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最低85折,杭州第三批集中供地打折出讓
最后更新: 2021-11-23 00:01:26(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)半年時(shí)間,從賣地千億到打折出讓,曾今火熱的杭州土地市場,小步快跑進(jìn)入調(diào)整期。
11月20日,杭州市發(fā)布2021年第三批住宅用地集中出讓公告(杭規(guī)劃資源告[2021]R003號),合計(jì)出讓地塊35宗,面積2643畝,總建筑面積416.07萬平方米,總起價(jià)712.9億元,將于12月21日集中出讓。
若第三批次土地全部順利成交,杭州三輪集中供地共成交商品住宅用地10007畝,預(yù)計(jì)可完成年度供應(yīng)計(jì)劃10070.55畝的99.37%。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示,對于杭州來說,第三次集中供地較為重要,一方面今年供地計(jì)劃距離既定規(guī)劃還有一定差距,土地出讓的任務(wù)較重。另一方面由于第二次土拍流拍數(shù)量較多,對本次土拍難免會形成一定影響。
重啟“勾地”政策
首輪集中供地中,“勾地”政策是杭州了解房企購地意向的方式之一。
3月27日,杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了第一批國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓信息預(yù)告,共57宗住宅地塊,出讓面積約4533畝。十天后,這57宗住宅地塊正式出讓。
由于提前了解房企意愿,杭州首批集中供地火爆,總起拍價(jià)943.7億元,最終成交價(jià)1178億元,在競自持和封頂價(jià)的基礎(chǔ)下,平均溢價(jià)率高達(dá)24.83%。其中,有44宗地達(dá)到封頂價(jià),最高自持比例達(dá)到40%。
第二次集中供地中,杭州忽略“勾地”政策,直接發(fā)布土地出讓公告。不同于首輪供地中收官攬金千億,杭州第二批集中供地以54.84%流拍率、257.46億成交總價(jià)草草收場。
為了降低流拍率、完成供應(yīng)計(jì)劃,杭州第三輪集中供地恢復(fù)勾地政策。
11月3日,杭州市規(guī)劃和自然資源局曾發(fā)布第三批集中供地預(yù)告,計(jì)劃推出51宗地塊,并表示有意向參與上述地塊競買的,可于11月10日前繳納預(yù)約申請保證金、辦理預(yù)約申請手續(xù)。
“這意味著房企又可以在正式競價(jià)前進(jìn)行‘勾地’?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出,勾地有利于政府了解市場需求,從而更科學(xué)地評估和確定出讓底價(jià),增加了政府在招拍掛中的優(yōu)勢地位,有效降低流拍風(fēng)險(xiǎn)。
為了增加土地吸引力,杭州主城區(qū)地塊明顯增多,申花、三墩、未來科技城、文暉、運(yùn)河新城、錢江新城二期、云城等多個熱門板塊均有地塊出讓。
與此同時(shí),為了避免“10宗競品質(zhì)地塊在報(bào)名階段終止出讓”的局面,本次供地采取“定品質(zhì)”出讓,即根據(jù)各宗地的建筑品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)依照《建設(shè)用地規(guī)劃條件》和《建設(shè)條件須知》執(zhí)行。
另外,杭州本次出讓對購買資格、購地資金等仍有嚴(yán)格的要求。其中,同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競買(含聯(lián)合競買)同一地塊;競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?;蚱渌嚓P(guān)融資便利等。
降低預(yù)期賣地
為預(yù)防流拍率過高,杭州降低土地競得價(jià)格。
溢價(jià)率方面,杭州土地上限由此前的15%下調(diào)為10%。當(dāng)土地競價(jià)未達(dá)到上限價(jià)格時(shí),價(jià)高者得;當(dāng)土地競價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí),轉(zhuǎn)為公開搖號確定競得人。
這個結(jié)果并不令人意外。自第三批集中土拍掛牌伊始,各地紛紛降低土地初始掛牌價(jià)格。以上海和廣州為例,上海第三輪供地中有8宗地塊起始價(jià)在10億元以下,有10宗地塊的在10億元-20億元之間;廣州第三輪集中供地有6宗回爐地塊再次出讓,平均起始樓面價(jià)每平方米下調(diào)了1200-3200元,有個別地塊每平方米降價(jià)5240元。
和廣州一樣,杭州也有4宗流拍地塊卷土重來,分別為筧橋單元JG0603-R21-06地塊、富春灣新城7號地塊、臨平開發(fā)區(qū)北沙路與風(fēng)荷路交匯東南處地塊和錢塘核心區(qū)青西二路東側(cè)地塊。這些是第二輪集中供地中的競品質(zhì)地塊。
但價(jià)格有了很大變化。筧橋單元JG0603-R21-06地塊本次出讓地價(jià)為20.25億元,較前批次的22.04億元減少1.79億元,同比減少8.11%;富春灣新城7號地塊前批次出讓地價(jià)7.2億元,本批次直接下滑12.5%至6.3億元。
臨平開發(fā)區(qū)北沙路與風(fēng)荷路交匯東南處地塊價(jià)格下調(diào)幅度最大。本次出讓地價(jià)為6.93億元,較前批次的8.32億元直接減少1.39億元,同比減少為16.67%,相當(dāng)于給房企打了85折。
不降價(jià)的地塊則以提高商品房預(yù)售價(jià)變相折價(jià)。以錢塘核心區(qū)青西二路東側(cè)地塊舉例,出讓價(jià)格雖較前次的8.61億元上漲7.15%至9.25億元,但所建商品住房毛坯銷售價(jià)格也有所上漲。
其中,均價(jià)從“不高于17300元/平方米”變更為“不高于18800元/平方米”,最高單價(jià)從“不高于19030元/平方米”變更為“不高于20680元/平方米”,平均每平方米利潤空間增加1500元。
“這表現(xiàn)出杭州對于未來推動商品房向更高品質(zhì)化發(fā)展有著較強(qiáng)的訴求?!睆埐ū硎?,部分地塊的起拍價(jià)格有所調(diào)整,也是更多考慮到市場因素,并給到房企更有保障性的利潤空間。
“不論如何,土地市場真的降溫了?!蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示,第一,房企拿地的積極性下降,尤其到了年底,房企現(xiàn)金流集中支出階段,很多房企已經(jīng)暫停了拿地;第二、地方政府對于土地市場的預(yù)期也降溫了,基準(zhǔn)地價(jià)方面也開始下降了;第三、房地產(chǎn)市場的矛盾已經(jīng)從供給端轉(zhuǎn)移到需求端,目前是購房者觀望情緒較濃。
在宋紅衛(wèi)看來,在房地產(chǎn)整體銷售下降的大背景下,即使政府降低地價(jià),房企的拿地的積極性也不會太高,預(yù)計(jì)杭州此次拿地的主體還是杭州本地的龍頭企業(yè)和地方國企。
張波則表示,第三次土拍整體門檻有所降低,會更有利于提升房企拿地的積極性,預(yù)計(jì)本次土拍市場熱度會高于第二次,房企的表現(xiàn)也會更為理性。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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