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上海打新潮再起,改善需求激增
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)夏至?xí)r分,上海新房市場(chǎng)溫度正如天氣一樣,迅速回升。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上海上周(6月13日~19日)新建商品住宅成交面積21.76萬平方米,環(huán)比增加34.03%,整體成交量已恢復(fù)至正常水平。
而隨著上海46個(gè)新建商品住房項(xiàng)目、共計(jì)超過1.3萬套房源集中入市,如徐涇板塊的蟠龍?zhí)斓亍⒔致返娜屎愫I显?、新江灣城的中企云萃江灣等部分熱門網(wǎng)紅盤認(rèn)籌率均在400%以上,入圍積分高者超過80分,再次引發(fā)人們對(duì)于“社保巨子”“打新潮”的討論。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示,新房市場(chǎng)迅速回溫主要與傳統(tǒng)交易大戶浦東與松江的率先放開供給有關(guān),兩地分別成交3.72萬平方米和3.19萬平方米;另外,市中心虹口區(qū)上周爆量成交4.59萬平方米。
不過盧文曦亦指出,如青浦、嘉定等區(qū)域受供應(yīng)不均等因素影響,成交量分別不足1000平方米和5000平方米,上海樓市總體復(fù)蘇言之尚早。
網(wǎng)紅盤引來“社保巨子”
日前,上海網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布2022年第二批次46個(gè)上市新建商品住房項(xiàng)目,約149.7萬平方米,合計(jì)房源數(shù)達(dá)13151套,分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港15個(gè)區(qū)域,其中不少樓盤已在認(rèn)籌中。
值得注意的是,此次不僅供應(yīng)量超過上一批次和研究機(jī)構(gòu)預(yù)期,多數(shù)項(xiàng)目還將入圍比放寬,以促進(jìn)交易達(dá)成。
即便如此,由于吸引了大量“社保巨子”打新,部分網(wǎng)紅樓盤依舊將外地戶籍與新上海人拒之門外。
如被納入大虹橋概念的蟠龍?zhí)斓兀舜喂?yīng)741套房源,卻引發(fā)超過3000組購(gòu)房者認(rèn)籌,認(rèn)購(gòu)率超400%。
在虹橋區(qū)域某互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)工作的一鳴(化名),準(zhǔn)備用父母的名額去打新蟠龍?zhí)斓亍?
作為本地人,一鳴父母沒有過買房和貸款記錄,有203個(gè)月社保,計(jì)算下來有80.3分。原以為這個(gè)分?jǐn)?shù)已經(jīng)很高,但在打新蟠龍?zhí)斓氐娜巳豪?,卻連入圍門檻都摸不到。
據(jù)銷售人員透露,82分以上才有可能入圍蟠龍?zhí)斓亍Q言之,認(rèn)籌的基本都是滿分選手。
在第二批新盤中,像一鳴這樣高分且有700多萬現(xiàn)金的選手,其實(shí)還有不少其他選擇。
但他表示,如果陪跑蟠龍?zhí)斓厥?,就?zhǔn)備等第三批新房。
至于原因,有房企人士向觀察者網(wǎng)指出,拋開工作原因和板塊本身熱度不談,主要還是一二手房?jī)r(jià)嚴(yán)重的倒掛現(xiàn)象。如蟠龍?zhí)斓乇敬伍_盤價(jià)約6.87萬元/平方米,次新房掛牌價(jià)卻已經(jīng)輕松突破9萬元/平方米,即100平的房子買到立刻凈賺200余萬元。
無獨(dú)有偶,此次一同入市的仁恒海上源、中企云萃江灣等樓盤也與之類似,受到新房限價(jià)政策影響,一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重,由此引發(fā)購(gòu)房者追捧,認(rèn)籌率均超過400%;單價(jià)均超過12萬元的招商虹璽和天匯世紀(jì)璽認(rèn)籌率也分別達(dá)到343%和185%。
數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)易房產(chǎn)
此外,受到整體悲觀的樓市大環(huán)境影響,財(cái)務(wù)健康的國(guó)資房企與少部分民企所開發(fā)樓盤成為更多購(gòu)房者的首選;相反,規(guī)模較小的民營(yíng)房企所開發(fā)樓盤,由于本身爆雷與爛尾風(fēng)險(xiǎn)較大,認(rèn)籌與銷售情況并不理想。
例如位于奉賢臨港藍(lán)灣,由民營(yíng)房企大名城開發(fā)的大名城映園二期,本次推出740套房源僅有不足200人認(rèn)籌,認(rèn)籌率僅26%,成為目前墊底的存在。
而即便由上海本土國(guó)資開發(fā)建設(shè)的上實(shí)海上灣與特發(fā)學(xué)府里,也由于板塊熱度不佳等因素,認(rèn)籌率分別為34%和44%,位列倒數(shù)第二、三位。
改善市場(chǎng)打響復(fù)蘇第一槍
值得一提的是,疫情后首先在新房市場(chǎng)發(fā)力的并非剛需,而是改善房,特別是豪宅市場(chǎng)。
網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,認(rèn)籌率排名前5的新房中,4個(gè)單價(jià)超過9萬元/平方米。
從供應(yīng)情況來看,改善房占比亦明顯提高。
在46個(gè)入市項(xiàng)目中,備案均價(jià)在6萬元/平方米以上的項(xiàng)目有18個(gè),占比39.13%;其中有8個(gè)項(xiàng)目均價(jià)超過10萬元/平方米,占比17.39%,分別位于靜安區(qū)、虹口區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、楊浦區(qū)、普陀區(qū)。其中,備案均價(jià)最高的項(xiàng)目是位于普陀區(qū)的錦繡里項(xiàng)目,為143000元/平方米。
外環(huán)內(nèi)項(xiàng)目的數(shù)量和占比有明顯提升,本批次中共有23個(gè)項(xiàng)目,占比提高至50%,而2月份發(fā)布的第一批次集中供應(yīng)房源中,外環(huán)內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)僅9個(gè)。
成交情況亦是如此。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上周成交前十榜單中,沒有1個(gè)剛需產(chǎn)品出現(xiàn),3-6萬元/平方米的首次改善產(chǎn)品僅有2個(gè),并且排名還處于倒數(shù)位置。相反,單價(jià)10萬元以上產(chǎn)品罕見地占到6個(gè)。
基于高價(jià)位項(xiàng)目成交表現(xiàn)突出,上周新房成交均價(jià)大幅上揚(yáng),達(dá)到85033元/平方米,環(huán)比上漲34.81%。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣表明,6月1日~20日,上海新房成交面積超過1萬平方米的15個(gè)樓盤中,單價(jià)超過10萬元的豪宅項(xiàng)目就有招商外灘璽、融創(chuàng)建發(fā)蘇河望、仁恒海上源、招商云璽、瑞虹新城、新弘北外灘等6個(gè)。
易居研究院根據(jù)目前成交數(shù)據(jù)預(yù)測(cè),上海6月份新房成交量環(huán)比增速將高達(dá)684%,位居全國(guó)第一,且遙遙領(lǐng)先于第二位西寧的198%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)分析稱,上海樓市成交量暴增,很大程度上由于此前長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月的疫情影響下,不少新房交易順延所致,并不代表樓市熱度已經(jīng)全面恢復(fù)。相反,上海樓市仍受到行業(yè)整體大環(huán)境影響,距離去年同期,甚至疫情前都有不少差距,更多的新盤認(rèn)籌情況不佳,亦為觸發(fā)積分,存量去化問題仍然不小。
其次,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,上海等熱點(diǎn)城市對(duì)于新房的需求量并未有明顯減少,而后疫情時(shí)代,越來越多的購(gòu)房者更加注重居住品質(zhì),改善需求由此大增。從目前成交情況來看,改善房在新房市場(chǎng)的良好表現(xiàn)或?qū)⒅鸩綆?dòng)樓市整體復(fù)蘇。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 新房市場(chǎng)- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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