本文轉(zhuǎn)自財(cái)經(jīng)網(wǎng) 記者：董文艷

《財(cái)經(jīng)》記者獨(dú)家獲悉，寶能地產(chǎn)正在緊鑼密鼓地籌備上市，首選A股，不排除香港上市選項(xiàng)。該上市計(jì)劃啟動(dòng)于2017年夏秋之際，默默推進(jìn)至今。

上市路線之一是IPO。寶能地產(chǎn)計(jì)劃在引入戰(zhàn)略投資完成后，在2019年底之前向證監(jiān)會(huì)遞交申報(bào)材料，于2020—2021年左右完成上市。此外，寶能海外主體公司寶能國際集團(tuán)也計(jì)劃在2018年后，擇機(jī)在香港IPO或借殼上市。

路線之二是重組。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，寶能地產(chǎn)不排除重組上市的可能性，但重組上市的時(shí)點(diǎn)規(guī)劃相對(duì)比較靈活，會(huì)根據(jù)公司經(jīng)營情況和市場情況適時(shí)推進(jìn)。重組上市進(jìn)度合計(jì)會(huì)花7—10個(gè)月。

寶能地產(chǎn)希望先期融資300億元。對(duì)投資者的允諾是，如果到2020—2022年寶能地產(chǎn)還沒能實(shí)現(xiàn)上市，投資者可以拿到12%左右的年均收益。寶能地產(chǎn)預(yù)測，到2022年底，公司價(jià)值在5000億元至7000億元之間。這個(gè)估值是按2022年公司利潤超過400億計(jì)算的。

目前市值第一的地產(chǎn)公司萬科（000002.SZ）市值3000億上下，利潤為280.5億元（2017年）。

截至發(fā)稿，寶能方面尚未對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者采訪寶能地產(chǎn)上市進(jìn)展的請(qǐng)求給予官方回復(fù)。

寶能地產(chǎn)留給外界的印象一直是銷售業(yè)績平淡，競爭力有限。2017年，寶能地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額119億元，相比2016年銷售額142億元下降16%。此業(yè)績?nèi)魠⑴c行業(yè)排名，會(huì)在百名開外。

寶能曾自我評(píng)價(jià)，公司之前在評(píng)估是否上市，資金需求不確定，所以采取穩(wěn)健偏保守的經(jīng)營方式。

為了吸引投資者，推動(dòng)上市，寶能地產(chǎn)制定了相當(dāng)進(jìn)取的經(jīng)營規(guī)劃。

《財(cái)經(jīng)》記者獨(dú)家獲悉，寶能制定的業(yè)績目標(biāo)為：2017—2022年合計(jì)銷售9767億元。假設(shè)未來5年全市場銷售金額按過去三年平均增速增長，到2022年，寶能地產(chǎn)認(rèn)為自己會(huì)在市場份額上進(jìn)入行業(yè)前八名。

以此計(jì)算，寶能地產(chǎn)平均每年至少要銷售1500億元以上。

拿地力度也同時(shí)加大。在2017年—2022年，寶能目標(biāo)是合計(jì)拿地9000萬平方米，其中一二三線城市的拿地比例大致在1：1.5：1。

寶能地產(chǎn)對(duì)物業(yè)自持比例也加大了控制，規(guī)定未來除住宅外，物業(yè)自持比例一般不再超過50%，僅在一些升值潛力較大的城市適當(dāng)增加自持比例。預(yù)計(jì)到2022年底，寶能地產(chǎn)自持物業(yè)面積達(dá)到2231萬平米，公允價(jià)值接近3000億元，年租金收入接近180億元。

到2022年，寶能地產(chǎn)預(yù)計(jì)公司總資產(chǎn)能超過7400億元，凈資產(chǎn)超過2000億元。

為了打動(dòng)投資者，寶能地產(chǎn)對(duì)自己的家底也做出了樂觀呈現(xiàn)。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，截至2017年6月30日，寶能地產(chǎn)有在建、建成項(xiàng)目31個(gè)。其中14個(gè)項(xiàng)目分布在一線城市，12個(gè)在二線城市，5個(gè)在其他地區(qū)。合計(jì)土地面積448萬平米，規(guī)劃建筑面積2130萬平米。

寶能認(rèn)為，這些可售項(xiàng)目加上自持的物業(yè)，可以提供超過4000億元的貨值。

2014年前后，寶能地產(chǎn)經(jīng)歷全國化擴(kuò)張，激進(jìn)拿地，之后遭遇市場波動(dòng)，項(xiàng)目運(yùn)營不善，導(dǎo)致多城項(xiàng)目進(jìn)展遲滯，甚至有不少項(xiàng)目陷入爛尾糾紛。時(shí)過境遷，如今這些項(xiàng)目卻被認(rèn)為是低價(jià)拿地的戰(zhàn)利品。

寶能內(nèi)部測算，截至2017年6月30日，寶能地產(chǎn)31個(gè)項(xiàng)目土地總市值2613億元，土地增值達(dá)2358億元。

其中，陷入爛尾糾紛的合肥寶能城項(xiàng)目，在2013年—2014年拿下，土地成本分別是600元、1200元/平方米，到2014年11月首次開盤，銷售均價(jià)7200元/平方米，現(xiàn)售價(jià)1.5萬/平方米。項(xiàng)目未售及自持物業(yè)貨值預(yù)計(jì)在600億元；南寧寶能項(xiàng)目拿地成本1000元/平米，首次開盤均價(jià)5800元/平米，預(yù)計(jì)下批推售價(jià)格在1.5萬/平米；無錫寶能城拿地成本1200元/平米，2015年首次開盤均價(jià)8000元/平米，現(xiàn)售價(jià)1.8萬元/平米。

“因?yàn)闆]有大規(guī)模投資國外，加上前幾年圈來的土地大幅增值，寶能地產(chǎn)的’天時(shí)地利’都還在。”一位寶能相關(guān)人士說。

然而，這種用時(shí)間換項(xiàng)目增值的方式，不僅需要押注潛力市場的增長空間，也需要較高的資金占?jí)撼杀?。它?huì)限制公司規(guī)模擴(kuò)張，同時(shí)讓公司面臨被控囤地的輿論壓力。對(duì)大多開發(fā)商來說，這類土地增值更多是一種時(shí)機(jī)的產(chǎn)物，而非主動(dòng)決策的結(jié)果。行業(yè)中的大多數(shù)開發(fā)商還是會(huì)將快速滾動(dòng)開發(fā)，快速回流現(xiàn)金作為追逐業(yè)績的利器。

規(guī)模有限目前仍然是寶能地產(chǎn)的軟肋。寶能地產(chǎn)計(jì)劃未來結(jié)合PE投資，展開行業(yè)并購、整合，拓展業(yè)務(wù)范圍，在寶能集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同，以此快速做大公司規(guī)模。這個(gè)做法能否成功，還需要時(shí)間驗(yàn)證。

除了寶能地產(chǎn)，姚振華也在過去一年里，新組建、強(qiáng)化了兩個(gè)地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，這可能構(gòu)成了寶能地產(chǎn)IPO之路上的同業(yè)競爭障礙。

其一是寶能城發(fā)。姚振華親自站臺(tái)，為公司獲取土地，主打產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招牌。他還在公司內(nèi)部下令，2018年，寶能城發(fā)要新增1500萬平方米土地儲(chǔ)備。

其二是今年新組建的寶新實(shí)業(yè)集團(tuán)。與寶能地產(chǎn)類似，它同樣專注房地產(chǎn)開發(fā)。其母公司法人代表張曉東曾任寶能投資集團(tuán)副總裁。今年4月，寶新實(shí)業(yè)集團(tuán)還以4.21億元收購了寶能城有限公司。

一位寶能系高管說，寶新集團(tuán)和寶能地產(chǎn)的同業(yè)競爭在前期尚可規(guī)避，發(fā)展到以后，這個(gè)問題不可避免。不過，“體系內(nèi)競爭，也未必是壞事?！?

據(jù)了解，寶能系內(nèi)部時(shí)常有同屬性業(yè)務(wù)部門相互搶奪資源的情況。姚振華一直傾向于內(nèi)部PK，認(rèn)為內(nèi)部競爭可以激發(fā)活力，是一種良性競爭。但這也曾導(dǎo)致不必要的資源內(nèi)耗。