未來公共政策可能調(diào)整

房產(chǎn)稅是大勢所趨

怎么重視公平，肯定要推出一系列的公共政策，

我給大家做一個預(yù)測，未來中國有些公共政策可能要出現(xiàn)一些調(diào)整，大家拭目以待，這些政策可能會推出來：

一個是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是大勢所趨，房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入分配很重要的手段。

比如你占有了10套房子，你就要交更多的稅。我們現(xiàn)在在存量環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)沒有稅收，你有10套、100套不用交稅。

未來消費稅會進行改革，尤其是奢侈品消費稅。

還有我們的教育、醫(yī)療、社保這些基本公共服務(wù)的改革。

現(xiàn)在對教育先做了改革，清理校外培訓(xùn)。房地產(chǎn)也正在做改革，改革學(xué)區(qū)房。

醫(yī)療、社保大家可以拭目以待，隨著我們更加重視公平，醫(yī)療社?？赡芤矔媾R比較大的調(diào)整。

還有什么改革？

比如說戶籍制度改革。我們很多城市的戶籍制度后面附著了很多的公共服務(wù)。

未來戶籍制度隨著人口老齡化，少子化的到來，年輕人會變得稀缺，落戶門檻會不斷的降低，越來越多的城市加入到搶人大戰(zhàn)里，會對年輕人更加友好。

還有就是普惠金融。

中央非常強調(diào)普惠金融，就是讓金融不能嫌貧愛富，光保大企業(yè)，中小企業(yè)都拿不到貸款，普惠金融也可能會一個有比較大的調(diào)整。

這是我想跟大家交流的第一個方面的內(nèi)容。

國家在收入分配方面的戰(zhàn)略是順應(yīng)時代的需要。

改革開放40多年，從效率優(yōu)先開始到重視公平，從先富帶動后富，到實現(xiàn)共同富裕，未來我們會加大力度調(diào)節(jié)收入分配。

這里的政策手段，包括教育醫(yī)療社保的改革，包括房產(chǎn)稅的推出，包括消費稅的改革，包括普惠金融、戶籍制度等等改革，也包括學(xué)區(qū)房、城市群和人力掛鉤等方方面面的制度改革。

從這么一個維度和角度來看我們未來所做出的一系列的政策調(diào)整，從效率優(yōu)先到重視公平，這是我們新的發(fā)展階段很重要的轉(zhuǎn)變，也是經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的需要。

房地產(chǎn)改革何去何從

跟大家說一下，怎么讓房地產(chǎn)軟著陸？

這些年，國家防范金融風險還是出了很多政策，比如說治理影子銀行，治理得還是不錯的，

包括治理過剩產(chǎn)能，通過去產(chǎn)能消化了很多過剩產(chǎn)能，我們對于一些資本的無序擴張，這個系、那個系也做了調(diào)整。

房地產(chǎn)改革何去何從。

我們現(xiàn)在也在一輪一輪地加碼來調(diào)控房地產(chǎn)，目的是促進這個行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

怎么讓房地產(chǎn)軟著陸，而不是硬著陸？

有兩個辦法：

一個是時間換空間，

第二個是采取市場的方式。

我們以前做宏觀調(diào)控，硬著陸的代價很大，往往經(jīng)濟會受傷。

國際上有很多房地產(chǎn)硬著陸的案例，2008年的次貸危機，日本當年房地產(chǎn)泡沫破裂，整個民族的自信心都受到了打擊，失去了20年，年輕人落入所謂的低欲望社會，老齡化、少子化到來，都跟這個背景有關(guān)。

我原來講過一個觀點，叫十次危機九次地產(chǎn)。

房地產(chǎn)是周期之母，沒有任何東西可以跟房地產(chǎn)對比，它是國民經(jīng)濟的第一大行業(yè)，是我們居民的最大財富。

在中國，第一大支柱行業(yè)肯定是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)帶動的相關(guān)投資占我們固定資產(chǎn)投資1/3以上，我們居民財富里面，股市、房市、債市加起來，房地產(chǎn)大約占70%以上。

還有金融，銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域放的貸款占整個銀行貸款的比重肯定超過1/3。

所以房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻大，但是風險也大。

讓它軟著陸，避免硬著陸是非常重要的。

房地產(chǎn)要用時間換空間

或者用市場的方式解決

怎么讓它軟著陸、避免硬著陸？

一個要用時間來換空間，

打個比方，全國房價如果10年都比較穩(wěn)定，但是居民的收入經(jīng)濟都在增長，慢慢就把房價給消化了。

如果你一輪一輪加碼，一下讓它硬著陸了，導(dǎo)致泡沫破裂、銀行風險大面積暴露、很多買房的人負資產(chǎn)、土地財政坍塌、上下游的家電企業(yè)、建筑建材企業(yè)也大批倒閉，這個風險就會非常大。

怎么讓它軟著陸，避免硬著陸？

我這么給大家講，如果說我們處理的不好，可能會爆發(fā)我們自己的次貸危機。

這幾個大的房企，再加上有些銀行的通道業(yè)務(wù)，這些銀行對房地產(chǎn)的風險暴露是非常大的，就那些準備金根本賠不起。

第二個就是市場的方式，什么叫市場的方式？

第一，確立城市群戰(zhàn)略。未來中國經(jīng)濟整體是往都市圈城市群流入。

第二，人地掛鉤，人來了供地，供求平衡。

我有一個公共政策的建議，建立土地指標的全國流動市場，現(xiàn)在碳指標都可以全國交易，土地指標也可以。

簡單來講，比如人從東北到了深圳，用地指標劃到深圳，

要是用地指標不劃到深圳，那建立全國用地指標的拍賣市場，深圳的一塊地賣100億，拿10個億給東北，

東北把用地指標給深圳，同時增加一畝或者五畝的良田，10個億把什么地都可以變成良田。

還有就是房產(chǎn)稅。

中國房地產(chǎn)要實現(xiàn)軟著陸，城市群戰(zhàn)略，人力掛鉤，控制金融杠桿，還有房產(chǎn)稅。

但是一定不能操之過急，要用時間來換空間，要讓房地產(chǎn)軟著陸，避免硬著陸。

房地產(chǎn)未來會分化

跟著人口流動去買房

談到這，很多朋友會問說是不是房地產(chǎn)投資的大時代已經(jīng)過去了？

坦率地跟大家講，大家希望像過去10年一樣，北上廣深房價10年漲8倍漲10倍，這個時代肯定過去了，但是并不意味著未來房地產(chǎn)沒有投資機會。

房地產(chǎn)我講過一個分析框架，

叫房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。

如果大家一定要買房，跟著人口流動去買房。

教給大家一個最簡單的辦法，你拉一拉在過去兩年三年哪些城市人口流入最多，下一輪上漲的時候一定是這些城市領(lǐng)漲。

很多人說房地產(chǎn)投資大時代過去了，但是在過去幾年，深圳，杭州，包括像東莞，無錫等等這些城市的房價都出現(xiàn)了比較明顯的上漲，

包括上海，上海的平均房價在過去兩年也漲了30%，學(xué)區(qū)房有的漲了50%甚至一倍。

什么原因？

就是跟人口的流入流出有關(guān)。

所以中國房價的普漲時代已經(jīng)過去了，未來房價是分化的，往都市圈城市群區(qū)域中心城市分化，大家如果一定要買房，就跟著人口流動去買房。

人口流入地方的房子，我認為未來還是有購買的價值，有持有的價值，在未來是有上漲的空間。

根本原因是什么？是因為它有需求。

普漲的時代結(jié)束了，即使調(diào)控的比較成功，未來中國房地產(chǎn)也會出現(xiàn)比較分化的格局。