“房住不炒，因城施策”正在落地。面對(duì)越來越精細(xì)化的政策，市場又有著怎樣的反應(yīng)？

百城降價(jià)咋個(gè)降法？

中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16179元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比已現(xiàn)三連跌；同比上漲2.06%，漲幅較上月收窄0.38個(gè)百分點(diǎn)。

從漲跌個(gè)數(shù)看，2022年1月，新房、二手房價(jià)格環(huán)比均下跌城市共30個(gè)，較上月減少14個(gè)，其中13個(gè)城市新房及二手房價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)三連跌。

從成交規(guī)模來看，中指研究院報(bào)告顯示，全國市場整體仍較為低迷。新建住宅方面，重點(diǎn)城市整體推盤量有所回落，1月除上海新房市場成交規(guī)模有所回升外，多數(shù)城市市場表現(xiàn)較為冷清。二手住宅方面，市場整體維持冷淡態(tài)勢，除杭州、北京二手房成交量有所企穩(wěn)外，其他多數(shù)城市二手房成交量依然維持低位運(yùn)行。

“限跌令”又是咋回事？

在市場整體趨冷的背景下，2022年開年房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)去年四季度政策方向，各地頻繁出臺(tái)新政紓困樓市。甚至有部分城市進(jìn)行價(jià)格管制，出臺(tái)房價(jià)“限跌令”，規(guī)定實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)的同時(shí)，也給出價(jià)格不得低于申報(bào)價(jià)格一定比例的“最低指導(dǎo)價(jià)”。

“圍繞限價(jià)令，我想說說我的看法。”壬寅虎年立春節(jié)氣，全國政協(xié)委員、房天下控股董事長莫天全在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，房價(jià)“限跌令”具有短期可操作性，長期看，房地產(chǎn)市場的平衡穩(wěn)定還要靠供需關(guān)系來調(diào)節(jié)。

“中國的房地產(chǎn)市場從來不是一個(gè)純粹的自由市場，而是各種政策、產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈要素結(jié)合在一起的綜合體，因此我們很難將這一市場中的幾十個(gè)行業(yè)走勢歸結(jié)成一種趨勢。因城施策的好處就在于精準(zhǔn)，有了這種調(diào)節(jié)策略，我認(rèn)為未來幾年中國房地產(chǎn)市場總體不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌，一些地方的房價(jià)會(huì)上升，相應(yīng)地，也會(huì)有一些地方的房價(jià)下降，這是市場之手和政府調(diào)控合力的結(jié)果，其調(diào)節(jié)的核心遵循，其實(shí)還是供需關(guān)系?！蹦烊@樣表示。

“限跌令”雖然是暫時(shí)而彈性的，但也給相當(dāng)一部分新城建設(shè)“吃了定心丸”。

“我們常說的穩(wěn)預(yù)期，就包括穩(wěn)金融市場的預(yù)期。房地產(chǎn)市場與金融市場息息相關(guān)，中國很多金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，一半以上都在房地產(chǎn)市場里，因此穩(wěn)定這一市場，對(duì)穩(wěn)定金融市場乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)，都至關(guān)重要。如果房價(jià)下跌太多，會(huì)出現(xiàn)一系列無法預(yù)料的情況，比如觀望情緒增加，短期內(nèi)很多人可能不買房子了，導(dǎo)致房價(jià)無法止跌，金融市場也將面臨斷供壓力?！睆倪@個(gè)角度看，莫天全認(rèn)為“限跌令”有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

紓困房企還有啥招？

根據(jù)對(duì)房企隱性負(fù)債、2022年到期債券、存貨周轉(zhuǎn)效率三個(gè)關(guān)鍵方面評(píng)估，北京市政協(xié)委員、民建會(huì)員、美臣投資董事長黃軼提出，當(dāng)前在百強(qiáng)房企中除去已違約的房企，有18家房企也出現(xiàn)了較高的償債風(fēng)險(xiǎn)。更麻煩的一點(diǎn)是，與以往不同，本輪房企靠變賣資產(chǎn)自救的困難較大。

這種情況下，房企該如何紓困？

黃軼認(rèn)為，當(dāng)前，我國大城市房地產(chǎn)市場基本進(jìn)入改善時(shí)代，賣掉二手房置換新房的比例比較高，二手房流通不暢，使得賣舊買新的改善換房鏈條受阻，房企回款惡化，到期債務(wù)無法接續(xù)滾動(dòng)，流動(dòng)性問題嚴(yán)重。因此，在穩(wěn)杠桿的前提下，打通一二手市場換房鏈條有助于化解當(dāng)前房企風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

為促進(jìn)一二手市場有序聯(lián)動(dòng)，黃軼提出六條建議。

一是建立置換性購房者的認(rèn)定識(shí)別制度。比如對(duì)于“賣舊買新”改善型換房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只按家庭是否唯一住房認(rèn)定。換房者向住建部門提出申請，換房者須承諾其本人（家庭）在本地僅擁有唯一住房，同時(shí)除該套住房按揭貸款外無其他待還按揭貸款，可通過公證機(jī)構(gòu)確認(rèn)其法律效力。

二是因城施策對(duì)改善型需求提供信貸支持。從新房去化的維度對(duì)城市進(jìn)行分類，對(duì)于新房去化（即新房銷售）周期較長（如超過18個(gè)月）、價(jià)格存在較大下跌壓力的城市，優(yōu)先采取信貸政策激發(fā)改善換房需求。獲得認(rèn)定的購房者在有效期內(nèi)購入置換性住房，銀行按首套首貸資質(zhì)辦理商業(yè)按揭貸款或公積金貸款，首付比例、貸款利率、公積金貸款額度參照現(xiàn)行首套首貸標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。新房去化周期在半年以下、房價(jià)上漲壓力較大的城市可分步實(shí)施。

三是推動(dòng)銀行轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，對(duì)置換購房給予便利。建議選擇國有銀行、股份制銀行中按揭貸款規(guī)模大、風(fēng)控穩(wěn)健的大行，建立同行轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，并逐步試點(diǎn)跨行個(gè)人按揭貸款條款變更制度，便利消費(fèi)者賣舊買新。銀行應(yīng)當(dāng)為符合要求的置換性購房關(guān)聯(lián)合同開設(shè)跨行專項(xiàng)快速通道，建立聯(lián)審聯(lián)批制度，提高關(guān)聯(lián)合同的操作便利性。

四是稅務(wù)部門對(duì)置換購房給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠。建議對(duì)獲得認(rèn)定的置換性購房者，契稅均減按1%執(zhí)行；增值稅和個(gè)稅方面，大部分城市實(shí)行“滿5年且唯一住房”免征或“滿2年”免征的優(yōu)惠政策，建議對(duì)獲得認(rèn)定的置換性購房者，在賣出自有唯一住房時(shí)，均按“滿2年”免征個(gè)人所得稅和增值稅。

五是加大對(duì)新房渠道業(yè)務(wù)的支持。鼓勵(lì)二手中介從事新房渠道銷售業(yè)務(wù)，通過一二手房聯(lián)動(dòng)加速房企銷售回款。促進(jìn)渠道收費(fèi)透明化，保障渠道合理利益。

六是地方政府減少價(jià)格管制，引導(dǎo)房企通過降價(jià)去庫存。優(yōu)化二手房指導(dǎo)價(jià)形成和展示機(jī)制，恢復(fù)市場價(jià)格的公開透明，促進(jìn)二手房市場有序流通。

（記者 崔呂萍）