（文/張志峰 編輯/馬媛媛）臨近年底，償債壓力巨大的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)收緊的融資政策終于略有放松。

近期，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部門(mén)從融資端釋放善意，部分民營(yíng)房企融資審批加速。

本周以來(lái)，先后有龍光、金地、碧桂園、龍湖等數(shù)家民營(yíng)房企通過(guò)ABS或銀行間發(fā)債獲取新鮮血液，極大提振了行業(yè)信心。

但融創(chuàng)中國(guó)暫時(shí)不在其列，剛完成一波配股融資的孫宏斌只得繼續(xù)變賣(mài)旗下股權(quán)來(lái)緩解現(xiàn)金流壓力。

此外也有消息稱，融創(chuàng)中國(guó)正考慮出售旗下文旅資產(chǎn)，進(jìn)一步回籠資金。

貝殼股票累計(jì)套現(xiàn)69億

12月8日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，在紐約時(shí)間10月29日至12月7日，融創(chuàng)累計(jì)出售貝殼2671.3萬(wàn)股ADR（美國(guó)存托憑證）股份，拋售總額5.3億美元，折合人民幣約33.74億元。

值得一提的是，這已經(jīng)不是融創(chuàng)第一次出售貝殼股份。

公告稱，紐約時(shí)間6月1日至12月7日，融創(chuàng)累計(jì)賣(mài)出貝殼股份總額10.84億美元，約合人民幣69.02億元。

出售完成后，融創(chuàng)仍然持超過(guò)328萬(wàn)股的貝殼股份。公告稱，出售所得款項(xiàng)凈額將用于公司的一般營(yíng)運(yùn)資金。

對(duì)于出售貝殼股份的原因，融創(chuàng)稱，公司投資貝殼已逾四年，取得了良好的投資回報(bào)，公司持續(xù)看好貝殼未來(lái)的發(fā)展，出售事項(xiàng)是按計(jì)劃收回財(cái)務(wù)投資，支持公司聚焦主業(yè)發(fā)展，并進(jìn)一步優(yōu)化公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

事實(shí)上，這筆生意對(duì)于孫宏斌而言，很難界定究竟是賺了還是賠了。

早在2017年1月9日，融創(chuàng)中國(guó)曾通過(guò)全資附屬公司融創(chuàng)房地產(chǎn)與北京鏈家及其經(jīng)營(yíng)股東訂立增資協(xié)議，以人民幣26億元代價(jià)獲得鏈家6.25%的股權(quán)。

兩年后，貝殼啟動(dòng)D輪融資，投資方在鏈家的股份也通過(guò)協(xié)議鏡像平移到貝殼找房，融創(chuàng)也由此與騰訊一起，成為貝殼的早期投資者之一。

2020年8月，貝殼找房赴美上市，發(fā)行價(jià)為20美元/股，發(fā)行當(dāng)日收漲87.2%，報(bào)37.44美元，總市值超422億美元。

彼時(shí)融創(chuàng)稱，公司是貝殼的主要戰(zhàn)略合作伙伴，持有貝殼股比超過(guò)4%。在財(cái)報(bào)中，融創(chuàng)對(duì)于貝殼美國(guó)存托股票的投資列示為“以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)”。

上市不到三個(gè)月，貝殼股價(jià)一路走高，最高觸及79.4美元，市值一度超900億美元。

在融創(chuàng)2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告中，其金融資產(chǎn)公允價(jià)值收益凈額由上年的7.8億元暴增十余倍至96.56億元，絕大部分來(lái)源于貝殼股票的浮盈貢獻(xiàn)。由此也帶動(dòng)了融創(chuàng)的其他收入及收益由上年的141.9億元增加至197.9億元。

因而，此時(shí)出售正值歷史低點(diǎn)的貝殼股票實(shí)非明智之舉。

融創(chuàng)在公告中表示，參照公司截至2020年12月31日財(cái)報(bào)內(nèi)的賬面價(jià)值計(jì)算，公司預(yù)期此次出售事項(xiàng)將在2021年度虧損約人民幣56.3億元。然而公司自投資貝殼起至出售完成，可以實(shí)現(xiàn)稅前溢利約17.6億元。

貝殼2020年8月上市至今股價(jià)周K（同花順數(shù)據(jù)）

標(biāo)普：可小幅緩解流動(dòng)性壓力

需要指出的是，這并非融創(chuàng)近期融資的唯一動(dòng)作。

就在不久前的11月17日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，融創(chuàng)中國(guó)配售3.35億股股份，融創(chuàng)服務(wù)配售1.58億股股份均已完成，所得款項(xiàng)凈額（扣除相關(guān)費(fèi)用后）合計(jì)約為73.43億港元。

眾多周知，配股融資和債權(quán)融資相比，盡管無(wú)需還本付息，但對(duì)于現(xiàn)有股東的股權(quán)稀釋勢(shì)必傷害股東利益，造成股價(jià)下跌。

但這對(duì)于現(xiàn)金流告罄卻發(fā)不了債的開(kāi)發(fā)商而言，似乎已經(jīng)別無(wú)選擇。融創(chuàng)中國(guó)表示，擬將認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額中約50%用于本公司一般運(yùn)營(yíng)資金，約50%用于償還貸款。

要知道，在此之前，孫宏斌還曾效仿許家印，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)向融創(chuàng)提供的4.5億美元無(wú)息貸款。

若加上出售部分資產(chǎn)等一系列操作，自10月份至今，融創(chuàng)2個(gè)月時(shí)間內(nèi)已接連獲得約190億元營(yíng)運(yùn)資金。

因此，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普亦發(fā)布報(bào)告稱，融創(chuàng)中國(guó)所采取的積極及時(shí)的融資行動(dòng)應(yīng)能小幅緩解公司逐漸累積的流動(dòng)性壓力，為其應(yīng)對(duì)明年債券到期提供一定緩沖空間。

標(biāo)普估算，截至2021年11月30日，融創(chuàng)中國(guó)有250億元境內(nèi)外債券將在2022年末前到期，其中包括兩筆總額為8.45億美元的私募債券以及將在明年進(jìn)入回售期的約109億元人民幣債券。

況且，除了這250億元即將到期的債券之外，在銀行“兩道紅線”與房企“三道紅線”的壓力下，降負(fù)債、?，F(xiàn)金早已成為現(xiàn)階段房企的主旋律。

在此前的業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌不止一次提到，基于目前公司自身戰(zhàn)略選擇的考慮，融創(chuàng)今年不但要降負(fù)債率，也要降負(fù)債規(guī)模。

而根據(jù)中報(bào)，截至2021年中期，融創(chuàng)中國(guó)的總負(fù)債9971.22億元，整體基數(shù)較大。

從“三道紅線”指標(biāo)來(lái)看，年中融創(chuàng)凈負(fù)債率為86.6%，非受限現(xiàn)金短債比升為1.11，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)達(dá)標(biāo)；但剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)76%，踩中一條紅線，成為頭部中除恒大之外僅有的“非綠檔”房企。

對(duì)于融創(chuàng)而言，及時(shí)完成將負(fù)債指標(biāo)才是當(dāng)務(wù)之急，出售部分文旅資產(chǎn)亦無(wú)不可。

標(biāo)普同時(shí)指出，即便如此，限制性監(jiān)管要求以及資本市場(chǎng)的高度波動(dòng)性仍將繼續(xù)限制融創(chuàng)中國(guó)的再融資選項(xiàng)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格政策立場(chǎng)將限制公司的項(xiàng)目融資靈活性。融創(chuàng)的現(xiàn)金余額和現(xiàn)金流主要來(lái)自項(xiàng)目層面的監(jiān)管賬戶以及在途按揭貸款。公司將需要更多依靠?jī)?nèi)部資源管理債務(wù)到期問(wèn)題，必要時(shí)可出售更多資產(chǎn)。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。