據(jù)微信公眾號(hào)“證券日報(bào)之聲”（ID：securitiesdaily）11月27日消息，在堅(jiān)定的調(diào)控政策下，樓市整體退熱，而房企加緊發(fā)債融資，房企項(xiàng)目或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購重組現(xiàn)象頻發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)正加速調(diào)整。

日前，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的報(bào)告指出，10月份全國房地產(chǎn)市場整體退熱，一線城市房價(jià)集體微降，準(zhǔn)一線及二線城市房價(jià)總體回調(diào)，過半三四線城市房價(jià)下跌且市場分化進(jìn)一步加劇。例如，10月份一線城市房價(jià)環(huán)比平均下跌1.857%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。廣州、北京、深圳、上海四個(gè)一線城市房價(jià)均環(huán)比下跌。

今年房企的日子普遍不大好過，目前不少房企紛紛轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)達(dá)到473條。

克而瑞研究中心分析師汪維文認(rèn)為，房企項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓浪潮波濤洶涌，背后的原因錯(cuò)綜復(fù)雜，既有融資需要，也有為企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型鋪墊和出于剝離不良資產(chǎn)的考量。

“目前房地產(chǎn)行業(yè)中轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目或股權(quán)的現(xiàn)象比較普遍，這里面既包括房企之間的轉(zhuǎn)讓，也包括非主營地產(chǎn)類企業(yè)所涉及的轉(zhuǎn)讓?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《證券日報(bào)》記者表示，目前來看，大多數(shù)房企中短期對房地產(chǎn)行業(yè)持悲觀態(tài)度，但長期看好房地產(chǎn)發(fā)展，而手中的項(xiàng)目受開發(fā)進(jìn)度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響，需要在短期內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)地優(yōu)化和盤整，因此轉(zhuǎn)讓、合作等現(xiàn)象就會(huì)時(shí)有發(fā)生。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年第四季度以來，大量房企通過債市或票據(jù)市場融資。11月20日，花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券；同日，時(shí)代中國控股發(fā)行2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.95%；龍光地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模為人民幣24.9億元、于2022年到期的境內(nèi)債券，票面年利率為5.98%。

張波認(rèn)為，房企的融資成本整體依然在高位維持，中小房企融資短板更為凸顯，房企資金壓力依然較大，在資金壓力之下，不少房企尤其是中小型房企會(huì)尋求實(shí)力雄厚的品牌房企進(jìn)行合作開發(fā)，項(xiàng)目并購現(xiàn)象也因此增多。

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢分析與預(yù)測，上述報(bào)告認(rèn)為，中央抑制房價(jià)上漲的決心沒有發(fā)生改變。這不僅對穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，同時(shí)將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實(shí)處。預(yù)測一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速將進(jìn)一步下降。

舊債集中兌付周期來臨  房企密集發(fā)債500億元補(bǔ)缺口

近期，房地產(chǎn)企業(yè)熱衷發(fā)債，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，11月份以來，全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資（包括交易所債券、銀行間市場），合計(jì)已經(jīng)超過500億元。有業(yè)內(nèi)人士表示，此舉是為了應(yīng)對集中到期需要兌付的舊債。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚昨日在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于發(fā)債的主要原因是，相比于往年，今年的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大融資壓力和融資困境，無論是發(fā)行股票、股票質(zhì)押還是從銀行間接貸款都較為困難。因此，房企更愿意選擇較為容易的融資渠道，例如發(fā)債。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)昨日在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，對于今年以來房企密集發(fā)債的做法，可以看出在房地產(chǎn)銷售市場表現(xiàn)不好的情況下，房企資金上有較大的壓力。房企發(fā)債后的資金壓力會(huì)有所緩解，但也會(huì)帶來很多新問題，類似債務(wù)兌付的問題等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)未來需要積極降低負(fù)債。

“當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題是，高負(fù)債對房企形成了現(xiàn)金流壓力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說當(dāng)前最重要的是保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，而非借助資本力量加杠桿。房地產(chǎn)企業(yè)必須注意持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營。”江瀚建議說。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企負(fù)債規(guī)模大，與行業(yè)特點(diǎn)有關(guān)，往往銷售回籠速度比較慢，而且對外投資力度大的時(shí)候，其企業(yè)的資金壓力會(huì)比較大，同時(shí)這個(gè)時(shí)候會(huì)加大融資，進(jìn)而也容易帶動(dòng)負(fù)債數(shù)據(jù)上升。

談及房企發(fā)債對市場的影響，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類融資有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，同時(shí)對于房企來說，有助于緩解資金壓力。

（記者 包興安 孟珂）