（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）第二批集中供地的難產(chǎn)城市又多了一個。

8月11日，青島日報發(fā)布公告稱，7月30日公告的青島第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次實(shí)施公開出讓時間，以屆時公告為準(zhǔn)。

而就在此前一周內(nèi)，深圳、天津兩城緊急叫停第二批集中供地，北京、廣州、重慶、沈陽、長沙等城市也紛紛推遲出讓時間。

這意味著有關(guān)第二批集中供地的調(diào)整并非個例。某TOP30房企高管告訴觀察者網(wǎng)，據(jù)說是自然資源部近日召開的閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整。其中，限定土地溢價上限15%，不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實(shí)際房價；到達(dá)上限后通過搖號、一次性報價、競高標(biāo)方案決定土地歸屬。

值得一提的是，在地價成本不斷上漲的同時，房企還面臨著項目限價問題，兩種因素疊加之下，房企利潤空間極其有限，以至于一向以成本管控為優(yōu)勢的濱江都坦言，爭取做到1%-2%的凈利潤。

“如若政策調(diào)整屬實(shí)，則利行業(yè)，穩(wěn)住地價。”該高管預(yù)估，新政的影響面后期還將進(jìn)一步擴(kuò)大到內(nèi)地更多的二三線城市。

溢價率持續(xù)高位

2021年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人宣布，包括北上廣深在內(nèi)的22個重點(diǎn)城市要對住宅用地實(shí)行“兩集中”新政：集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，原則上全年不得超過三次。

“兩集中”政策旨在分流房企拍地資金，給地價降溫。例如，細(xì)則制定較為清晰的上海，市場熱度有所下降。

從結(jié)果上看，第一輪已經(jīng)完成土地出讓的22個城市合計出讓住宅土地高達(dá)802宗（不統(tǒng)計商業(yè)地產(chǎn)），合計土地出讓金達(dá)到10530億，平均土地溢價率為14.7%；平均樓面價為10002元/平方米，相比2020年上漲15.1%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，實(shí)際上第一輪雙集中賣地沒有出現(xiàn)土地市場降溫。從平均溢價率看，22個城市里，最高的是重慶，溢價率高達(dá)36.23%；其次是廈門和杭州，溢價率都在20%-30%之間。

不僅沒有達(dá)到降低地價預(yù)期，甚至很多城市的溢價率和成交土地價格都創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。例如，招商蛇口以32.5億元競得重慶沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一宗商住地塊，溢價率高達(dá)129.98%；武漢東西湖區(qū)地塊全部溢價成交，且連續(xù)兩次刷新該區(qū)樓面價；廣州黃埔軍校小學(xué)地塊成“馬甲”專場，參與“圍獵”房企多達(dá)320家。

值得一提的是，這只是2021年的第一輪“雙集中”賣地，接下來類似的土地盛宴還有兩場。

無錫、廈門、長春在第二批集中供地中率先出貨。除長春再度遇冷外，無錫和廈門的土拍熱度依舊不減，例如，廈門第二輪11宗地塊全部成交，平均溢價率依然高達(dá)26%；無錫平均溢價率也僅從第一輪的12.4%下滑至12.1%。

張大偉分析認(rèn)為，近期房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，打補(bǔ)丁堵漏洞成為最近房地產(chǎn)調(diào)控的主要原則，這種情況下，如果第二輪土地再出現(xiàn)高溢價率情況，對于房地產(chǎn)調(diào)控不利。因此，大部分城市都在加碼第二輪集中土地供應(yīng)規(guī)則，避免再次出現(xiàn)第一輪集中土拍中的高溢價率現(xiàn)象。

房企也要“安全感”

轉(zhuǎn)變最早出現(xiàn)在長沙。

7月29日，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息稱，第二批住宅（含商住）用地集中出讓由7月推遲至8月。

除長沙“官宣”延期第二批供地外，原計劃于6至7月份推出第二批集中供地的北京、廣州、重慶等城市都已悄悄失約。

隨后，多地發(fā)布集中供地調(diào)整公告。8月6日晚間，深圳交易集團(tuán)發(fā)布公告稱，中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權(quán)，具體出讓時間另行公告；參與房企已交納的競買（投標(biāo)）保證金將原路退回。

8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告，明確將61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌截止時間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月10日，并將之前的最高溢價率不超過50%，統(tǒng)一調(diào)整為不超過15%。

此外，有消息稱，沈陽8.19至8.30第二次集中供地規(guī)則將發(fā)生變化，預(yù)計拍賣地塊不再加附加條件，而是達(dá)到限價后，采用公開搖號或競品質(zhì)方式。

對多城市暫停第二輪集中供地是為了調(diào)整政策一事，該房企高管表示，“可以保持適度樂觀。因為降低溢價率的要求，將會使得地價保持穩(wěn)定，不會再因為熱度而快速上漲，政府后期再根據(jù)地價對樓盤銷售定價審批采用合理限價方式，同步穩(wěn)定售價?！?

“市場價格預(yù)期雖然會下降一些，但是位置好的土地市場安全性的保障也會加大?！痹摲科蟾吖苷f道。

例如，經(jīng)歷了兩次集中供地的無錫，首次推出的經(jīng)開區(qū)具區(qū)路地塊吸引了66家房企爭奪。在第二次集中供地中，這種場面持續(xù)升級，多達(dá)77家房企爭搶清名橋歷史街區(qū)一宗地，只因為這宗地塊給開發(fā)商留有足夠的利潤空間，以至于在競拍開始前就已經(jīng)觸及最高限價進(jìn)入搖號。

而對于一次性合理報價或者抽簽搖號的方式，該房企高管表示，為了獲取更多的土地開發(fā)機(jī)會，會促進(jìn)與品牌房企之間的合作，但同時也要精選合作對象，盡量避開有局部風(fēng)險苗頭、金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)收緊和謹(jǐn)慎對待的房企。

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