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房地產稅改革在即,冰封的樓市也隨之躁動?
【導讀】 房地產稅的開征,作用更多是引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,是穩(wěn)定房地產市場的重要手段之一。主要還是針對投資投機購房者,持有多套房產,及購買豪宅的富裕人群,目的是抑制商品房漲幅過快,避免因房價過高影響民生,帶來越來越多的社會問題。也順應當前高層提出的“共同富?!狈较颉6鴮τ趧傂?、剛改等合理購房需求應該影響不大。
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)近日,第十三屆人大常委會上,授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作,引發(fā)全社會廣泛關注。
特別是結合目前樓市成交遇冷,一時間,對于樓市熱度及房價走勢的各種猜測紛至沓來,甚至部分業(yè)主已經開始考慮拋售手中多余房產。
這為如今正處于“冰凍期”的房地產市場增添了一點變數。
上海浦東區(qū)某房產中介門店店長王昊告訴觀察者網:“這兩個月幾乎沒怎么開單,原本打算本月月底就關門了。但這幾天房地產稅試點一開,不少業(yè)主開始咨詢市場行情,有賣房打算。因此,跟朋友商量了一下,計劃再挺一段時間,看看年底前成交量會不會有所回升。”
貝殼、中原等行業(yè)大哥帶頭收縮
據了解,受到二手房指導價、信貸政策驟然收緊等影響,目前新房、二手房成交量紛紛呈現斷崖式下滑,樓市提前進入寒冬。
中國指數研究院發(fā)布的最新數據顯示,上周(10月16日-22日)新房、二手房分別成交4.5萬套、1萬套,環(huán)比再次下降7.9%、12.8%。同時,10月新房日均成交同比大幅降33.5%,降幅較9月擴大8.3個百分點。
而在此之前,國慶“黃金周”7天更加慘淡,因為網簽數據大部分城市缺失,大部分城市新增成交量都達到近年來最低點,北上廣深4個一線城市的新房、二手房均接近0成交。
同時,以往出現的長假三四線返鄉(xiāng)置業(yè)潮在2021年國慶節(jié)期間也絲毫沒有反應,三四線城市加速打折現象愈加明顯。
圖片來源:平安證券研究所
受此影響,全國不少城市出現大量的中介離職潮。
王昊告訴觀察者網,前兩年生意好的時候,自己已經開了五六家門店,手下百余名員工,自然也賺了些錢。但去年以來生意越來越難做,門店陸續(xù)開始轉讓,到現在只剩下這一間門店,還是與朋友合并之后留下的。
值得關注的是,受到樓市沖擊的并不只是王昊這類小中介公司。日前,貝殼、中原等行業(yè)龍頭企業(yè)也紛紛“撐不住了”,陸續(xù)發(fā)布了“收縮防線過冬”的消息。
10月11日前后,國內最大的中介平臺貝殼找房傳出裁員消息,稱對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務進行調整優(yōu)化,裁員補償標準為“N+3”。
盡管貝殼方面一再強調,縮減金融業(yè)務是為了聚焦主業(yè),線上線下房產中介業(yè)務也并未削減,但業(yè)內普遍認為,營收依賴于房屋交易傭金的貝殼,在二手住宅成交量下滑形勢下未來發(fā)展空間肯定會變窄,縮減金融業(yè)務只是企業(yè)規(guī)避風險及收縮防線的開始。
就在貝殼裁員的同時,另一家老牌中介公司中原地產也傳出類似消息。
在中原地產內部下發(fā)文件中,企業(yè)直言,受市場持續(xù)低迷,為了保留核心資源度過寒冬,集團決定調整內地業(yè)務規(guī)模與架構,所有分公司都要應自身經營情況作出適度收縮,目標在第四季度達到收支平衡。
該份文件還指出,合肥、鄭州、濟南、南昌、哈爾濱、南京、寧波7家分公司內部編制調整為事業(yè)部形式經營,需要大幅削減經營規(guī)模。
觀察者網了解到,目前上海中原地產正通過降薪等形式要求員工拼業(yè)績并“自救”。
一份微信截圖顯示,對于連續(xù)3個月以上無業(yè)績人員,上海中原地產要求這部分人員立刻轉為無底薪或勸退處理。另外,本月開始1-4級人員,月業(yè)績低于1000元的無底薪處理,店董級以上月人均業(yè)績不達標將直接對管理人員進行降薪,其中月人均業(yè)績低于5000元,全額底薪打七折;月人均業(yè)績低于1.2萬元,全額底薪打八折;月人均業(yè)績低于2萬元,全額底薪打九折。
不過有知情人士向觀察者網表示,中原由于都是直營模式,只是內部節(jié)衣縮食、開源節(jié)流,收縮比例和影響沒有那么大。
上述人士還指出,市場不景氣是整個行業(yè)的事,哪家公司都不能幸免。同時,這次“寒流”也是對全行業(yè)的一次“清洗”,實力不夠將會被淘汰。
試點目標是超額房產持有人
不過,就此次房地產稅試點對于樓市價格與熱度的影響,眾人看法不一。
有分析人士向觀察者網指出,房地產稅的開征,作用更多是引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,是穩(wěn)定房地產市場的重要手段之一。
參考之前上海及重慶作為試點城市的房地產稅征收原則,預計第二批試點城市房地產稅主要還是針對投資投機購房者,持有多套房產,及購買豪宅的富裕人群,目的是抑制商品房漲幅過快,避免因房價過高影響民生,帶來越來越多的社會問題。也順應當前高層提出的“共同富裕”方向。而對于剛需、剛改等合理購房需求應該影響不大。
對此,東莞證券在研究報告中指出,房地產稅試點政策短期將加大樓市觀望情緒,預計樓市銷售在2021年下半年以來持續(xù)走低情況下,將繼續(xù)維持較低水平。而房地產稅對試點城市樓市影響程度,將有待后續(xù)政策細則出臺及落地運行觀察才好判斷。
報告認為,從過去十年上海及重慶兩個試點城市來看,房地產稅對當地樓市影響相對有限。而本次試點城市擴大,預計也將遵循近年來“因城施策”的調控原則,各地政策將可能存在一定差異。
58安居客研究院院長張波向觀察者網分析稱,如果由于房地產稅征收而引發(fā)大量房屋被拋售的情形,導致市場供大于求的話,樓市會進一步降溫,房價勢必下行。而樓市具體成交如何,則要看實時的信貸政策,與房地產稅關系不大。
而在貝殼研究院首席分析師許小樂看來,房地產稅通過影響超額房地產持有人的決策影響市場供求關系,從而影響房價及成交量,所以要因城而異。
許小樂舉例稱,結合租金漲幅和房價漲幅,青島、濟南和長沙租金年均漲幅分別為-2%、-1%和-1%,房價漲幅分別為3.0%、2.0%和3.0%,處于供過于求或供求平衡狀態(tài),買方議價能力更強,這些地方房地產稅試點將會導致總交易金額的下降。
相反,西安、深圳和重慶二手房市場處于供不應求狀態(tài),即便出現超額住房持有人出售的情況,由于賣方議價能力更強,城市的總交易額也將會增加。
但中原地產首席分析師張大偉卻認為,房地產稅究竟對樓市影響幾何,是由其稅率和稅基決定的,關鍵要持有成本是否能被接受。所以目前雖然大家討論得很激烈,但真正拋售房產的卻幾乎沒有,都在持觀望態(tài)度。所以在靴子落地前,討論其影響是沒有意義的。
貝殼研究院高級分析師潘浩也向觀察者網表示,目前所謂的激烈討論和樓市影響都只是受到情緒影響,具體實施方案出臺之前所有的預測基礎都不牢。而且房地產稅調整的目標不是房地產,而是共同富裕,對地產的影響短期不會太大,長期有可能抑制過度投資。
本文系觀察者網獨家稿件,未經授權,不得轉載。
標簽 房地產稅- 責任編輯: 張志峰 
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