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行業(yè)加速整合,頭部物企收并購潮白熱化
【導(dǎo)讀】 “做大規(guī)模是業(yè)績增長的基礎(chǔ)。目前行業(yè)處于跑馬圈地階段,企業(yè)以收并購為切入點,不僅可以擴(kuò)大規(guī)模,還可以搶占戰(zhàn)略性賽道,構(gòu)建垂直領(lǐng)域影響力,這是企業(yè)提高競爭力和市占率的重要機(jī)遇。不過,在收并購大潮中,物企不宜盲目跟風(fēng)?!?/p>
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)下半年以來,隨著信貸政策收緊,多家規(guī)模房企陷入流動性危機(jī),紛紛開始變賣資產(chǎn)補充現(xiàn)金流。
即便大多數(shù)尚未爆發(fā)流動性危機(jī)的民營房企,也不斷爆出裁員縮編的消息,一時間開源節(jié)流成為行業(yè)常態(tài),貨架上擺滿了待售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
相反,物業(yè)管理行業(yè)盡管年初以來估值不斷回調(diào),但作為房企“最佳出路”的戰(zhàn)略性地位并未改變,因此未上市物企頂著破發(fā)風(fēng)險在港交所門口排起了長隊。
這對行有余力的房企而言,無疑是一場饕餮盛宴,整個行業(yè)年內(nèi)收并購規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。臨近年底,頭部物企為搶占市場各出奇招,即便暫時沒有好的收并購機(jī)會,也紛紛配股融資,蓄勢待發(fā)。
收并購總額超400億元
12月3日,陷入現(xiàn)金流危機(jī)傳聞的世茂用一場收并購行動作為回應(yīng):旗下上市物企世茂服務(wù)與蘇州市天翔物業(yè)管理有限公司達(dá)成股權(quán)合作,以2.46億元受讓其70%股權(quán),共同深耕蘇州市場。
資料顯示,蘇州市天翔物業(yè)管理有限公司成立于1996年10月,資產(chǎn)規(guī)模4000余萬元,擁有職工近1000人,管理總量逾300萬平方米,在管物業(yè)項目166個,96.5%項目分布于蘇州。
12月2日,正在忙于籌備上市事宜的萬科旗下萬物云,也忙里偷閑,收購惠州市萬益物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“萬益物業(yè)”)51%股權(quán)。
11月30日晚間,旭輝控股旗下永升服務(wù)公告稱,完成收購上海美凱龍物業(yè)管理服務(wù)有限公司80%股權(quán),稅前交易金額達(dá)6.96億元。
同日,遠(yuǎn)東發(fā)展亦發(fā)布公告稱,完成收購佳兆業(yè)集團(tuán)所持有的啟德物業(yè)。
根據(jù)此前披露方案,遠(yuǎn)東發(fā)展與新世界發(fā)展成立合營公司,以79.48億港元交易款,減去去年融資協(xié)議項下未償還本金總額30.52億港元及相關(guān)待售貸款代價12.32億港元為交易代價,收購啟德物業(yè)。
11月26日,在與潛在買家洽談商議長達(dá)一年半時間后,“殼后”朱李月華旗下上市公司升捷控股最終也為其香港物業(yè)及設(shè)施管理業(yè)務(wù)尋得“接盤方”——華潤置地物業(yè),交易金額為5.39億港元。
通過此次收購,華潤終于初步彌補其作為頭部房企,于物業(yè)賽道上的弱勢地位,在香港區(qū)域打開了一扇窗。
而更早之前,根據(jù)億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至11月出,2021年內(nèi)房企在物業(yè)管理板塊共實現(xiàn)收并購68起,已披露交易金額336.97億元,無論交易數(shù)量還是金額,均遠(yuǎn)超歷史。
若加上前述幾筆交易,則2021年至今所發(fā)生的交易總額已超過400億元。
值得一提的是,其中不乏單項交易金額數(shù)十億元的并購大案。
如碧桂園服務(wù)收購四川一個藍(lán)光旗下上市物企藍(lán)光嘉寶服務(wù),前者以54.32億元收購藍(lán)光嘉寶71.17%股份,使其在管規(guī)模一躍超過萬科、恒大等競爭對手,坐穩(wěn)行業(yè)第一寶座。
再如10月份,久未現(xiàn)身房地產(chǎn)領(lǐng)域、“沉迷”于金融投資的合生創(chuàng)展,突然放出消息,擬以200億港元對價收購恒大物業(yè)51%股權(quán)。
盡管最終或因價格問題,雙方交易未能達(dá)成,但每一次事件都在向行業(yè)表明,收并購已經(jīng)成為當(dāng)下擴(kuò)張的主流方式。
頭部物企籌資“誠意收購”
事實上,最令人感到躁動和不安的是,潛在交易可能更多。
一方面,中小民營房企在嚴(yán)峻的融資與銷售環(huán)境下普遍面臨流動性風(fēng)險;另一方面,對于現(xiàn)金流相對充裕,且急于轉(zhuǎn)型的房企而言,早已各顯神通、備好錢財。
日前,陽光城吳建斌表示,過去20面,房地產(chǎn)的核心就是高周轉(zhuǎn)、高杠桿,膽子要大,什么錢都敢用,這樣才能發(fā)展起來。幾乎每家房企的經(jīng)營現(xiàn)金流都是負(fù)現(xiàn)金流,恨不得周轉(zhuǎn)得更快,只要錢一回來就買地。因此,若管控繼續(xù)從嚴(yán),70%-80%的房企估計都要躺下。
在這樣的背景下,房企想要快速獲取現(xiàn)金流自救,只能通過變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而此時,土地、在建項目往往債務(wù)牽扯較深,買家不愿輕易接盤,正處于估值回調(diào)期的物業(yè)公司就成了“硬通貨”。
如11月初,融創(chuàng)服務(wù)以6.93億元收購當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)32.22%股權(quán)。而此前不久,當(dāng)代置業(yè)剛剛宣布美元債違約,正急需這筆錢續(xù)命。
再如前文提到的碧桂園收購藍(lán)光嘉寶、合生創(chuàng)展與恒大物業(yè)200億港元交易方案、遠(yuǎn)東發(fā)展收購啟德物業(yè),均為收購標(biāo)的母公司在遇到現(xiàn)金流危機(jī)時,不得不采取“忍痛割愛”。
相反,對于母公司資金充足的物管企業(yè)而言,眼下這種情形正是收并購的窗口期。
就在一周前,碧桂園服務(wù)還發(fā)布了擬配售1.5億股、集資總額約80億港元的公告。
需要指出的是,這已是一年來企業(yè)第三次配股,三次合計融資約263億港元。而碧桂園服務(wù)收并購動作和金額,也是整個行業(yè)之最,今年以來,已先后收購藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)、彩生活旗下鄰里樂、誠和物業(yè)等7家知名物業(yè)公司部分或全部股權(quán),總計斥資約193億元,增加在管面積約2.8億平方米。
除了碧桂園,不久前世茂服務(wù)也完成配發(fā)1.15億股新股,募資總額17.35億元港元;旭輝永升服務(wù)宣布配發(fā)0.84億股新股,募資總額13.04億元港幣。
根據(jù)公告,上述公司均表示配股融資將主要用于收并購。
此外,就在各家各顯神通,忙得不亦樂乎之際,過去不止一次公開表示“不差錢”“不需要分拆上市”得行業(yè)老大哥萬科終于坐不住了。
日前,萬科公告稱,擬分拆子公司萬物云在港交所上市的計劃獲股東大會高票通過。截至2020年底,萬物云在管面積 5.66 億平方米。
無獨有偶,商管物業(yè)領(lǐng)域的“一哥”萬達(dá)商管同樣不甘寂寞。10月21日,珠海萬達(dá)商管向香港聯(lián)交所遞交了招股說明書,截至2021年中期,企業(yè)管理全國204個城市380座萬達(dá)廣場,在管商業(yè)面積共5420萬平方米。
日前,世茂服務(wù)助理總裁、海峽區(qū)域公司總裁閆佩倫在接受媒體采訪時就表示,做大規(guī)模是業(yè)績增長的基礎(chǔ)。目前行業(yè)處于跑馬圈地階段,企業(yè)以收并購為切入點,不僅可以擴(kuò)大規(guī)模,還可以搶占戰(zhàn)略性賽道,構(gòu)建垂直領(lǐng)域影響力,這是企業(yè)提高競爭力和市占率的重要機(jī)遇。
“不過,在收并購大潮中,物企不宜盲目跟風(fēng)?!遍Z佩倫同時也指出,僅停留在數(shù)字階段的業(yè)務(wù)規(guī)模影響有限,企業(yè)做大規(guī)模后不能消化,反而會適得其反。因此,企業(yè)更應(yīng)重視有質(zhì)量的規(guī)?;l(fā)展,除做大規(guī)模,也需重視整合建設(shè)和能力提升。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 物企收并購- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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