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央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文,保障性租賃住房開年獲政策支持
(文/張志峰 編輯/馬友友)加快發(fā)展保障性租賃住房是解決高房價、熱點城市新市民住房困難的重要一環(huán)。
2月8日,為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的決策部署,加強相關(guān)金融政策支持,央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》(下稱《通知》)。
《通知》明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理,有利于銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對保障性租賃住房項目的信貸投放,支持我國住房保障體系建設(shè),有助于推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
下一步,央行與銀保監(jiān)會將加快建立完善住房租賃金融制度,繼續(xù)加大對保障性住房建設(shè)和長租房市場發(fā)展的金融支持力度,促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
“十四五”計劃新增650萬套(間)
事實上,近兩年來,中央和地方對租賃住房建設(shè)機制的政策支持力度不可謂不大。
早在2020年底,央行與銀保監(jiān)會就建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度時,就曾公開表態(tài),為支持大力發(fā)展住房租賃市場,住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。
2021年7月,國務(wù)院第一次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設(shè)計,印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批等6大方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展,其重點是減輕保障性租賃住房的企業(yè)負擔(dān),提高企事業(yè)單位、租賃企業(yè)等市場主體參與保障性租賃住房的積極性。
2021年12月,中共中央政治局會議中再次提到“要推進保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)?!?
根據(jù)我國初步計劃,“十四五”期間40個重點城市新增650萬套(間)保障性租賃住房。
去年11月以來,廣東、浙江、海南、山東等省份,以及上海、金華、西安、青島等城市相繼發(fā)布了相關(guān)征求意見稿和相關(guān)實施意見,政策發(fā)布進入密集期。
11月8日,《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》發(fā)布。其中,廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市是發(fā)展保障性租賃住房的重點城市。
“十四五”期間,廣東計劃籌集建設(shè)129.7萬套(間)。截至10月底,廣東全省已籌集建設(shè)保障性租賃住房18.56萬套(間),完成2021年度目標(biāo)任務(wù)占比為83.5%,惠及群眾超過50萬人。
11月17日,山東省政府新聞辦在發(fā)布會上表示,2021年山東計劃新開工保障性租賃住房7.48萬套(間),目前已開工7.49萬套(間)。
11月23日,上海市政府新聞辦在發(fā)布會上指出,于“十四五”期間,計劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上,達到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上;到“十四五”末,全市將累計建設(shè)籌措保障性租賃住房60萬套(間)以上,其中40萬套(間)左右形成供應(yīng),緩解新市民、青年人的住房困難。
痛點仍在,對房地產(chǎn)整體影響有限
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向觀察者網(wǎng)表示,從保障性租賃住房市場的發(fā)展角度看,這是信貸政策放松和鼓勵的重要政策,真正促進房貸領(lǐng)域支持保障性租賃住房的發(fā)展;而從房貸集中度的角度看,也體現(xiàn)了房貸集中度政策在松動。
“先是并購貸,現(xiàn)在是保租房房貸,兩類貸款不納入房貸集中度的考核中,既說明房貸集中度政策大方向不變,也體現(xiàn)了房貸集中度政策積極優(yōu)化。”嚴躍進認為。
不過就整體而言,目前市場對于保障性住房信貸數(shù)據(jù)的披露口徑并不統(tǒng)一。
截至2021年第三季度,央行披露的保障性住房開發(fā)貸余額為4.64萬億,而銀保監(jiān)會口徑的保障性安居工程貸款超過6萬億,其中棚戶區(qū)及墾區(qū)危房改造貸款占比近95%,剩余貸款為公租、廉租、經(jīng)濟適用房、限價商品房、農(nóng)村危房改造、游牧民定居工程以及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造貸款。
投放主體方面,保障性安居工程貸款主要以政策性銀行為主,占比超過75%;其中國開行超過3萬億,占比約50%,農(nóng)發(fā)行比例也較大。
而商業(yè)銀行保障性安居工程貸款余額相對較低,這其中又主要是四大行主導(dǎo)。
假定保障性住房開發(fā)貸與安居工程貸款的投放主體結(jié)構(gòu)大體保持一致, 預(yù)計每家商業(yè)銀行保障性租賃住房貸款余額僅為數(shù)百億體量,且主要以國有大行為主,合計 體量大體在1000-3000億規(guī)模。
對于商業(yè)銀行而言,由于保障性安居工程貸款余額較低,政策允許存量貸款不計入“雙集中度”統(tǒng)計口徑,對于銀行集中度指標(biāo)的改善效果較為有限,難以起到引導(dǎo)銀行加大涉房類貸款投放的作用。
因此,光大證券認為,《通知》旨在對于雙集中度政策“糾偏”,但對于推動寬信用進程、為銀行涉房類貸款投放“松綁”以及鼓勵加大房地產(chǎn)貸款投放的效果較為有限。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示,保障性租賃住房的痛點主要是難以盈利,或者說投資周期太長,對民營資本的吸引力太小,只能淪為國企的指標(biāo)來定量完成,因此該政策對房地產(chǎn)市場整體影響有限。
“但信號意義明顯?!睆埓髠ハ蛴^察者網(wǎng)指出,政策提及,繼續(xù)加大對保障性住房建設(shè)和長租房市場發(fā)展的金融支持力度,意味著政策有望升級,從保障性租賃租房,到保證新住宅房,對于整體市場的信貸支持將明顯加大。并且租賃住房市場對信貸資金價格本就敏感,運營周期長,單獨計算貸款額度,有利于提高企業(yè)參與這項業(yè)務(wù)積極性。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 保障性住房- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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