（文/張志峰 編輯/馬友友）全國(guó)樓市遇冷，上海新房市場(chǎng)卻因新房集中供應(yīng)政策呈現(xiàn)兩極分化狀態(tài)：性價(jià)比低的無(wú)人問(wèn)津，“優(yōu)質(zhì)樓盤”仍舊一房難求。

特別是2021年底信貸政策略有放松，又讓市場(chǎng)出現(xiàn)翹尾行情。

據(jù)克而瑞上海數(shù)據(jù)，2021年上海商品住宅供應(yīng)面積為810.58萬(wàn)平方米，同比上漲4.01%；成交總金額為5820.07億元，同比去年上漲13.91%

今年1月份，上海新房市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)火熱。據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2022年1月份，上海市新建商品房新增供應(yīng)15638套，環(huán)比增長(zhǎng)59%，同比增長(zhǎng)97%，套均總價(jià)659萬(wàn)元/套，均價(jià)60225元/平。

在這樣的背景下，所謂“高性價(jià)比”樓盤為了提高自身利潤(rùn)水平，提高首付比例、捆綁銷售等樓市亂象頻發(fā)。

“可以不買裝修包嗎？”

近來(lái)，不少購(gòu)房者深受大華悅庭“捆綁裝修包”困擾。

公開(kāi)資料顯示，大華悅庭位于寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)，開(kāi)發(fā)商為寶山區(qū)本土房企大華集團(tuán)。盡管項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，但因地段好、公示均價(jià)5.76萬(wàn)元/平方米相對(duì)較低，開(kāi)發(fā)商亦為本土知名企業(yè)，仍頗受購(gòu)房者青睞。

然而到了現(xiàn)場(chǎng)才被告知，選購(gòu)新房必須購(gòu)買售價(jià)8萬(wàn)元至20萬(wàn)元不等的裝修包，后續(xù)樓盤還有售價(jià)40萬(wàn)-50萬(wàn)元強(qiáng)制捆綁的服務(wù)內(nèi)容。

幾乎每位購(gòu)房者都會(huì)習(xí)慣性地問(wèn)一句：可以不買裝修包嗎？

然而銷售人員的答案卻十分“討巧”。

銷售員A：“怎么可能？再說(shuō)不買裝修包交付的房屋你們也無(wú)法正常使用的呀，很多設(shè)施前期不做，后期再也無(wú)法制作，你們買房子難道不是為了住嗎？”

銷售員B：“別為難我了，客戶不買，我們就下崗?！?

銷售員C：“什么？啥設(shè)施也不要，地暖也不要？那不如看看別的房子吧，反正這里房子沒(méi)那么好，周邊也比較破，不利因素很多的?！?

李昊（化名，下同）作為購(gòu)房者之一，對(duì)此答案并不滿意，因此再三追問(wèn)其銷售經(jīng)理（張經(jīng)理）。

張經(jīng)理最終也坦言：“懂的都懂。實(shí)際裝修肯定不值這個(gè)價(jià)錢，但公司是要盈利的，現(xiàn)在房子限價(jià)這個(gè)嚴(yán)格，大家只能從裝修方面來(lái)走（盈利）。并且對(duì)比其他網(wǎng)紅盤，大華裝修包已經(jīng)很便宜了。”

開(kāi)發(fā)商與業(yè)主均有責(zé)任

不過(guò)，這樣的說(shuō)辭仍舊難以讓部分購(gòu)房者信服。

于是，部分購(gòu)房者選擇了報(bào)警。最終在民警的調(diào)解下，報(bào)警人得以單獨(dú)購(gòu)買新房。

另有部分購(gòu)房者選擇向房管局等部門投訴，2日后售樓處才貼出了同意業(yè)主自愿購(gòu)買裝修包的公式。

而在此之前，絕大部分購(gòu)房者已經(jīng)簽約完成，并足額支付了新房首付款和裝修包，自然心有不甘，前來(lái)售樓處維權(quán)，要求退還裝修包款項(xiàng)，但被開(kāi)發(fā)商拒絕。

大華集團(tuán)向觀察者網(wǎng)表示，大華悅庭不存在捆綁裝修加載服務(wù)的情形；裝修升級(jí)為增值服務(wù)，為客戶在搖號(hào)選房成功后，自愿在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝修產(chǎn)品選購(gòu)，全程公開(kāi)透明；關(guān)于裝修升級(jí)服務(wù)選購(gòu)相關(guān)流程及投訴電話、房管局監(jiān)督投訴電話均在現(xiàn)場(chǎng)公示，如發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為，可進(jìn)行相應(yīng)投訴。

對(duì)此，金博大律師事務(wù)所合伙人律師曹文峰向觀察者網(wǎng)表示，此事需一分為二來(lái)看待，雙方均有責(zé)任。

首先，無(wú)論銷售員說(shuō)辭如何，開(kāi)發(fā)商確有強(qiáng)制捆綁銷售的違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)收到房管局等行政機(jī)構(gòu)的相應(yīng)處罰。

其次，捆綁銷售不同于強(qiáng)買強(qiáng)賣，購(gòu)房者作為成年人，在明知捆綁銷售違規(guī)的前提下，選擇簽約購(gòu)買裝修包也是有效的，事后想要通過(guò)訴訟退款，結(jié)合目前法院的裁判觀點(diǎn)，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，一般而言不會(huì)受到法院支持。

因此，曹文峰建議，如果之前購(gòu)買了裝修包的業(yè)主想要以捆綁銷售違規(guī)的原因主張退款，可積極與開(kāi)發(fā)商方面溝通，或通過(guò)向房管局、區(qū)政府等相關(guān)部門信訪等方式來(lái)尋求解決。

為何屢禁不止？

事實(shí)上，這已不是大華集團(tuán)首次出現(xiàn)強(qiáng)制捆綁裝修包的情形。

據(jù)購(gòu)房者與部分媒體報(bào)道，大華悅庭去年末一期開(kāi)盤銷售，以及蘇州高新區(qū)大華春和景明雅園銷售過(guò)程中，均存在此類行為。

網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示，此次大華悅庭二期開(kāi)盤時(shí)間為1月25日，共499套住宅，總面積51486平方米；而項(xiàng)目一期開(kāi)盤時(shí)間為去年12月21日，共126套住宅，總面積12400平方米。

目前該項(xiàng)目狀態(tài)均顯示售罄。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)指出，由于目前限價(jià)政策較嚴(yán)，而過(guò)去幾年土地溢價(jià)又比較高，所以不少新房項(xiàng)目利潤(rùn)較低、甚至要賠錢。開(kāi)發(fā)商捆綁銷售事實(shí)上與減配交付異曲同工，主要為了繞開(kāi)限價(jià)，提高利潤(rùn)。另外，這種違規(guī)銷售亂象屢禁不止，也跟相應(yīng)處罰力度較輕，讓開(kāi)發(fā)商認(rèn)為即便受到處罰，仍舊有利可圖有很大關(guān)系。

值得注意的是，據(jù)此前媒體報(bào)道，大華悅庭兩期項(xiàng)目地塊均為2019年12月，企業(yè)通過(guò)集中競(jìng)價(jià)獲取的城中村改造項(xiàng)目，拿地溢價(jià)率為0，成交露面均價(jià)分別為25833元/平方米、25164元/平方米，相較5.76萬(wàn)元/平方米的售價(jià)并不高，對(duì)企業(yè)而言遠(yuǎn)沒(méi)有到無(wú)利可圖的地步。

早在2017年，上海市住建委聯(lián)合上海市物價(jià)局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅及附屬地下車庫(kù)等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知》中提到，商品住房不得超備案價(jià)格銷售，不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購(gòu)房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格。一經(jīng)查實(shí)，暫停網(wǎng)簽資格，情節(jié)嚴(yán)重的降低直至取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并列入本市嚴(yán)重失信企業(yè)名單。

按照上述規(guī)定，處罰力度也不可謂不重。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)觀察者網(wǎng)分析認(rèn)為，近年來(lái)關(guān)于捆綁裝修的維權(quán)越來(lái)越多，除了霸王條款、違規(guī)銷售之外，很大原因還在于開(kāi)發(fā)商為了做高利潤(rùn)，裝修結(jié)果不能令業(yè)主滿意，或者說(shuō)與開(kāi)發(fā)商承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)相差過(guò)大。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于房企而言，提高利潤(rùn)更應(yīng)該從成本管控、加強(qiáng)管理等方面入手，而非冒險(xiǎn)去鉆規(guī)則漏洞，一旦事發(fā)，不僅要接受檢查、暫停網(wǎng)簽，影響企業(yè)營(yíng)銷和回款進(jìn)度，而且會(huì)對(duì)企業(yè)品牌信譽(yù)造成極大傷害。

大華回應(yīng)：經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)健良好

公開(kāi)資料顯示，大華集團(tuán)成立于1988年，總部位于上海，其前身是上海市寶山區(qū)住宅開(kāi)發(fā)總公司大場(chǎng)分公司，由大場(chǎng)鎮(zhèn)（原大場(chǎng)鄉(xiāng)）集體所有制企業(yè)。1992年，更名為上海大場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司。

1994年，時(shí)任寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)的金惠明擔(dān)任大場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司總經(jīng)理。

1998年，大場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司股份制改造，成為大華（集團(tuán)）有限公司，金惠明任大華集團(tuán)總裁、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理至今。

2002年，在國(guó)有企業(yè)混改的風(fēng)口下，金惠明以5282萬(wàn)元現(xiàn)金購(gòu)得大華48%以上股份，成為集團(tuán)實(shí)控人。其本人也素有“上海最牛村支書(shū)”的稱呼。

時(shí)至近日，大場(chǎng)鎮(zhèn)人民政府依舊持有大華集團(tuán)10%左右股權(quán)，加之金惠明曾歷任大場(chǎng)鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)、新華村黨總支書(shū)記等職務(wù)，大華集團(tuán)在以大場(chǎng)為核心的寶山區(qū)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目不計(jì)其數(shù)。

在網(wǎng)上房地產(chǎn)新房欄目，僅寶山區(qū)名稱中帶有“大華”字樣的在售和已售項(xiàng)目就有33個(gè)之多。

如今，大華集團(tuán)已經(jīng)是集房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)為一體，兼及投資管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)等多元化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)集團(tuán)，位列中國(guó)500強(qiáng)。

但在資本化浪潮與房地產(chǎn)的“黃金十年”間，還沉浸在“上海民營(yíng)房企領(lǐng)頭羊”頭銜的大華卻偏安一隅，錯(cuò)過(guò)了企業(yè)進(jìn)軍全國(guó)、全面擴(kuò)張的窗口期。待其回過(guò)神來(lái)，已經(jīng)差點(diǎn)掉出全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的榜單。

2019年開(kāi)始，年銷售還在200億元的大華集團(tuán)正式提出“全國(guó)擴(kuò)張”戰(zhàn)略，當(dāng)年新進(jìn)江門、德州、徐州、蘇州、咸陽(yáng)及西北重鎮(zhèn)——蘭州，全國(guó)布局已有20多個(gè)重點(diǎn)城市。

大華集團(tuán)新增土儲(chǔ)貨值也從2018年的195.3億元，名列全國(guó)房企89位，驟然飆升至2019年的720.2億元，全國(guó)第38位。

只不過(guò)，彼時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)入融資收緊、新房限價(jià)的高壓調(diào)控時(shí)代，大華的“高光時(shí)刻”并未維持多久。

反倒隨著“全國(guó)擴(kuò)張”戰(zhàn)略的進(jìn)展，大華在全國(guó)各地樓盤維權(quán)案例頻發(fā)，其中既有上文中捆綁裝修案例，亦有紙板門、假綠化、減配交付等質(zhì)量問(wèn)題，被網(wǎng)友戲稱為“前門排隊(duì)買房，后門扎堆維權(quán)”的典型。

天眼查顯示，大華集團(tuán)近年來(lái)涉及司法風(fēng)險(xiǎn)304條，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)75條。

其中，14起糾紛原因是物業(yè)服務(wù)合同引發(fā)，位列第一；12起為房屋買賣合同糾紛，位列第二。曾因未按時(shí)履行法律義務(wù)19次被法院列為歷史被執(zhí)行人，被執(zhí)行標(biāo)的436.4萬(wàn)元。此外，大華及旗下公司涉及風(fēng)險(xiǎn)超3300條。

因此，亦有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)猜測(cè)稱，一般愿意冒險(xiǎn)違規(guī)銷售、屢禁不止的房企，多為流動(dòng)性出現(xiàn)危機(jī)，急于回血補(bǔ)充現(xiàn)金流，維持公司正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)的企業(yè)。

對(duì)此，大華集團(tuán)方面回應(yīng)觀察者網(wǎng)表示，企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況正常，不存在現(xiàn)金流回款問(wèn)題，公司相應(yīng)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)指標(biāo)均在三道紅線綠檔，經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)健良好。

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