（文/張玉 編輯/馬媛媛）在房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁入存量時代的當口，面粉對于面包的重要性更勝以往。

集中供地政策實施以來，一眾房企紛紛摩拳擦掌、掄圓了膀子躍躍欲試。不過，能否獲得心儀的地塊則囿于眾多方面的因素，這里面有運氣，有財力，也有“背景”。

有媒體報道，在廣州土拍中，34家房企共派出了320個馬甲企業(yè)競拍，平均每家企業(yè)要上10個小號。激烈程度可見一斑。

在此輪廣州土拍熱潮中，越秀地產(chǎn)以其迅猛的“搶地速度”名聲大噪。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，4月26~27日，在廣州舉行的集中供地中，越秀地產(chǎn)共獲8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當之無愧的黑馬。而今年以來，越秀地產(chǎn)已經(jīng)斬獲了13幅地塊。

競拍門檻“嚴苛”

5月12日，廣州南秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以12.72億元拿下廣東省東莞市一宗商住地，溢價率35.5%。天眼查顯示，該公司為越秀旗下公司。

據(jù)悉，上述地塊位于東莞寮步鎮(zhèn)繆邊社區(qū)，毗鄰松湖智谷產(chǎn)業(yè)園，地塊占地面積2.6萬平方米，計容建筑面積6.51萬平方米，規(guī)劃用途為城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地。

出讓文件顯示，競得人須無償配建該宗地商品住房計容建筑面積10%的比例（即不少于商品住房計容建筑面積6184平方米）作為安居房，并無償配建相應的停車位（按計容面積每100平方米配1個停車位）。此外，根據(jù)要求，該地塊開發(fā)建設(shè)期為2年，宗地建設(shè)項目須在2022年6月17日前開工，在2024年6月17日前竣工。

事實上，觀察者網(wǎng)注意到，越秀地產(chǎn)近段時間獲取的項目中，不少都具有較為嚴苛的出讓條件。

5月10日，越秀地產(chǎn)公告表示，越秀地產(chǎn)聯(lián)合北京天恒置業(yè)集團有限公司成功競得北京市懷柔區(qū)劉個長地塊。據(jù)悉，該地塊掛牌出讓起始價為45.7億元，競價階梯為人民幣2500萬元，競買保證金為人民幣9.2億元。

出讓條件顯示，在上述地塊當中，HR00-0101-6049地塊A334托幼用地由競得人代建后無償移交給懷柔區(qū)教委。同時，HR00-0101-6203地塊內(nèi)，11250平方米產(chǎn)業(yè)用房由競得人建設(shè)，北京市懷柔區(qū)懷柔鎮(zhèn)東四村股份制合作社和北京市懷柔區(qū)懷柔鎮(zhèn)劉各長村經(jīng)濟合作社以8000元/平方米進行回購。

此外，4月29日，越秀地產(chǎn)透過附屬公司以16.31億元競得一幅廣州黃埔地塊。根據(jù)出讓條款，項目公司需配建建筑面積為約1.67萬平方米的住宅樓宇。配建工程成本預計約人民幣1.15億元，公司計劃通過外部融資（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款）為有關(guān)成本提供資金。建成后，配建工程將無償移交給廣州市政府指定部門。

一位長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，類似現(xiàn)象在此次集中供地的過程中屬于比較普遍的現(xiàn)象，“集中供地想通過這種方式控制地價，出讓條件非?？量?，就是不希望地價太高，結(jié)果市場還是那么火熱?！?

克而瑞地產(chǎn)研究指出，對于地方城建而言，采取“限地價、競配建”的方式可謂一舉多得，一方面可以抑制溢價率指標，并控制名義樓板價的過快上漲，另一方面也可以促進人才房、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。但對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地成本依舊是實打?qū)嵉奶嵘?。以無錫為例，本輪土地成交名義樓板價的地價房價比僅為64%，但按可售樓板價計算的地價房價比高達84%。

不過，在同策研究院分析師肖云祥看來，集中供地不是開盲盒。房企會提前和供地部門進行溝通，部分地塊根據(jù)供地需求設(shè)置了相應的門檻，這個門檻很大程度上也是供地部門與房企溝通的一個結(jié)果。若房企中標后，“門檻”就是未來房企開發(fā)中應該履行的義務。

背后的“規(guī)模焦慮”

盡管地價貴、出讓條件嚴苛，不過，越秀地產(chǎn)在拿地上依然很“猛”。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，今年1月份~5月17日，越秀地產(chǎn)共獲得13幅地塊，其中10幅地塊屬于集中供地以來所獲得的土地。

觀察者網(wǎng)注意到，在這10幅地塊中，有8幅地塊位于廣州市，1幅位于東莞市，1幅位于北京市。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)則肯定是越來越難，第一波土地集中供應沒有經(jīng)驗，很多東西都比較容易。價格高一點，總歸是有機會的?！八圆慌懦褪窃谶@樣的氛圍中先拿到幾塊，后面能不能拿到還吃不準。而且現(xiàn)在央企國企還沒怎么發(fā)力，后續(xù)的競爭難度也在提升?！?

年報數(shù)據(jù)顯示，2020 年，越秀地產(chǎn)分別在廣州、佛山、江門、杭州、蘇州、南京、青島、煙臺、濟南、重慶和成都新增22幅土地，總建筑面積約為560萬平方米。截至 2020年12月31日，越秀地產(chǎn)總土地儲備約為2454萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約55.1%。

在兩個月前的年度業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰透露，公司今年計劃買地金額將達到520億以上，繼續(xù)保持較大的投資力度。從當前的拿地金額來計算，截至5月17日，越秀地產(chǎn)的買地金額已經(jīng)達到282.34億元，投資占比已經(jīng)過半。

事實上，不斷加大投資力度的背后，近年來，越秀地產(chǎn)對于規(guī)模的渴求不斷凸顯。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018~2020年，越秀地產(chǎn)銷售流量金額分別為531億元、731.4億元、970.3億元，位列排行榜第54位、52位及46位。

在上述業(yè)內(nèi)人士看來，近年來越秀地產(chǎn)擴張速度比較快，“擴張程度快，必須要有土地作為支撐。擴張速度硬撐開一道口子之后，后續(xù)速度跟不上的話規(guī)模排名就滑下去了，所以，這也是企業(yè)為了維持在一定的量級在做鋪墊和準備?！?

在其看來，土地是最重要的生產(chǎn)資料，“說難聽點，只要企業(yè)有資本，就算是高價搶地又如何？可以用時間換空間慢慢換。但是你一旦拿不到地，你連換空間回旋的余地都沒有，所以只能往死里撐”。

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