII)配額放寬,將加快吸引海外投資。又如在科技創(chuàng)新領域,5G技術將帶動新興創(chuàng)新并帶來新的商機;科創(chuàng)板將進一步推動本土及海外科技公司的規(guī)模及發(fā)展。
標簽 上海- 原標題:“撤離上海之心”?真實的陸家嘴和上海辦公樓出租率不支持這個判斷!
- 責任編輯:呂棟
- 最后更新: 2019-07-31 09:35:39
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