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“舊模式”與“新模式”交替,中國房地產(chǎn)的2023年
最后更新: 2023-12-27 20:56:07(文/張志峰 編輯/馬媛媛)2023年,隨著人口進入負增長時代、城鎮(zhèn)化進入后期,中國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生逆轉,行業(yè)整體呈現(xiàn)出復雜多變的態(tài)勢。
事實上,2023年初,由于疫情期間積壓需求集中釋放,全國多地樓市迎來一波“小陽春”,但整體樓市回暖基調(diào)弱,短暫升溫的樓市再度冰封。
盡管政策層面始終延續(xù)寬松基調(diào),尤其是認房不認貸、房貸利率及首付比例下降等一攬子政策持續(xù)釋放改善性需求,但想象中的市場“底”并未到來,房企口中的“穿越周期”也未能如愿,全國范圍內(nèi)量價齊跌仍在持續(xù)。
據(jù)諸葛找房統(tǒng)計,截至12月18日,今年地方松綁政策出臺達751次,較去年增加140余次,覆蓋城市超330個。其中9月出臺次數(shù)達去年以來峰值,單月出臺超140次。
展望2024年,12月11日—12日召開的中央經(jīng)濟工作會議明確指出,要在積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險的基礎上,加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。其中,保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”的推進成為主要任務。
中國指數(shù)研究院也在報告中預測,2024年化解房地產(chǎn)風險仍是政策主線,供需兩端政策均有發(fā)力空間。需求端,降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化聚焦點;供給端,企業(yè)資金支持政策有望繼續(xù)細化落實,各地土拍規(guī)則或繼續(xù)放寬,“保交樓”資金和配套舉措有望進一步跟進。同時,“三大工程”建設或是2024年政策主要發(fā)力方向,相關政策有望加速落地。
“供求關系變化”是轉折點
行業(yè)普遍認為,2023年中國樓市發(fā)生轉折,房地產(chǎn)行業(yè)進入新、舊模式交替之年,歸根結底在于“供求關系發(fā)生重大變化”。
2023年7月24日召開的中共中央政治局會議指出,要切實防范化解重點領域風險,適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池表示,中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化,為房地產(chǎn)的政策導向指明了方向,此后的各項調(diào)控政策,基本上也都是圍繞這一轉變展開的。房價下降城市數(shù)量持續(xù)增加,房價呈普跌態(tài)勢,也是對房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大改變的寫照。
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉同樣認為,這種供求關系的變化,也進一步延伸至居民的預期和需求的趨勢性變化,即不再相信房價單邊上漲,或者說,從過去的單邊上漲轉入到風險釋放的下半場。
供求關系的根本性轉變,是導致我國房地產(chǎn)行業(yè)告別舊模式,轉向高質量發(fā)展新發(fā)展模式的主要動因,使房屋迅速回歸民生屬性和居住屬性。
國務院發(fā)展研究中心市場研究所副研究員王瑞民表示,房地產(chǎn)“舊模式”的關鍵詞是“快”,房地產(chǎn)狂飆式發(fā)展,并與快速城市化、快速工業(yè)化在中國經(jīng)濟高速增長框架下形成時代合力。房地產(chǎn)“舊模式”實質是需求引領下的粗放增長。
在舊模式下,中央政府收獲了經(jīng)濟增長,地方政府獲得了可觀的土地財政收益,房企獲得了利潤,居民實現(xiàn)了住房條件的巨大改善和財富的增值。但是舊模式也帶來了一些新的問題,如高房價,房企的高債務壓力,有房和無房群體財富差距迅速擴大,低收入群體被過度推入住房市場等。
相對應的“新模式”關鍵詞是“好”。王瑞民認為,需求側老市民群體“買好房”,需要高質量的住房供應創(chuàng)造新的需求,如城中村改造后好區(qū)位的房子,以及郊區(qū)的大房子,新市民群體需要“好買房”,需要買得起的住房;供給側需要通過要素市場化改革降低土地、資金要素成本,為高質量、價格合理的供給打開空間,通過市場化高品質商品房和成本價保障住房雙軌制供給方式,提供滿足居民差異化需求的住房產(chǎn)品;供需關聯(lián)方式應該是租購并舉的,新老市民群體之間、租和購之間都更加均衡。新模式還意味著房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的再定位,回歸民生優(yōu)先的社會目標,兼顧拉動內(nèi)需。
“認房不認貸”,大幅釋放改善需求
政策層面,在2023年上半年,中央層面并無實質性的重磅刺激政策,而地方發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整,或意在規(guī)范市場秩序,政策力度限于“托而不舉”。
而自7月份中央層面明確“供求關系發(fā)生重大變化”之后,全國樓市全面松綁。
中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月底以來,住建部等多部委出臺了多項房地產(chǎn)優(yōu)化政策,隨后各地積極響應,全國200余省市(縣)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超660次,其中9月出臺次數(shù)達去年以來峰值,單月出臺超140次,其中不乏提高優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購房補貼等方式。
2023年8月25日,浙江嘉興率先宣布全面取消限購限售政策。隨后,東莞、佛山、沈陽、大連、南京、蘭州、濟南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢等城市全面取消限購政策。
8月30日,廣州和深圳實施“認房不認貸”政策。9月1日,上海和北京先后宣布執(zhí)行“認房不認貸”政策。至此,一線城市全部落地“認房不認貸”政策,也將全國范圍內(nèi)的樓市松綁政策推向高潮。
不過由于樓市遲遲未有明顯改善,進入11-12月,政策放松再次深化。
11月,廣州、深圳再出臺多項樓市政策,涉及降低二套房首付比例、調(diào)整豪宅標準、上調(diào)公積金貸款比例、土拍限價放松等。
12月14日,北京和上海同步調(diào)整樓市新政,涉及優(yōu)化普通住宅認定標準、購房首付比例下調(diào)、調(diào)整房貸利率下限。
展望2024年,易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向觀察者網(wǎng)表示,地方限制性政策有望進一步優(yōu)化,一線及部分強二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間。其中,一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購也存在可能;核心二線城市中預計將有更多城市全面取消限購;更多低能級城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進購房需求釋放。
融資層面對待民營與國營房企“一視同仁”
隨著樓市量價齊跌,房企期待中的“穿越周期”自然未能如愿,盡管已經(jīng)竭盡所能開源節(jié)流、停止拿地,將主要精力放在“保交樓”之中,但流動性危機仍在加速蔓延。
從關注度最高的頭部房企中,可以窺見一斑。
9月28日,中國恒大公告稱,公司執(zhí)行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪,已被依法采取強制措施。
而在此之前,另一家頭部房企碧桂園爆發(fā)流動性危機的消息不斷,盡管通過展期等手段掙扎求存,但依舊難逃“違約”命運,并于10月份啟動境外債務重組。
10月下旬,萬科債券出現(xiàn)非理性波動。萬科與境內(nèi)外金融機構于11月6日舉行三季度業(yè)績說明會,深圳國資委在會上力挺萬科,直言如有需要或遭遇極端情況,將通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。
此外,包括陽光城、泰禾、藍光、嘉凱城、粵泰、宋都股份、美好置業(yè)等眾多A股規(guī)模房企集體退市,標志著一個時代徹底落幕。
也正因此,“統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)市場風險”“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”成為包括金融機構在內(nèi)的多部門的階段性任務,多次從中央層面明確提出“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”,意在強調(diào)商業(yè)銀行等金融機構要把支持民營房企融資的政策落實落細。
同時,10月底中央金融工作會議后有市場消息稱,監(jiān)管提出銀行房地產(chǎn)貸款“三個不低于”政策,即各行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速,對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速,對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。
隨后,多家國有銀行、股份銀行密集召開房企座談會,表示將更好支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,“三個不低于”政策細則落地升溫。
在“保交樓”推進方面,無論出險房企還是優(yōu)質房企,都將之視作核心工作內(nèi)容,更有部分房企已經(jīng)暫停新樓盤開發(fā)與土地新增,力保交付任務完成。
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部消息,“保交樓”專項借款項目總體復工率接近100%,累計已完成住房交付超過165萬套,首批專項借款項目住房交付率超過60%。
其中,僅碧桂園一家前11個月,就累計交付房屋約50萬套,累計交付面積6043萬平方米,涉及31個省,240個城市,交付量再次穩(wěn)居行業(yè)第一。
值得一提的是,在融資和化債政策的大力支持下,11月份以來,多家民營房企債務重組獲重大進展。
其中,融創(chuàng)、奧園、中梁均宣告境外債重組獲債權人通過;旭輝完成年內(nèi)所有到期境內(nèi)債券的展期工作,合計展期金額約71.8億元;碧桂園也宣布正積極推進境外債務管理措施,其本金共計約147億元的9筆境內(nèi)債已全部成功展期。
樓市低迷背景下,政企合力共渡難關既是統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)市場風險的應有之意,同時也是構建樓市健康發(fā)展新模式的主要途徑。趙秀池表示,各地政府在通過各種舉措促進“保交樓”,各房地產(chǎn)企業(yè)也在想辦法自救,通過房企重組等使房地產(chǎn)企業(yè)能夠“活下去”,繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)應有的支柱作用。
對于2024年樓市,建誠智庫負責人苑承建預測稱,2024年將是舊秩序進一步消退、新模式逐步建立的一年,宏觀環(huán)境疊加政策發(fā)力改變各方預期和行業(yè)走向,底部徘徊將在這一年成為歷史。
“預計2024年樓市相對于今年波動幅度不大,成交規(guī)模和價格水平與2023年比較接近?!币拙悠髽I(yè)集團CEO丁祖昱認為,2024年中央層面房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力:第一,以“三大工程”建設為抓手,推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式;第二,落實供給端金融支持,落地執(zhí)行細則讓“三個不低于”等措施真正落地見效;第三,下調(diào)住房交易稅費,比如購買家庭唯一住房或改善住房,減免契稅等,通過人才補貼、新市民、多孩家庭購房補貼等財稅激勵措施,穩(wěn)需求進而穩(wěn)市場。
標簽 中國樓市- 責任編輯: 張志峰 
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