-
為高價(jià)地買(mǎi)單,招商蛇口計(jì)提減值準(zhǔn)備43.72億元
【導(dǎo)讀】 中信證券表示,招商蛇口在歷史上憑借蛇口等片區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源,整售了一些歷史開(kāi)發(fā)成本低,售價(jià)較高的項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)了階段性的高業(yè)績(jī)兌現(xiàn)。2021年之后,公司整售項(xiàng)目告一段落,而市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的新增項(xiàng)目盈利能力較為有限。
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)近年來(lái)不斷刷新當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)的招商蛇口,不得不開(kāi)始為高溢價(jià)地塊買(mǎi)單。
2月23日晚間,招商蛇口發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào),2021年公司營(yíng)業(yè)總收入1606.43億元,同比增加23.93%;利潤(rùn)總額228.43億元,同比減少5.25%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)103.72億元,同比減少15.35%。
增收卻不增利,招商蛇口將主要原因歸結(jié)于市場(chǎng)下行導(dǎo)致的毛利率下行和高達(dá)43.72億元的計(jì)提減值。
招商蛇口表示,公司按照市場(chǎng)參考價(jià)格對(duì)截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試。根據(jù)減值測(cè)試結(jié)果,對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元,較2020年同期的31.01億元同比增加40.99%。
受計(jì)提減值影響,減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)34.56億元。
事實(shí)上,招商蛇口并不是第一次為地王項(xiàng)目買(mǎi)單。受高價(jià)地計(jì)提影響,2015年至2020年,招商蛇口歸屬股東凈利潤(rùn)分別為17.95億元、38.3億元、34.66億元、71.17億元、48.98億元、9.13億元,從2018年達(dá)到峰值后大幅下滑。
犧牲利潤(rùn)也要沖規(guī)模
2021年年初,在招商蛇口重新躋身地產(chǎn)前十強(qiáng)的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示,招商蛇口想要在行業(yè)內(nèi)占有一定的江湖地位,必須要實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng),因而定下了全年3300億元的簽約銷(xiāo)售目標(biāo)。
這是什么概念?彼時(shí)行業(yè)排名第八的世茂集團(tuán),計(jì)劃同期實(shí)現(xiàn)3300億元銷(xiāo)售額;因高出招商蛇口約70億元銷(xiāo)售額排名第九的華潤(rùn)置地,2021年既定銷(xiāo)售目標(biāo)為3150億元;排名在招商蛇口之下的龍湖、新城控股分別計(jì)劃全年銷(xiāo)售3100億元、2600億元。
換句話(huà)說(shuō),只要完成了3300億元的銷(xiāo)售額,招商蛇口就基本坐穩(wěn)了房企前十的位置。
一年時(shí)間過(guò)去,招商蛇口全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積1464.47萬(wàn)平方米,累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額3268.34億元,完成年度目標(biāo)的99.04%,失約目標(biāo)。不過(guò),由于僅和預(yù)期值相差0.99億元,招商蛇口的排名從第十位上升至第七位。
同樣因?yàn)樘^(guò)于看重規(guī)模,招商蛇口在擴(kuò)張過(guò)程中不顧成本、高價(jià)拿地,是業(yè)內(nèi)知名的地王收割機(jī),這些高價(jià)地在限價(jià)的市場(chǎng)行情下,成為拉低毛利率的根本原因。
以上海舉例,2020年7月,招商蛇口以44.04億元競(jìng)得上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊,樓面價(jià)約8.1萬(wàn)元/平方米,2021年年底入市時(shí)預(yù)證均價(jià)12.25萬(wàn)/平方米,僅就拿地成本計(jì)算,招商外灘璽每賣(mài)出一平方米建筑面積,招商蛇口就可實(shí)現(xiàn)4.15萬(wàn)的毛利。
半年后,熱衷于拿地王的招商蛇口在附近又拿了一塊地——上海虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊,總價(jià)56.66億元,成交樓面價(jià)卻較此前高出1.16萬(wàn)元/平方米至9.26萬(wàn)元/平方米,并一舉榮登上海虹口單價(jià)地王。
“賺還是賺的,只是沒(méi)有招商外灘璽賺得多?!庇袠I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示,由于兩地塊相距不遠(yuǎn),預(yù)證均價(jià)也不會(huì)有很大的出入。這意味著,拿下上海虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊,將拉低招商蛇口該區(qū)域的毛利率水平。
相較于上海虹口地塊的盈利空間,招商蛇口在杭州2021年首輪集中供地上可以說(shuō)是賠本賺吆喝。
杭州首輪集中供地上,招商蛇口以“上限價(jià)格49.31億元+競(jìng)配自持面積比例16%”競(jìng)得兩宗地塊,其中,蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1308-R2-08地塊,樓面價(jià)分別為25944元/平方米,溢價(jià)率29.72%。
規(guī)劃文件顯示,蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1308-R2-08地塊規(guī)劃為限價(jià)地塊,拿地精裝限價(jià)37500元/平方米;毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于34000元/平方米,且毛坯銷(xiāo)售最高單價(jià)不高于37400元/平方米。
“從該地塊樓面價(jià)和銷(xiāo)售限價(jià)來(lái)看,房企后續(xù)利潤(rùn)空間的確有限,需要非常強(qiáng)大的成本管控能力。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說(shuō)道。
中信證券也對(duì)招商蛇口的新增項(xiàng)目盈利能力表示懷疑。中信證券表示,招商蛇口在歷史上憑借蛇口等片區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源,整售了一些歷史開(kāi)發(fā)成本低,售價(jià)較高的項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)了階段性的高業(yè)績(jī)兌現(xiàn)。2021年之后,公司整售項(xiàng)目告一段落,而市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的新增項(xiàng)目盈利能力較為有限。
計(jì)提減值準(zhǔn)備43.72億元
“2017年公司聯(lián)合拿了不少地,也拿了不少高價(jià)地,大部分在2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期,從而計(jì)提了存貨跌價(jià),未來(lái)是否還有計(jì)提減值,主要看市場(chǎng)變化。”提及有關(guān)高價(jià)地在限價(jià)期間入市的影響,招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆曾在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上解釋道。
盡管早就意識(shí)到了高價(jià)地對(duì)利潤(rùn)的侵蝕,招商蛇口仍未放緩拿地步伐。2021年1月初,招商蛇口與18家房企激戰(zhàn)3小時(shí)、叫價(jià)277輪,最終以15.62億元成交價(jià)、132.1%溢價(jià)率拿下徐州2021-51號(hào)惠民小區(qū)東側(cè)B地塊。
2021年1月18日,招商蛇口以“上限價(jià)格+競(jìng)配自持面積比例16%”在杭州奪得2宗住宅地塊,拿地金額合計(jì)約49.31億元;2月4日,以21.21億元拿下的大城(2021)-1號(hào)地溢價(jià)率44%,樓面價(jià)達(dá)到10086元/平方米,推動(dòng)體育新城樓面價(jià)破萬(wàn);3月31日,以總價(jià)29.5億拿下鹽城城西地塊,最終成交樓面價(jià)11190元/平方米,溢價(jià)率80%,刷新此前鹽城地王總價(jià)。
隨后在多城的集中供地中,招商蛇口頻頻出手,導(dǎo)致其踩中“拿地銷(xiāo)售比不超過(guò)40%”的紅線(xiàn)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2021 年招商蛇口權(quán)益拿地金額853億元、權(quán)益銷(xiāo)售額約2043億元,拿地銷(xiāo)售比為 41.75%,超過(guò)規(guī)定值1.75個(gè)百分點(diǎn),同時(shí)也較2021年50家代表企業(yè)拿地銷(xiāo)售比均值高出17.75 個(gè)百分點(diǎn)。
不斷增多的土地庫(kù)存和成交冷淡的住宅市場(chǎng)形成鮮明的對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示,2022年1月,招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積70.56萬(wàn)平方米,同比減少27.66%;實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額151.47億元,同比減少38.47%。
和2020年一樣,招商蛇口2021年也有不少地王項(xiàng)目入市銷(xiāo)售。
其中,武漢硚口招商國(guó)著上宸,是招商蛇口2020年5月以58.87億元斬獲的武漢硚口區(qū)單價(jià)地王;徐州銅山招商萬(wàn)科山水間,是其在2020年6月以總價(jià)24.11億元拿下銅山地王;招商武漢城建未來(lái)中心,是在2020年12月以57.44億元競(jìng)得的經(jīng)開(kāi)區(qū)總價(jià)地王。
換句話(huà)說(shuō),這些在2021年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期的高價(jià)地,很大可能也被招商蛇口計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。
招商蛇口表示,2021年對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元,其中,信用損失準(zhǔn)備9.81億元,存貨跌價(jià)準(zhǔn)備17.19億元,投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備7.79億元,長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備8.93億元。
平安證券研報(bào)稱(chēng),若樓市去化壓力延續(xù),導(dǎo)致銷(xiāo)售以?xún)r(jià)換量,將導(dǎo)致招商蛇口結(jié)算毛利率進(jìn)一步下行,前期高價(jià)地也同樣面臨減值風(fēng)險(xiǎn)。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
-
19家醫(yī)療器械公司業(yè)績(jī)翻倍,IVD企業(yè)凈利暴增近2000%
2022-02-24 18:38 觀網(wǎng)財(cái)經(jīng)-健康 -
上海首批集中供地850億起,20多宗低總價(jià)地塊利于房企補(bǔ)倉(cāng)
2022-02-24 18:36 中國(guó)房市 -
IPO被中止的箭牌家居,多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)下滑
2022-02-23 19:09 中國(guó)房市 -
連花清瘟在港“一藥難求”,海外最高曾炒到385元一盒
2022-02-23 18:34 觀網(wǎng)財(cái)經(jīng)-健康 -
正榮:公平對(duì)待境內(nèi)外債務(wù),計(jì)劃上半年處置30-40億資產(chǎn)
2022-02-23 18:33 中國(guó)房市 -
降首付、調(diào)利率、“接力貸”,2022開(kāi)年樓市利好購(gòu)房者
2022-02-22 18:10 中國(guó)房市 -
因業(yè)務(wù)調(diào)整大裁員?平安不動(dòng)產(chǎn)稱(chēng)消息不實(shí)
2022-02-22 17:51 中國(guó)房市 -
自有資金不足的尚品宅配,定增募資擴(kuò)建生產(chǎn)基地
2022-02-21 18:47 中國(guó)房市 -
大發(fā)地產(chǎn):接獲清盤(pán)呈請(qǐng),將采取一切行動(dòng)保護(hù)合法權(quán)利
2022-02-21 18:46 中國(guó)房市 -
趙精武:推動(dòng)互聯(lián)互通,反壟斷法不可缺位
2022-02-21 17:49 互聯(lián)互通與數(shù)字經(jīng)濟(jì)
相關(guān)推薦 -
“金磚為什么火?因?yàn)闆](méi)走西方拉幫結(jié)派的老路” 評(píng)論 24IMF對(duì)華講公道話(huà),美媒酸了 評(píng)論 65美國(guó)發(fā)布首份AI備忘錄,“得防中國(guó)戰(zhàn)略突襲” 評(píng)論 106普京回應(yīng)“朝軍援俄”傳聞 評(píng)論 238“我們目前世界領(lǐng)先,但中國(guó)人正敲開(kāi)我們的大門(mén)” 評(píng)論 153最新聞 Hot
-
目睹這些場(chǎng)景,良心不會(huì)痛嗎
-
“金磚為什么火?因?yàn)闆](méi)走西方拉幫結(jié)派的老路”
-
“公用火力發(fā)電比例高于中國(guó),美領(lǐng)導(dǎo)地位?!?/a>
-
他倆定期“秘密對(duì)話(huà)”?克宮回應(yīng)
-
以色列襲擊黎巴嫩南部,致3名記者死亡
-
美衛(wèi)星解體恐殃及中國(guó),“很難評(píng)估有多糟糕”
-
怕特朗普攪局,歐盟擬加碼“長(zhǎng)期維持”對(duì)俄制裁
-
“伊朗已下令準(zhǔn)備開(kāi)戰(zhàn),考慮發(fā)射1000枚導(dǎo)彈回?fù)簟?/a>
-
英國(guó)國(guó)王承認(rèn)了,但也沒(méi)有提賠償
-
美國(guó)發(fā)布首份AI備忘錄,“得防中國(guó)戰(zhàn)略突襲”
-
“英國(guó)軍情五處完全在胡說(shuō)八道”
-
普京回應(yīng)“朝軍援俄”傳聞
-
被批“中國(guó)有支票美國(guó)有清單”,他又畫(huà)餅忽悠…
-
又嗆上了:野蠻人也好意思自詡捍衛(wèi)文明…
-
沒(méi)中國(guó)能成嗎?澳大利亞部長(zhǎng)這么說(shuō)
-
特朗普威脅襲擊莫斯科市中心?普京回應(yīng)
-