（文/張玉 編輯/馬媛媛）房住不炒的政策背景之下，不斷釋放的調(diào)控信號正在讓市場逐步回歸到一個日漸理性的狀態(tài)。對于某些城市來說，燥熱的樓市，終于可以降降溫了。

8月2日，在被住建部約談5天后，浙江省金華市住建局發(fā)布了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。由是，金華也成為住建部約談后第一個調(diào)控的城市。

上海中原房地產(chǎn)市場分析師盧文曦坦言，被約談?wù)f明城市房價波動不正常，通常被約談的城市很快就會有舉動。

事實上，除了金華，不少城市紛紛開始“自查自省”，出臺相關(guān)樓市調(diào)控政策。與金華樓市調(diào)控同一天，東莞市也發(fā)布了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。政策從土地競拍、住房限購、金融監(jiān)管、稅收調(diào)節(jié)、二手房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個方面加大調(diào)控“組合拳”力度。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)計8月份包括銀川、徐州、泉州和惠州都會出臺類似的政策。而在可以預(yù)見的未來，還會有一批漲幅過快的城市會有所舉動，下半年升級打補丁將成為常態(tài)。

限售政策“打補丁”

此次政策明確，凡在金華市區(qū)（婺城區(qū)、金義新區(qū)<金東區(qū)>、金華經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)全域）新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。取得《不動產(chǎn)權(quán)證》的認定時間以《不動產(chǎn)權(quán)證》發(fā)證時間為準。

調(diào)控政策背后，2021年以來，金華市場一直維持較高的熱度，在近幾月的百城價格指數(shù)排名中也一直處于前列?；诜€(wěn)定市場預(yù)期、抑制投機需求的目的，7月29日，金華被納入樓市監(jiān)測重點城市，要求加大調(diào)控力度。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生表示，住宅三年限售政策使得投資風(fēng)險加大，能夠有效抑制炒房行為。

除了限售，此次金華調(diào)控政策還推出公證搖號銷售制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”“引進人才”首套房購房需求。此外，政策嚴格更名管理。商品住宅在辦理合同網(wǎng)簽備案后，除可以在父母、配偶、子女之間增減名字外，其他不予更名。

與金華同日發(fā)布調(diào)控之策的東莞進一步豐富了限購舉措。政策規(guī)定，將“法拍房”納入限購范圍，暫停向個體工商戶銷售商品住房，對弄虛作假騙取社保證明的購房人禁止5年內(nèi)購買商品住房。同時對新入戶購房的認定條件作出適當調(diào)整，使相關(guān)政策的銜接更合理。

此外，7月29日，武漢房管局發(fā)布公告，加強購房資格管理，將進入“憑房票買房”的時代。

億翰智庫認為，政策意在保障剛需，通過防止1個人登記多個盤，提高購房者買到房子的概率，擠干多頭登記的水分；因多頭登記造成的項目搶購情況會得到有效控制，市場熱度會有所下降。

嚴控二手房價格“虛高”

新房市場“一房難求”的情況下，不少購房者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場，而二手房需求的火爆也在某種程度上進一步推高了房價，造成價格與價值不相符合甚至一二手房明顯的“倒掛”的怪像。

7月底，住建部約談了包括金華在內(nèi)的銀川、徐州等房地產(chǎn)市場熱度升溫明顯的城市。在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，這些城市基本都具備一個典型特征，就是新房和二手房市場熱度都比較高，并且國家統(tǒng)計局公布6月份的價格指數(shù)中二手房價格指數(shù)普遍高于新房。

基于此，金華在新出臺的政策中明確，加強二手住宅掛牌價格動態(tài)監(jiān)測，及時下架掛牌價格明顯異常房源。在金華市區(qū)開展熱點區(qū)域二手住宅交易參考價格發(fā)布試點，并適時推廣，落實交易參考價格在金融信貸等方面的應(yīng)用。

無獨有偶，此次東莞的政策調(diào)控也對二手房價格有所規(guī)定。此次東莞政策調(diào)控明確，發(fā)布二手房指導(dǎo)價。在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤網(wǎng)簽交易價格的基礎(chǔ)上，加快建立二手住房成交指導(dǎo)價發(fā)布機制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風(fēng)險，并加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這是熱點城市，未來普遍會實施的政策。東莞樓市將會逐漸過渡到存量房為主的時代，管控做二手房價格才能讓慶芳調(diào)控落地?！澳壳佰E象顯示，熱點片區(qū)的二手房價格已經(jīng)有了抬升的趨勢。東莞的二手房指導(dǎo)價將會學(xué)習(xí)深圳的做法，熱點片區(qū)通過指導(dǎo)價，控制虛高發(fā)布價格，控制銀行杠桿?！?

地價戴上“緊箍咒”

在今年4月份的一份時評中，《經(jīng)濟日報》犀利地指出：“摁住地價，房價就難脫韁”。

一言以蔽之，只有控制住“面粉”的價格，才能從根本上控制未來“面包”的價格。而隨著第二次集中供地陸續(xù)拉開帷幕，相關(guān)政策的出臺迫在眉睫。

在此次金華市公布的調(diào)控政策中，除了加大住宅用地的儲備力度，還明確，要完善房價地價聯(lián)動機制，優(yōu)化“限房價、控地價、提品質(zhì)”等住宅用地出讓競拍規(guī)則，根據(jù)周邊區(qū)域房價確定出讓地塊住宅銷售限價。

東莞市更是將穩(wěn)控住宅用地的價格放在首位。政策明確，嚴格購地主體資格審查，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地競買。建立有效的企業(yè)購地資金審查制度，對購地資金來源進行穿透式核查，確保競買企業(yè)購地資金依法合規(guī)。

在高院生看來，完善房價地價聯(lián)動機制，優(yōu)化“限房價、控地價、提品質(zhì)”等住宅用地出讓競拍規(guī)則，能夠從成本層面控制房價的上漲，加強供需雙向調(diào)節(jié)，確保市場穩(wěn)定。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一是去年以來東莞出讓了一部分高價地，這部分地塊在今年下半年可能會形成新房供應(yīng)，有可能會慣性推高新房的價格。

根據(jù)東莞樂居統(tǒng)計，預(yù)計8-12月供應(yīng)增多，有預(yù)計50個純新樓盤入市，其中多個高地價項目；此外，今年6月，東莞新房（洋房）網(wǎng)簽4883套，比5月上漲38%，均價為 26937元/㎡，環(huán)比上漲8.6%。

李宇嘉補充表示，近期東莞開始增加用地，但部分區(qū)域出讓的地塊價格比較好，可能會進一步推高市場對房價上漲的預(yù)期。而且，東莞新房庫存比較低，開發(fā)商補庫存的動力比較大，而終此報價的模式下，更增加了開發(fā)商搶地的動力，迫切需要新的調(diào)控政策。

針對今年上半年的陸續(xù)出臺的調(diào)控政策背后的邏輯，宋紅衛(wèi)總結(jié)指出，這一輪調(diào)控升級背后的真正原因是“房荒逼近、風(fēng)險上升”。“ 2021年市場火熱的同時，調(diào)控政策也加碼升級，調(diào)控的力度和強度前所未有。政策的加碼正是對不斷升溫樓市的直接反映，也是對升溫樓市的一種應(yīng)對。從目前的發(fā)展趨勢來看，住宅的銷售速度遠大于新開工，住宅的庫存也在下降，尤其是有效庫存更是緊張；土地成交速度也在放緩且地價在不斷上升，部分城市還出現(xiàn)退地的情況，土地成交放緩反過來進一步會影響新開工的下降，導(dǎo)致供給與需求失衡，持續(xù)的緊張還有可能導(dǎo)致‘房荒’及房價上漲的壓力，樓市調(diào)控將會進一步收緊。”

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