（文/張玉 編輯/馬媛媛）地產(chǎn)行業(yè)前20強陽光城正在調(diào)整自己的拿地策略。

7月22日，陽光城發(fā)布公告表示，公司全資子公司杭州高光置業(yè)擬以61.45億元收購永康市智信持有的金華虹光100%股權以及對標的公司的應收債權，溢價率1.37%。

這一價格，比遠洋集團收購紅星地產(chǎn)70%股權的40億元還要多。

盡管通過收并購拿地“豪氣”，今年以來，陽光城拿地尤其是在公開市場集中拿地成績并不亮眼。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年1~6月，陽光城新增貨值362.1億元，位列排行榜第36位。這一數(shù)字較2020年同期的800.3億元相比大幅減少了54.75%，可謂腰斬。

曲線拿地的背后，擺在陽光城面前的，是無法回避的“低凈利率魔咒”。與行業(yè)2020年11.5%的凈利率相比，陽光城近年來始終徘徊在6%~7%的凈利率委實令人擔憂。

在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，目前土地市場競爭日益激烈，就算搶到了成本也比較高。而收購的話可以自己算好價格，“不接受可以議價，總之有回旋的余地。拍地就沒有這種可能了?！?

政府背書“過橋收購”

層層穿透之下，永康市智信是永康市政府控制的企業(yè)。永康市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室持股97.25%，浙江省財政廳持股2.75%。

上述交易完成后，金華虹光將由陽光城集團100%控股。

有意思的是，金華虹光是今年1月下旬剛剛成立的一家企業(yè)。公司2021年以來的營業(yè)收入為0，營業(yè)利潤和凈利潤均為-460.88萬元。而公司存貨高達61.5億元，其中，其他應收款為61.45億元。

那么，到底是一家什么樣的公司，讓陽光城愿意花費60多億將其收入囊中？

一切都要從已經(jīng)進入破產(chǎn)重整程序的卓誠公司說起。根據(jù)公告，該公司將以通過出售所屬眾泰小鎮(zhèn)項目資產(chǎn)的方式進行重整。卓誠公司管理人就用土地及在建工程作價增資入股方式過戶至新設立的標的公司金華虹光名下。

觀察者網(wǎng)注意到，此次標的公司共擁有7幅地塊，土地用途均為商住，使用權期限為70年。其中，地塊一已開發(fā)建設，約300套商品住宅已經(jīng)全部銷售完畢。其余地塊均已具備直接開發(fā)資質。正式協(xié)議簽署后，陽光城浙江置業(yè)將承接地塊一的代建義務。

隨后，永康市政府控制的永康市智信參與標的公司的競買，競買成功后將金華虹光100%股權轉讓給杭州高光置業(yè)。

更有意思的是，根據(jù)公告，永康市智信在卓誠管理人發(fā)布投資人招募公告后，及時參與報名，所需支付的2億元重整投資人報名保證金由杭州高光置業(yè)以借款形式提供。

此外，永康市智信在成功競得金華虹光股權后，根據(jù)實際獲取價格及重整計劃要求，以銀行轉賬或開具不可撤銷的銀行保函形式支付完畢重整對價，所需款項部分由杭州高光置業(yè)以借款形式向甲方提供。

也就是說，永康市政府收購上述項目的資金，全是陽光城給的。那么，陽光城為什么不一開始就直接參與競買？

一位長期關注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，這種倒了幾道手的收購在行業(yè)內(nèi)并不多見，“政府收購可能是當為了防止公司破產(chǎn)后出現(xiàn)更大的社會性或者經(jīng)濟問題，估計里面有很多問題是陽光城搞不定的，需要一個人做背書”。

陽光城的土儲“算盤”

對于此次收購，陽光城方面表示，本次交易完成后，公司將補充公司浙江大區(qū)房地產(chǎn)項目儲備資源，并可以快速實現(xiàn)銷售，助力公司進一步實現(xiàn)發(fā)展。

據(jù)了解，永康，古稱麗州，屬于浙江省金華市代管縣級市。相傳，三國期間，孫權之母因病到此進香，祈求“永保安康”，太夫人病愈，孫權大喜，遂賜名為“永康”。1992年經(jīng)國務院批準，撤縣設市。

而此次被打包出售的眾泰汽車小鎮(zhèn)，也曾被看作扛起了永康建設“優(yōu)雅城市”的大旗。據(jù)悉，2016年，眾泰小鎮(zhèn)列入浙江省級特色小鎮(zhèn)培育名單；2017年，列入金華市特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單。截止2017年底，小鎮(zhèn)已完成固定資產(chǎn)投資超50億元。

而隨著卓誠公司破產(chǎn)重整，眾泰汽車小鎮(zhèn)也被擺上貨架。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦坦言，金華這段時間房價漲得比較快，對于房企而言，收購的速度快，并且有的資產(chǎn)已經(jīng)是在建項目了，加快進度可以快點上市。“從拿地，到開發(fā)，到銷售，沒個5~6個月搞不定。說白了，今年6月前不拿地，這個收入就是明年的事情了。但是現(xiàn)在收購的話，馬上就是今年的收入了?！贝送猓詹①徯问皆谀撤N程度上也可以保證企業(yè)利潤的實現(xiàn)。

如其所言，利潤是目前陽光城需要關注的問題。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2017~2020年，陽光城銷售凈利率分別為6.72%、6.92%、7.08%及6.68%。公開數(shù)據(jù)顯示，2020年，地產(chǎn)行業(yè)凈利率在11.5%左右。不難看出，陽光城的銷售凈利率在行業(yè)處于較低水平。

今年4 月 15 日，陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌在2020年度業(yè)績說明會表示：“我們的利潤率有可能還會下降，但在利潤率低的情況下，也可以實現(xiàn)利潤總額的增長。未來將在確保利潤安全的基礎上，擴大經(jīng)營規(guī)模?！?

在此基礎上，陽光城也在不斷調(diào)整自己的拿地策略。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年1~6月，陽光城新增貨值362.1億元，位列排行榜第36位。這一數(shù)字較2020年同期的800.3億元相比大幅減少了54.75%，可謂腰斬。

而深交所互動易平臺上，也每每充斥著陽光城上半年獲取土地劇減的消息。對于拿地策略，朱榮斌曾在日前表示，“我們的財務實力還不是很強，會按照自己的研判集中有限的資源，在我們一些感興趣的城市會重點進行集中?！?

一言以蔽之，陽光城需要盡快提升自己的凈利潤率，增強盈利能力。而收并購，或許至少可以保證其“算得過來賬”。

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