（文/張志峰 編輯/馬媛媛）隨著深圳、杭州、蘇州、南京等幾個(gè)熱點(diǎn)城市土拍收官，第三批集中供地已經(jīng)進(jìn)展過半。

值得一提的是，受到房地產(chǎn)市場整體遇冷，以及第二批集中供地前車之鑒影響，本輪集中供地各地政策大都明顯變得寬松了許多，但結(jié)果依舊不如人意。

除了極少數(shù)熱門地塊之外，將近半數(shù)地塊流派或以底價(jià)成交，且民營房企即便如碧桂園、融創(chuàng)等一向“不差錢”的頭部企業(yè)參與度都大幅下降，地方國企及大型央企成為本輪土地市場最大贏家。

各地普遍“適度松綁”

以11月25日剛剛結(jié)束土拍的深圳為例。

公開資料顯示，深圳第三批集中供應(yīng)的11宗宅地全部成功出讓，最終吸金368億元。

最為引發(fā)市場關(guān)注的是，作為全國房地產(chǎn)行業(yè)最熱門城市，此輪土拍僅吸引了20余家房企參與，其中大部分房企總部位于深圳，央國企占大多數(shù)。并且，競得企業(yè)均為深圳本土。

具體而言，深圳地鐵作為本土國資企業(yè)，一口氣拿出178.51億元，以底價(jià)收獲5宗地塊，賺了個(gè)盆滿缽滿。

其中最貴的兩宗地塊南山招商街道K1030016、龍崗園山街道G01063-0264地塊明確要求須為具有國有（不含港澳臺(tái)地區(qū)）地鐵線路建設(shè)、運(yùn)營、管理和上蓋物業(yè)獨(dú)立開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的中華人民共和國境內(nèi)注冊法人企業(yè)，幾乎是為深鐵量身打造。

除深鐵之外，另外一家國企深業(yè)集團(tuán)同樣斬獲2宗土地，深物業(yè)與深港科創(chuàng)兩家本土國企亦各競得1宗地。

相比之下，民企方面，僅有鴻榮源以底價(jià)摘得下寶安中心區(qū)地塊，星河搖中龍崗寶龍地塊。

相較于第二批土地集中供應(yīng)，本次土拍基本延續(xù)了上一輪的方法繼續(xù)沿用“三限雙競+搖號(hào)”。不同的是，取消競“全年期自持租賃住房”，調(diào)整為“可售公共住房”。

這一調(diào)整也被業(yè)內(nèi)視為“適度松綁”以保障房企適度利潤空間的信號(hào)。

從結(jié)果來看，也確實(shí)在一定程度上調(diào)起了房企熱情。位于南山前海、龍崗寶龍、光明的4宗純宅地均無特殊競拍條件，利潤率較高，受到房企爭搶，最終通過搖號(hào)決出勝負(fù)。

據(jù)合一城市更新集團(tuán)研究報(bào)告初步測算，深圳第三批次項(xiàng)目整體銷售凈利潤區(qū)間大致為10%-20%，相比第二次10%以內(nèi)有所提升。

事實(shí)上，“適度松綁”的城市不止深圳，截至目前，幾乎所有已掛牌土地信息或公布土拍細(xì)則的城市均有“異曲同工”之感。

如南京第三批集中供地取消“不得聯(lián)合報(bào)名競買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由二批土拍的二級(jí)或一級(jí)下調(diào)至三級(jí)及以上；蘇州供給數(shù)量增加 5 宗，出讓面積增幅達(dá)到 45.2%，但對房企保證金要求反而下調(diào)；杭州恢復(fù)了預(yù)公告，意味著房企又可以在正式競價(jià)前 " 勾地 "。

除了在土拍規(guī)則限制上“適度松綁”之外，更加引人矚目的是，不少城市新一批供應(yīng)地塊還悄悄調(diào)低了起拍價(jià)。

其中最為夸張的當(dāng)屬蘇州，11月25日，蘇州土拍中的木瀆板塊一宗宅地由合潤地產(chǎn)底價(jià)競得，樓面價(jià)僅15500元/平方米。而木瀆板塊向來“盛產(chǎn)地王”，就在該地塊不遠(yuǎn)處，近兩年中鐵、國瑞、金茂等眾多房企拿下的地塊，樓面價(jià)普遍在2.4萬－2.89萬元/平方米不等。由此計(jì)算，該地塊此次樓面價(jià)大約縮水1萬元不止。

再如杭州，此輪競拍中有4宗地塊系第二輪流拍土地，最終筧橋單元地塊本次出讓地價(jià)為20.25億元，較前批次的22.04億元減少1.79億元，同比減少8.11%；富春灣新城7號(hào)地塊前批次出讓地價(jià)7.2億元，本批次直接下滑12.5%至6.3億元；臨平開發(fā)區(qū)地塊價(jià)格下調(diào)幅度最大，較前批次的8.32億元直接減少1.39億元，同比減少為16.67%。

唯一一宗不降價(jià)的地塊則以提高商品房預(yù)售價(jià)變相折價(jià)。

與杭州類似，廣州第三輪集中供地中，6宗“回爐”地塊起拍價(jià)同樣出現(xiàn)小幅下調(diào)，平均起始樓面價(jià)下調(diào)了1200-3200元，個(gè)別地塊單價(jià)下降5240元。此外，部分地塊還取消了新房限售價(jià)。

民企整體參與度不高

與競拍規(guī)則和地價(jià)下調(diào)相比，本輪土拍的另一特點(diǎn)便是“冷”。

以南京為例，11月25日，南京市第三批集中供地落幕，最終41宗地塊中有35宗地塊底價(jià)成交，僅5宗地塊因報(bào)價(jià)“觸頂”轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，另有1宗地塊流拍，總成交價(jià)325億元。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，南京此輪土拍整體溢價(jià)率僅3.39%。從拿地企業(yè)來看，也少見品牌房企的身影，多為本土國資房企。

需要特別指出的是，這沒有計(jì)算開拍之前就先行終止的地塊。公開資料顯示，11月22日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，原定于25日集中出讓的15宗地塊因故終止出讓。

再如合肥，根據(jù)前期發(fā)出的公告，第三批集中供地將于下周一（29日）開拍，一共推出21宗宅地，但競爭者卻似乎寥寥無幾。

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)上爆料的參拍房企名單，截至目前11宗地塊無人報(bào)名，超過總供應(yīng)的一半；還有3宗地塊僅1家房企報(bào)名，相當(dāng)于定向供地；最熱門的地塊也僅有5家開發(fā)商競爭。

由此看來，類似深圳11宗地塊中7宗底價(jià)成交的情況已經(jīng)稱得上優(yōu)秀。

與之形成鮮明對比的是，上半年“集中供地”政策出爐之際，還一度被行業(yè)認(rèn)為是重大利好。以至于年中首批集中供地時(shí)，各大房企爭相搶購，實(shí)力稍差的連湯都喝不到。最終，杭州、北京等熱點(diǎn)城市單城土地出讓金就超過1000億元。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，22城首批集中供地總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價(jià)率15.1%。其中，重慶、深圳、廈門3城的綜合溢價(jià)率分別達(dá)39.2%、30.9%和29.4%，單個(gè)地塊最高溢價(jià)率高達(dá)129.98%。

中指研究院分析師楊帆表示，受市場大環(huán)境、企業(yè)銷售回款慢、資金壓力大等多重因素的影響，第三次集中土拍中出現(xiàn)了更加明顯地降溫表現(xiàn)。企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎，尤其是觸及紅線的房企大都“暫?！绷诵略鐾羶?chǔ)。預(yù)計(jì)接下來全國土地市場整體還是低溫運(yùn)行，底價(jià)成交將成為普遍現(xiàn)象。

有房企人士向觀察者網(wǎng)表示，從宏觀角度來看，房地產(chǎn)市場過冷對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展同樣不利。因此，部分地塊降價(jià)、土拍規(guī)則“適度松綁”等調(diào)整，都可以理解為“適應(yīng)市場”，是地方政府為了維護(hù)行業(yè)健康發(fā)展所做的努力，中央對于“房住不炒”和穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”決心絲毫未改。從客觀結(jié)果上，這些調(diào)整將繼續(xù)利好國資和頭部民營房企，中小民營房企的不利境地并未改變。

觀察者網(wǎng)亦注意到，除上述較為吸引眼球的調(diào)整之外，此次土拍政策中關(guān)于“現(xiàn)房銷售”的試點(diǎn)明顯有擴(kuò)大趨勢。

如北京此輪所推出12宗宅地中，5宗地塊設(shè)置了現(xiàn)房銷售的硬性要求。

貝殼研究院分析師表示，此次擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，主要為避免不久后同一區(qū)域內(nèi)商品房住宅項(xiàng)目扎堆入市的情況?，F(xiàn)房銷售在保障品質(zhì)的同時(shí)，亦可有效錯(cuò)開銷售時(shí)間，減輕銷售競爭壓力。

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