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棚改貨幣化安置不是高房價(jià)的元兇?
關(guān)鍵字: 棚改貨幣化安置高房價(jià)的元兇投資性住房需求三四線房價(jià)【觀察者網(wǎng) 綜合報(bào)道】
自6月25日起,“國家開發(fā)銀行即將把所有的棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)”的消息被傳得甚囂塵上,引發(fā)了一波關(guān)注和討論,諸多媒體將“棚戶區(qū)改造貨幣化安置”(即拆遷時(shí)給一筆補(bǔ)償款由自己解決居住問題)看作是三四線房價(jià)高企的幕后推手。
但一些學(xué)者卻對此提出了相反的觀點(diǎn),認(rèn)為投資性住房需求才是驅(qū)動(dòng)房價(jià)迅速上漲的重要因素,而貨幣化安置給了拆遷家庭選擇是否購房的自由,在提升資金使用效率、增加家庭儲(chǔ)蓄、減輕家庭負(fù)債、增加家庭創(chuàng)業(yè)和工商業(yè)資產(chǎn)、提高家庭投資性收入提升家庭消費(fèi)水平等方面具有重要意義。在當(dāng)前多套房比例居高的情況下,應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持棚改貨幣化安置。
(資料圖)
觀點(diǎn):棚改貨幣化安置是三四線房價(jià)高企的重要推手
認(rèn)為棚改推高房價(jià)的觀點(diǎn),長期占據(jù)著輿論主流。
《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》援引市場分析稱,在貨幣化安置中誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”,是助推中國三四線城市房價(jià)上漲的重要因素;當(dāng)前三四線城市住宅去庫存效果斐然,卻透支了未來的房價(jià)上漲空間,與城市發(fā)展?fàn)顩r脫離。
微信公眾號(hào)“俠客島”援引社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立的說法稱,三四線城市的居民收入水平低,用去庫存的手段刺激購房,金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)隱現(xiàn)。對于房價(jià)漲幅居前的三四線城市,應(yīng)該停止土地拆遷的貨幣化補(bǔ)償政策,減少或停止棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。
格隆匯旗下公眾號(hào)“港股那點(diǎn)事”則援引經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)稱,棚改貨幣化90%在三四線城市,也是庫存過剩重災(zāi)區(qū);2017年全年商品房住宅銷售面積同比增速為 5.27%,累計(jì)新增房地產(chǎn)住宅銷售14.48億平方米,預(yù)計(jì)棚改貨幣化率達(dá)60%,按每套90平米計(jì)算,棚改貨幣化貢獻(xiàn)了約3.28億平方米,約占17年新增住宅銷售的22.6%,去年賣的新房超過五分之一是貨幣化安置消耗的。
根據(jù)微信公眾號(hào)“真叫盧俊”的說法,棚改貨幣化安置的比例在一二線城市中約有20%,但在三四線城市已有80%。據(jù)其測算,全國每年棚改500萬套,每年商品房銷售1450萬套,這說明,棚改基本上要吃掉中國商品房三分之一的需求量。
甘犁、弋代春:三四線房價(jià)上漲不怪棚改貨幣化安置
但西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁、中國家庭金融調(diào)查與研究中心房產(chǎn)城鎮(zhèn)化首席研究員弋代春,則于7月2日在微信公眾號(hào)“網(wǎng)易研究院”上發(fā)文稱,很多認(rèn)同“棚改貨幣化安置”是新一輪住房價(jià)格上漲尤其是三四線城市房價(jià)上漲的重要驅(qū)動(dòng)力,是基于住建部公開發(fā)布的這樣一組公開數(shù)字:“2016年棚改貨幣化的安置比例48.5%,去庫存大約2.5億平米,占當(dāng)年住宅商品房銷售面積的18.2%”。
在甘犁等人看來,從上述數(shù)據(jù)得出“棚改貨幣化安置導(dǎo)致房價(jià)上漲”的結(jié)論,忽視了一個(gè)很重要的前提假設(shè),即所有棚改貨幣化安置的家庭都重新購置了住房。
根據(jù)甘犁給出的、由西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融研究與調(diào)查中心發(fā)布的“中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)”顯示,從比例上看,2013年至2017年,7.9%的城鎮(zhèn)家庭經(jīng)歷了拆遷,這些拆遷家庭中有的13%新購置了住房;在這些經(jīng)歷了拆遷的城鎮(zhèn)家庭中,接受貨幣化安置的比例為31.6%,這其中的20.4%購置了新住房。
這也就是說,在貨幣化安置的拆遷家庭中,將近80%都沒有購置新住房。
從區(qū)域上看,貨幣化安置家庭購房比例在一、二、三線城市分別為12.0%、26.4%和14.8%。這意味著,二線城市是棚改貨幣化的重點(diǎn)區(qū)域,將三四線城市的房價(jià)高企怪罪給棚改貨幣化安置似乎有些勉強(qiáng)。
拆遷戶沒把補(bǔ)償款拿來買房,而是用來改善生活?
那么,拿了補(bǔ)償款的拆遷戶為什么沒有把這筆錢用來買房?而他們又把這些錢花到了哪里去呢?
對于第一個(gè)問題,甘犁等人總結(jié)了兩點(diǎn)原因:
第一,拆遷戶家庭往往在拆遷之前就擁有多套住房,且拆遷戶家庭平均年齡較大,在住房剛需已基本滿足的情況下,對新住房的購置需求和意向不大;
第二,相比于新房價(jià)格,貨幣化補(bǔ)償金額并不高,這意味著拆遷戶僅靠補(bǔ)償金并不能全款購置新房;此外,拆遷戶就業(yè)率低,很多家庭甚至無人就業(yè)或家庭成員喪失勞動(dòng)能力,這致使有一部分拆遷戶通過租賃或者免費(fèi)借住親友住處,解決了住房問題。
對于第二個(gè)問題,甘犁等人依據(jù)“中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)”對拆遷戶家庭資產(chǎn)的調(diào)查發(fā)現(xiàn),沒有選擇購置新住房的拆遷家庭,通常選擇用補(bǔ)償款增加家庭儲(chǔ)蓄,減輕家庭負(fù)債,增加家庭創(chuàng)業(yè)及工商業(yè)資產(chǎn),這樣一來,家庭的投資性收入提高,家庭消費(fèi)水平也得到了提升。
投資性購房才是房價(jià)高企的幕后推手?
如果不是拆遷戶推高了房價(jià),那是誰推高了房價(jià)呢?
在甘犁等人看來,投資性住房需求才是驅(qū)動(dòng)房價(jià)迅速上漲的重要因素。
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- 責(zé)任編輯:吳婭坤
- 最后更新: 2018-07-03 18:46:50
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