（文/張志峰 編輯/馬媛媛）易小迪的名字上一次出現(xiàn)在公眾面前，還是和李亞鵬打造陽光100中國(guó)雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的時(shí)候。這場(chǎng)聯(lián)姻六年前在行業(yè)里激起了一些水花，但沒能給他帶來實(shí)質(zhì)的收益。

身為與馮侖、潘石屹齊名的“萬通六君子”核心人物之一，易小迪在多年前就收獲了在行業(yè)里的名氣。但離開萬通之后，他行事顯得頗為低調(diào)，幾乎從不引人注意。直到不久前，陽光100中國(guó)自爆債務(wù)違約。

易小迪大概也不會(huì)想到，作為初代地產(chǎn)“明星”，時(shí)隔多年再次聲名大噪，竟然是由其一手創(chuàng)辦的上市房企爆雷所致。

延續(xù)的地產(chǎn)夢(mèng)

相較于大家熟悉的恒大，陽光100中國(guó)無論名氣還是規(guī)模都要小得多，之所以能夠引發(fā)社會(huì)關(guān)注，很大程度上來自于老板易小迪的個(gè)人流量。

公開資料顯示，易小迪1964年出生于湖南一個(gè)普通家庭。憑借自己努力，先后考入北京師范大學(xué)地理系本科，及中國(guó)人民大學(xué)計(jì)劃系，獲得經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位。

1988年，兩大名校畢業(yè)的易小迪年僅24歲，正是躊躇滿志之時(shí)，被當(dāng)時(shí)在海南省委體改委工作的馮侖看中，受邀趕赴海南。

在這里，他認(rèn)識(shí)了潘石屹、馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富5人，并共同創(chuàng)立了海南萬通，人稱“萬通六君子”。

乘著時(shí)代的東風(fēng)，海南萬通成為當(dāng)年海南淘金的最大受益者之一，也創(chuàng)造了房地產(chǎn)界最早的神話。

時(shí)隔多年，潘石屹想起那段時(shí)間仍舊感嘆：跟做夢(mèng)一樣，一會(huì)兒一個(gè)價(jià)，轉(zhuǎn)手就是上百萬。

然而，由于內(nèi)部權(quán)力和利益分配問題產(chǎn)生分歧，六人合作不久即帶著各自的“第一桶金”分道揚(yáng)鑣。

經(jīng)歷了風(fēng)云變幻的地產(chǎn)30余年，萬通在“大哥”馮侖獨(dú)自掌控下已經(jīng)變得不像一家典型房企。馮侖漸漸開始熱衷于一邊分享故事、一邊講脫口秀。

王啟富和劉軍則隱入幕后，轉(zhuǎn)向投資領(lǐng)域，一個(gè)進(jìn)軍體育產(chǎn)業(yè)，一個(gè)進(jìn)入農(nóng)業(yè)科技行業(yè)。

反差最大的當(dāng)屬潘石屹，起初只是財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，后來獨(dú)自創(chuàng)辦SOHO中國(guó)賣寫字樓，反成了六人中名氣最大的一個(gè)。然而如今時(shí)代東風(fēng)已過，又迅速跌落谷底，想要出清資產(chǎn)而不得。

至此，能夠始終如一堅(jiān)守在房地產(chǎn)賽道上的，僅剩易小迪一人。

1999年，易小迪離開海南萬通不久，就動(dòng)身前往北京另起爐灶，著手創(chuàng)辦陽光100中國(guó)，延續(xù)自己的地產(chǎn)夢(mèng)。

后來，曾經(jīng)的伙伴、作為海南萬通法人和總經(jīng)理的王功權(quán)，在先后經(jīng)歷了投資人、職業(yè)經(jīng)理人履歷之后，前來投奔這位昔日的總經(jīng)理助理。從2015年8月3日至今，王功權(quán)擔(dān)任陽光100中國(guó)非執(zhí)行董事一職。

真·佛系經(jīng)營(yíng)

值得一提的是，陽光100中國(guó)的爆雷之所以引發(fā)較大關(guān)注，還在于其失敗原因，與此前爆雷的規(guī)模房企均大相徑庭。

不同于泰禾、富力等絕大多數(shù)高杠桿房企的激進(jìn)擴(kuò)張策略，陽光100中國(guó)盡管創(chuàng)立較早，且開局抓了“一手好牌”，但企業(yè)中后期發(fā)展過程稱得上謹(jǐn)小慎微。

最初在北京CBD成功開發(fā)陽光100國(guó)際公寓項(xiàng)目之后，陽光100中國(guó)又接連在天津、重慶、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、南寧等十幾個(gè)城市開發(fā)了20多個(gè)住宅項(xiàng)目。

2004-2008年，陽光100中國(guó)迎來高光時(shí)刻，連續(xù)5年位列全國(guó)百強(qiáng)房企TOP10。彼時(shí)如恒大、碧桂園、龍湖、世茂等一眾知名民營(yíng)房企，就如現(xiàn)在的陽光100中國(guó)一般名不見經(jīng)傳。

然而，貧苦出身的易小迪飛上枝頭之后，非但沒有像其他房企一般，走瘋狂拿地、舉債、擴(kuò)張的“常規(guī)”路線，反而表現(xiàn)得十分克制。

或是由于親眼見識(shí)了海南樓市泡沫破裂的慘劇，原本就篤信佛教的易小迪日漸佛系，陽光100中國(guó)在發(fā)展上也絕不“冒進(jìn)”。

在城市選擇上，陽光100中國(guó)開始專攻二三線城市，把“不拿地王”作為底線，每個(gè)城市的拿地樓面價(jià)都有一個(gè)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。

在如今看來，這樣的優(yōu)秀品質(zhì)堪稱行業(yè)楷模。然而，在那個(gè)行業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)的年代，易小迪的“謹(jǐn)慎”卻顯得與時(shí)代格格不入，使陽光100中國(guó)白白錯(cuò)失了資本原始積累的良機(jī)，最終被遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了身后。

數(shù)據(jù)顯示，2004年陽光100中國(guó)高光時(shí)刻銷售額為30億元。直到2014年上市，11年時(shí)間其銷售額僅翻了一倍，約為66.67億元。

事實(shí)上，一切皆由性格決定。用馮侖的話說，潘石屹信佛是裝神弄鬼，易小迪是真信佛。

同時(shí)，作為名噪一時(shí)的初代地產(chǎn)人，他并非不了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，也知道自己的經(jīng)營(yíng)策略將會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。

易小迪說：“要是房地產(chǎn)繼續(xù)瘋狂下去的話，拿地王的人估計(jì)還能繼續(xù)賺到錢，但是我不羨慕他們，因?yàn)檫@是他冒險(xiǎn)得來的?！?

王功權(quán)曾評(píng)價(jià)他：“假如某天大家都失敗了，易小迪的心理抗挫傷能力會(huì)最強(qiáng)，會(huì)比別人更早站起來?！?

潘石屹也曾在書中寫道：“在我困難的時(shí)候，我最先想到的總是易小迪，他不一定會(huì)給我多少物質(zhì)上的幫助，但他的講話會(huì)給我力量，給我戰(zhàn)勝困難的勇氣?！?

然而，“六君子”中最讓人放心的易小迪最終還是倒在了時(shí)代的浪潮下。

融資告破，自爆違約

即便爆雷，也不難看出易小迪的佛系性格：其他房企都是被債權(quán)人、供應(yīng)商之類的爆出違約消息，只有陽光100中國(guó)是“自爆”。

12月6日，陽光100中國(guó)公告稱，一筆1.7億美元2021年12月5日到期的10.50%優(yōu)先票據(jù)未能如期支付，已發(fā)生違約事件。

事實(shí)上，這已不是陽光100中國(guó)第一次爆雷。早在今年8月11日，陽光100中國(guó)就公告稱，未能于到期日支付2021年債券的本金和溢價(jià)，已發(fā)生了違約事件，同時(shí)違約還觸發(fā)了2022年到期的金額高達(dá)2.196美元、利率為13%的優(yōu)先綠色票據(jù)的交叉違約條款。

同時(shí)，違約事件還將觸發(fā)該公司其他債務(wù)工具的交叉違約，其中就包括這筆1.7億美元的優(yōu)先票據(jù)。

陽光100中國(guó)在公告中指出，由于中國(guó)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)資金流動(dòng)監(jiān)管及收緊放款，企業(yè)原定的融資計(jì)劃無法達(dá)成預(yù)期，違約事件繼續(xù)發(fā)生。

值得一提的是，這樣的結(jié)果早在年中披露的財(cái)務(wù)報(bào)告中就已初現(xiàn)端倪。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，陽光100中國(guó)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物13.12億元；企業(yè)對(duì)應(yīng)的貸款和借款總額256.28億元，其中須于一年內(nèi)或按要求償還的高達(dá)126.28億元。

只不過，前后泰禾、華夏幸福，后有恒大、富力等千億規(guī)模房企，少有人關(guān)注前10月銷售額僅27.95億元的陽光100中國(guó)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，陽光100中國(guó)作為老牌房企，其失敗除了由于易小迪性格保守，導(dǎo)致早年錯(cuò)失擴(kuò)張良機(jī)之外，還跟企業(yè)轉(zhuǎn)型失利直接相關(guān)。

不同于恒大高調(diào)大跨度造車，陽光100中國(guó)的轉(zhuǎn)型相關(guān)度很高，且跨度并不大。其失敗的根源還是“時(shí)機(jī)”。

時(shí)機(jī)與實(shí)力缺一不可

自2014年上市之后，易小迪也覺察到自己在住宅領(lǐng)域失速，并非長(zhǎng)久之計(jì)。恰逢正值上一輪房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻，陽光100中國(guó)便宣布從住宅產(chǎn)品開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商全面轉(zhuǎn)型。

在易小迪的計(jì)劃中，新的陽光100中國(guó)將從3條賽道打開突破口，分別為位于郊區(qū)、以阿爾勒文旅小鎮(zhèn)為代表的復(fù)合型住區(qū)，位于城市、以鳳凰街為代表的商業(yè)街區(qū)綜合體以及命名為喜馬拉雅的服務(wù)式公寓。

其中最廣為人知的當(dāng)屬其接盤雪山小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

2015年前后，由李亞鵬開發(fā)的20.4萬平方米文旅項(xiàng)目——麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)遭遇資金困境，負(fù)債累累。

在易小迪看來，文旅小鎮(zhèn)不失為房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)的一個(gè)好途徑，前景十分廣闊。因此，毫不猶豫地出資1.94億元收購雪山小鎮(zhèn)項(xiàng)目51%權(quán)益，主導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)，以期盤活資產(chǎn)。

然而，彼時(shí)全國(guó)范圍內(nèi)的文旅小鎮(zhèn)都幾無成功先例，陽光100中國(guó)也只能摸著石頭過河，銷售及運(yùn)營(yíng)情況均不理想。

2015-2020年5年間，雪山小鎮(zhèn)共銷售1.48萬平方米，不及收購面積的1/10，銷售單價(jià)也從2015的1.95萬元/平方米到2020年的1.52萬元/平方米，不升反降。

投入了幾乎全部身家卻遲遲得不到回報(bào)，再疊加調(diào)控影響，即便這次易小迪并未選擇“佛系躺平”，被迫賣項(xiàng)目、賣物業(yè)，但融不到新鮮血液依舊難逃爆雷命運(yùn)。

有資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，文旅小鎮(zhèn)、商業(yè)綜合體等項(xiàng)目耗資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，且對(duì)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的要求也極高，即便如萬達(dá)、融創(chuàng)等實(shí)力雄厚的頭部公司來操作，其間風(fēng)險(xiǎn)也同樣不小，根本不是早已與時(shí)代脫節(jié)且實(shí)力不足的陽光100中國(guó)所能把握和承受的。

要知道，如今無論轉(zhuǎn)型商業(yè)較為成功的龍湖天街、華潤(rùn)萬家、中糧大悅城，還是轉(zhuǎn)型文旅較為成功的融創(chuàng)文旅城，幾乎都是在近年來住宅開發(fā)領(lǐng)域做到頭部、遭遇瓶頸和強(qiáng)調(diào)控之后，才開始收縮住宅領(lǐng)域戰(zhàn)線，在運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域?qū)で笸黄坪娃D(zhuǎn)型，大力發(fā)展而來的。

時(shí)勢(shì)造英雄，古今皆如此。因此，從某種意義上說，易小迪對(duì)于開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)、文旅等運(yùn)營(yíng)商的設(shè)想并無問題，錯(cuò)只錯(cuò)在時(shí)機(jī)選擇太過超前，且錯(cuò)誤地估算了政策形勢(shì)與自身實(shí)力?；厮蓐柟?00中國(guó)的發(fā)展，錯(cuò)過的風(fēng)口不會(huì)再來，這些年試錯(cuò)沉沒成本太多。前路漫漫，兇吉未卜。

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