（文/張玉 編輯/馬媛媛）經(jīng)歷過(guò)最初的紅利期后，物業(yè)板塊作為地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正在被當(dāng)作重要的回血手段“擺上貨架”。

日前，金茂服務(wù)公告稱，公司全資附屬公司金茂物管通過(guò)北交所舉辦的掛牌程序以4.5億元取得目標(biāo)公司（首置物業(yè)）100%股權(quán)。同日，金茂物管與首創(chuàng)置業(yè)就上述收購(gòu)事項(xiàng)簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同。

而就在金茂服務(wù)宣布收購(gòu)的前一天，招商積余公告稱，公司將以5.36億元收購(gòu)新中物業(yè)67%股權(quán)。

與招商積余相比，金科服務(wù)的收購(gòu)則沒(méi)有那么順利。6月16日，金科服務(wù)公告稱，公司收購(gòu)佳源服務(wù)的框架協(xié)議已終止。

物管行業(yè)的洗牌，正日益加劇。

國(guó)企也開(kāi)始“大魚(yú)吃小魚(yú)”

以金茂服務(wù)和首置物業(yè)的收并購(gòu)為例，一向被視為“白衣騎士”的國(guó)企成為并購(gòu)標(biāo)的引發(fā)關(guān)注。

根據(jù)公告，此次金茂服務(wù)收購(gòu)的目標(biāo)公司首置物業(yè)成立于2012年5月，由首創(chuàng)置業(yè)全資持有。作為一家綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商，首置物業(yè)通過(guò)在中國(guó)設(shè)立的23家分公司在包括北京、上海、南京、西安、成都、重慶等多地提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，服務(wù)業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、寫字樓、公建。

截至2021年12月底，首置物業(yè)合約建筑面積約為711萬(wàn)平方米，其中在管建筑面積約為280萬(wàn)平方米。

公開(kāi)資料顯示，首創(chuàng)置業(yè)控股股東為北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司，是北京市國(guó)資委所屬的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)。

去年9月，首創(chuàng)置業(yè)宣布退市并完成私有化。隨后不久，首創(chuàng)置業(yè)便開(kāi)啟“賣賣賣”之路，將旗下首置物業(yè)100%股權(quán)和首萬(wàn)譽(yù)業(yè)51%股權(quán)擺上貨架。

另一方面，這是金茂服務(wù)上市以來(lái)實(shí)施的首筆大宗收購(gòu)。今年3月份在港交所主板上市的金茂服務(wù)背靠的是全球500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)中化旗下城市運(yùn)營(yíng)平臺(tái)中國(guó)金茂，具有央企背景。

對(duì)于此次收購(gòu)的原因，金茂服務(wù)表示，目標(biāo)公司的在管及合約管理項(xiàng)目主要為高端住宅及高端商業(yè)項(xiàng)目，較為匹配集團(tuán)管理高端項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，且該等項(xiàng)目與本集團(tuán)在管項(xiàng)目地域分布重合度較高，有利于地域集約管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)并創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)。

在上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦看來(lái)，物業(yè)收并購(gòu)能夠更好地整合資源優(yōu)勢(shì)，另一方面，國(guó)企央企之間也會(huì)相互競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)榉科蟊旧碓谑袌?chǎng)中就會(huì)有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)，盡管他們此前實(shí)力比較強(qiáng)，也會(huì)在行業(yè)發(fā)展中發(fā)生相應(yīng)的變化。

盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，從上海最近兩個(gè)月的封控能夠明顯感受到，大家對(duì)物業(yè)的要求進(jìn)一步提高，“很多購(gòu)房者都會(huì)把物業(yè)因素考慮在內(nèi)，物業(yè)在購(gòu)房要求中的排名有所上升，從這個(gè)角度來(lái)講，物業(yè)未來(lái)仍然有一定的發(fā)展前景”。

不過(guò)，他提醒，物業(yè)行業(yè)也必須拿出一些過(guò)硬的核心競(jìng)爭(zhēng)力。否則，僅僅提供物業(yè)并不能為公司帶來(lái)多大的利潤(rùn)。

收并購(gòu)需謹(jǐn)慎

眾所周知，物業(yè)企業(yè)通常以收并購(gòu)、市場(chǎng)外拓、戰(zhàn)略合作以及與關(guān)聯(lián)方合作等方式來(lái)獲取管理面積。其中，收并購(gòu)仍是企業(yè)短期內(nèi)最快獲取規(guī)模的方式。

嘉和家業(yè)研究報(bào)告指出，2021年下半年受到房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流緊張，加快集團(tuán)資產(chǎn)變現(xiàn)因素的影響，大大加速了物企的收并購(gòu)進(jìn)程。2021年，33家物業(yè)企業(yè)合共發(fā)起84起收并購(gòu)事件，其中明確披露金額的事件合共61起，共耗資344.9億元。

進(jìn)入2022年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)的收并購(gòu)依然較為頻繁。根據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)數(shù)據(jù)，今年5月份物業(yè)企業(yè)對(duì)外公告的收并購(gòu)事項(xiàng)新增10起，均未披露交易金額。另?yè)?jù)其此前發(fā)布的《一季度物管上市公司并購(gòu)市場(chǎng)報(bào)告》，2022年一季度，上市物企共計(jì)公告11起并購(gòu)事件，環(huán)比去年四季度減少了6家，總計(jì)交易金額67.74億元，較去年四季度提高了116%。

具體來(lái)看，本季度共發(fā)生3起10億元以上的大額并購(gòu)交易，并且遞表企業(yè)頻繁成為并購(gòu)標(biāo)的。比如，1月份，華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別斥資10.6億元和22.6億元并購(gòu)禹佳生活和中南服務(wù)兩家遞表物企；2月，碧桂園服務(wù)以31.29億元并購(gòu)遞表企業(yè)中梁百悅智佳。

不過(guò)，并不是所有的收并購(gòu)都能順利進(jìn)行，物業(yè)企業(yè)之間的收并購(gòu)對(duì)于房企的資金來(lái)源帶來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)。

6月16日，金科服務(wù)公告稱，公司收購(gòu)佳源服務(wù)的框架協(xié)議已終止。金科服務(wù)曾于5月26日表示將收購(gòu)佳源國(guó)際合計(jì)4.5億普通股，占總發(fā)行股份的73.56%，并于6月23日前敲定交易詳情及條款。

值得一提的是，此前融創(chuàng)服務(wù)也曾有終止收購(gòu)第一物業(yè)公司的事件發(fā)生，相似的是，無(wú)論融創(chuàng)服務(wù)或金科服務(wù)，母公司近期均面臨債務(wù)償付壓力。申港證券分析指出，盡管物業(yè)是各家房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但資金緊張的背景下物業(yè)行業(yè)的整合機(jī)遇，短期內(nèi)仍將被基本面更穩(wěn)健的龍頭房企把持。

嘉和家業(yè)分析指出，在收并購(gòu)盛行之時(shí)，行業(yè)內(nèi)有部分企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)因?yàn)榍捌诖笠?guī)模收并購(gòu)導(dǎo)致消化不良的現(xiàn)象，不得以將收購(gòu)的項(xiàng)目出售，甚至有企業(yè)因此出現(xiàn)業(yè)績(jī)倒退的情況。有部分企業(yè)在上半年依靠收并購(gòu)維持高增長(zhǎng)，在下半年即出現(xiàn)業(yè)績(jī)預(yù)警的情況。因此物業(yè)企業(yè)對(duì)于收并購(gòu)仍要保持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度，對(duì)于整體行情、自身情況、標(biāo)的質(zhì)素都應(yīng)作完善的思考和分析。

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