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所有人都認(rèn)定價格過高,中海物業(yè)為何堅(jiān)持9.5億并購?
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)本著“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的定律,中海物業(yè)明明制造了今年最大的物業(yè)并購案,卻連連遭到資本市場反對。
10月16日,在接連兩日大幅下跌超過24%之后,終于迎來小幅反彈,也讓企業(yè)管理層松了口氣。
截至午間,中海物業(yè)報(bào)6.95港元,漲幅7.75%,總市值228.4億港元。
事件發(fā)生于10月11日晚間,中海物業(yè)發(fā)布關(guān)聯(lián)交易收購公告稱,擬從兄弟公司中國建筑國際旗下的力進(jìn)企業(yè)有限公司(以下簡稱力進(jìn)企業(yè))手里,收購“中海通信”和“中海監(jiān)理”兩家全資子公司,代價不超過9.5億港元。
引發(fā)全行業(yè)關(guān)注的是,9.5億港元不僅刷新了今年物業(yè)行業(yè)最大并購金額,同時也創(chuàng)造了17.54倍PE的收購定價,遠(yuǎn)超2022年物業(yè)行業(yè)平均11.5倍的收購PE。
根據(jù)公告,目標(biāo)企業(yè)是中海通信的唯一股東,而中海通信則為中海監(jiān)理的唯一股東。中海通信是國內(nèi)從事提供通信工程咨詢服務(wù)的企業(yè),中海監(jiān)理則是政府主管機(jī)關(guān)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè),主要從事提供工程監(jiān)理及施工咨詢服務(wù)。
對于此次交易價格,中海物業(yè)給出了9.5億港元,約為17.54倍的收購PE。根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù),2022年物業(yè)行業(yè)并購標(biāo)的PE均值約11.5倍。顯然,中海物業(yè)這一收購PE明顯高出了行業(yè)均值。
對此,中海物業(yè)解釋稱,與目標(biāo)集團(tuán)四家同類公司介乎于約15.92倍至約82.41倍的市盈率相比,平均市盈率約為34.93倍而中位數(shù)約為20.70倍,因此這一收購PE屬公平合理。
盡管根據(jù)收購協(xié)議,力進(jìn)企業(yè)及中國建筑興業(yè)將對本次交易的目標(biāo)集團(tuán)做出業(yè)績擔(dān)保,保證其截至今年末的未經(jīng)審核綜合除稅后純利將不少于5000萬港元。倘若未能達(dá)到保證溢利金額,前者會對中海物業(yè)作出補(bǔ)償,并用作初始代價調(diào)整。
但從近兩年目標(biāo)集團(tuán)均超6000萬港元的稅后純利來看,5000萬港元的溢利保證難度相對較低。
因此,機(jī)構(gòu)和投資者普遍認(rèn)為收購作價偏高,可能對中海物業(yè)未來發(fā)展帶來更大不確定性,紛紛調(diào)低中海物業(yè)目標(biāo)價。
如10月13日,野村發(fā)布報(bào)告指,中海物業(yè)此次收購作價偏高,而該公司管理層未能解決兩個主要問題:收購的監(jiān)理業(yè)務(wù)盈利前景平庸,以及收購的交易估值倍數(shù)不具吸引力?!按舜问召徸?015年分拆上市以來,中海物業(yè)管理層采取的首次違背股東利益的重大決定,料將削弱往績及損害估值,因此將公司目標(biāo)價由13.2港元大幅下調(diào)至7.1港元?!?
福瑞也在同日發(fā)布報(bào)告稱,由于無形資產(chǎn)入賬和現(xiàn)金回收不確定性,該宗交易可能會導(dǎo)致?lián)軅滹L(fēng)險,下調(diào)目標(biāo)價由12港元下調(diào)至11港元;中信證券也將中海物業(yè)目標(biāo)價由10.7港元下調(diào)至9.6港元。
事實(shí)上在業(yè)內(nèi)人士看來,中海方面對于這筆交易給出高價,很容易理解——欲抓住最后一波規(guī)模擴(kuò)張的窗口期,坐穩(wěn)行業(yè)第一寶座。
正如中海集團(tuán)董事、中海物業(yè)董事局主席張貴清在10月12日的第六屆中國物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展論壇上所說,“資本市場上,物業(yè)行業(yè)的資本窗口逐漸關(guān)閉,資本市場PE觸底回彈至合理位置,但整體而言仍是輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流相對穩(wěn)定、抗周期性強(qiáng)的行業(yè),基本屬性沒有發(fā)生改變?!?
他表示,經(jīng)過近幾年行業(yè)洗牌和市場檢驗(yàn),頭部企業(yè)因資源稟賦、品牌優(yōu)勢、規(guī)模效應(yīng)和長期積累的運(yùn)營實(shí)力,領(lǐng)先作用更加明顯,在規(guī)模、業(yè)績等方面均處于行業(yè)前列,且在行業(yè)中的貢獻(xiàn)持續(xù)加大。同時,高速增長已接近尾聲,但行業(yè)集中度持續(xù)增強(qiáng),強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局愈加凸顯,行業(yè)馬太效應(yīng)加劇。
10月16日,對于中海物業(yè)股價的小幅反彈,摩根大通也發(fā)表報(bào)告認(rèn)為,中海物業(yè)并購案雖然交易定價過高且沒有必要,但市場反應(yīng)過度,因?yàn)榻灰滓?guī)模并不大,且交易后的利潤結(jié)構(gòu)仍偏向于非周期性業(yè)務(wù)。
不過話雖如此,摩根大通也將中海物業(yè)的目標(biāo)價由11港元下調(diào)至9港元。
此外,花旗還在下調(diào)目標(biāo)價的同時,表示由于投資者對并購理由、現(xiàn)金使用獨(dú)立性和關(guān)聯(lián)交易的憂慮,股價可能短期內(nèi)受壓。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 中海物業(yè)- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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