（文/張志峰 編輯/馬媛媛）夏至?xí)r分，上海新房市場(chǎng)溫度正如天氣一樣，迅速回升。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海上周（6月13日~19日）新建商品住宅成交面積21.76萬(wàn)平方米，環(huán)比增加34.03%，整體成交量已恢復(fù)至正常水平。

而隨著上海46個(gè)新建商品住房項(xiàng)目、共計(jì)超過(guò)1.3萬(wàn)套房源集中入市，如徐涇板塊的蟠龍?zhí)斓?、江浦路的仁恒海上源、新江灣城的中企云萃江灣等部分熱門(mén)網(wǎng)紅盤(pán)認(rèn)籌率均在400%以上，入圍積分高者超過(guò)80分，再次引發(fā)人們對(duì)于“社保巨子”“打新潮”的討論。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，新房市場(chǎng)迅速回溫主要與傳統(tǒng)交易大戶(hù)浦東與松江的率先放開(kāi)供給有關(guān)，兩地分別成交3.72萬(wàn)平方米和3.19萬(wàn)平方米；另外，市中心虹口區(qū)上周爆量成交4.59萬(wàn)平方米。

不過(guò)盧文曦亦指出，如青浦、嘉定等區(qū)域受供應(yīng)不均等因素影響，成交量分別不足1000平方米和5000平方米，上海樓市總體復(fù)蘇言之尚早。

網(wǎng)紅盤(pán)引來(lái)“社保巨子”

日前，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布2022年第二批次46個(gè)上市新建商品住房項(xiàng)目，約149.7萬(wàn)平方米，合計(jì)房源數(shù)達(dá)13151套，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港15個(gè)區(qū)域，其中不少樓盤(pán)已在認(rèn)籌中。

值得注意的是，此次不僅供應(yīng)量超過(guò)上一批次和研究機(jī)構(gòu)預(yù)期，多數(shù)項(xiàng)目還將入圍比放寬，以促進(jìn)交易達(dá)成。

即便如此，由于吸引了大量“社保巨子”打新，部分網(wǎng)紅樓盤(pán)依舊將外地戶(hù)籍與新上海人拒之門(mén)外。

如被納入大虹橋概念的蟠龍?zhí)斓?，此次供?yīng)741套房源，卻引發(fā)超過(guò)3000組購(gòu)房者認(rèn)籌，認(rèn)購(gòu)率超400%。

在虹橋區(qū)域某互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)工作的一鳴（化名），準(zhǔn)備用父母的名額去打新蟠龍?zhí)斓亍?

作為本地人，一鳴父母沒(méi)有過(guò)買(mǎi)房和貸款記錄，有203個(gè)月社保，計(jì)算下來(lái)有80.3分。原以為這個(gè)分?jǐn)?shù)已經(jīng)很高，但在打新蟠龍?zhí)斓氐娜巳豪铮瑓s連入圍門(mén)檻都摸不到。

據(jù)銷(xiāo)售人員透露，82分以上才有可能入圍蟠龍?zhí)斓?。換言之，認(rèn)籌的基本都是滿(mǎn)分選手。

在第二批新盤(pán)中，像一鳴這樣高分且有700多萬(wàn)現(xiàn)金的選手，其實(shí)還有不少其他選擇。

但他表示，如果陪跑蟠龍?zhí)斓厥?，就?zhǔn)備等第三批新房。

至于原因，有房企人士向觀察者網(wǎng)指出，拋開(kāi)工作原因和板塊本身熱度不談，主要還是一二手房?jī)r(jià)嚴(yán)重的倒掛現(xiàn)象。如蟠龍?zhí)斓乇敬伍_(kāi)盤(pán)價(jià)約6.87萬(wàn)元/平方米，次新房掛牌價(jià)卻已經(jīng)輕松突破9萬(wàn)元/平方米，即100平的房子買(mǎi)到立刻凈賺200余萬(wàn)元。

無(wú)獨(dú)有偶，此次一同入市的仁恒海上源、中企云萃江灣等樓盤(pán)也與之類(lèi)似，受到新房限價(jià)政策影響，一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重，由此引發(fā)購(gòu)房者追捧，認(rèn)籌率均超過(guò)400%；單價(jià)均超過(guò)12萬(wàn)元的招商虹璽和天匯世紀(jì)璽認(rèn)籌率也分別達(dá)到343%和185%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)易房產(chǎn)

此外，受到整體悲觀的樓市大環(huán)境影響，財(cái)務(wù)健康的國(guó)資房企與少部分民企所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)成為更多購(gòu)房者的首選；相反，規(guī)模較小的民營(yíng)房企所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，由于本身爆雷與爛尾風(fēng)險(xiǎn)較大，認(rèn)籌與銷(xiāo)售情況并不理想。

例如位于奉賢臨港藍(lán)灣，由民營(yíng)房企大名城開(kāi)發(fā)的大名城映園二期，本次推出740套房源僅有不足200人認(rèn)籌，認(rèn)籌率僅26%，成為目前墊底的存在。

而即便由上海本土國(guó)資開(kāi)發(fā)建設(shè)的上實(shí)海上灣與特發(fā)學(xué)府里，也由于板塊熱度不佳等因素，認(rèn)籌率分別為34%和44%，位列倒數(shù)第二、三位。

改善市場(chǎng)打響復(fù)蘇第一槍

值得一提的是，疫情后首先在新房市場(chǎng)發(fā)力的并非剛需，而是改善房，特別是豪宅市場(chǎng)。

網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，認(rèn)籌率排名前5的新房中，4個(gè)單價(jià)超過(guò)9萬(wàn)元/平方米。

從供應(yīng)情況來(lái)看，改善房占比亦明顯提高。

在46個(gè)入市項(xiàng)目中，備案均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目有18個(gè)，占比39.13%；其中有8個(gè)項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，占比17.39%，分別位于靜安區(qū)、虹口區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、楊浦區(qū)、普陀區(qū)。其中，備案均價(jià)最高的項(xiàng)目是位于普陀區(qū)的錦繡里項(xiàng)目，為143000元/平方米。

外環(huán)內(nèi)項(xiàng)目的數(shù)量和占比有明顯提升，本批次中共有23個(gè)項(xiàng)目，占比提高至50%，而2月份發(fā)布的第一批次集中供應(yīng)房源中，外環(huán)內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)僅9個(gè)。

成交情況亦是如此。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周成交前十榜單中，沒(méi)有1個(gè)剛需產(chǎn)品出現(xiàn)，3-6萬(wàn)元/平方米的首次改善產(chǎn)品僅有2個(gè)，并且排名還處于倒數(shù)位置。相反，單價(jià)10萬(wàn)元以上產(chǎn)品罕見(jiàn)地占到6個(gè)。

基于高價(jià)位項(xiàng)目成交表現(xiàn)突出，上周新房成交均價(jià)大幅上揚(yáng)，達(dá)到85033元/平方米，環(huán)比上漲34.81%。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣表明，6月1日~20日，上海新房成交面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的15個(gè)樓盤(pán)中，單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目就有招商外灘璽、融創(chuàng)建發(fā)蘇河望、仁恒海上源、招商云璽、瑞虹新城、新弘北外灘等6個(gè)。

易居研究院根據(jù)目前成交數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，上海6月份新房成交量環(huán)比增速將高達(dá)684%，位居全國(guó)第一，且遙遙領(lǐng)先于第二位西寧的198%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)分析稱(chēng)，上海樓市成交量暴增，很大程度上由于此前長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月的疫情影響下，不少新房交易順延所致，并不代表樓市熱度已經(jīng)全面恢復(fù)。相反，上海樓市仍受到行業(yè)整體大環(huán)境影響，距離去年同期，甚至疫情前都有不少差距，更多的新盤(pán)認(rèn)籌情況不佳，亦為觸發(fā)積分，存量去化問(wèn)題仍然不小。

其次，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海等熱點(diǎn)城市對(duì)于新房的需求量并未有明顯減少，而后疫情時(shí)代，越來(lái)越多的購(gòu)房者更加注重居住品質(zhì)，改善需求由此大增。從目前成交情況來(lái)看，改善房在新房市場(chǎng)的良好表現(xiàn)或?qū)⒅鸩綆?dòng)樓市整體復(fù)蘇。

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